4月35城楼市整体库存小幅回升 总体处于低位水平

    23日,中国指数研究院发布楼市监测数据显示,上周重点城市成交量逐渐企稳回升,超一半城市环比增长,三线代表城市增幅明显。在土地市场上,一线城市土地成交继续发力,其中上海一周内获得土地出让金超过百亿元;二线城市土地收入有所下滑,其中招商以总价40.88亿元竞得宁波一宗地王。

    近几周苏州、南京、合肥等地楼市地市均表现火热。苏州国土局5月18日发布公告,对拍卖的部分地块设定最高限价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。

    值得一提的是,5月23日,苏州集中拍卖出让多宗地块。由于此前出台“限价令”,其中两宗地块最终因超过最高限价遭遇流拍。在首宗地块流拍后,易居研究院副院长杨红旭表示,“在刚过去的激烈争夺中,苏州浒关39号地最终因100606万元,超过最高限价100106万元而流拍!这是中国首例因为政府设定最高竞拍价而流拍的地块!”

    另一方面,由于近两个月来各线城市的开发商加大了推盘力度,大部分城市呈现供大于求的状态,因此4月份房地产市场的库存规模略有上升。

    易居房地产研究院近日的数据显示,截至2016年4月底,易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25105万平方米,环比增长0.7%,同比减少5.0%。易居方面分析指出,2015年下半年开始,全国35个城市库存总体呈现下滑态势,一直持续到2016年1-3月份。此前库存规模已出现连续6个月环比下跌、连续8个月同比下跌的态势。

    2016年4月,35个城市新建商品住宅月度新增供应量为3075万平方米,环比增长15.3%,同比增长73.1%。4月推盘节奏相比3月有所加快。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《经济参考报》记者,4月35个城市月度新增供应量大于新增成交量(其中4月新增成交量为2898万平方米,环比减少3.6%,同比增长52.3%),所以促使4月的库存出现了上升。

    严跃进表示,35城去库存周期总体处于低位水平,会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。从市场预期稳定等角度看,抑制房价已变得刻不容缓。

    值得警惕的是,一些重点二线城市去库存周期甚至低于6个月的水平。比如苏州、南京和合肥等城市,去库存周期仅仅为3个月左右的水平。严跃进认为,此类城市后续房价看涨预期会继续得到强化。“对于这些城市来说,近期政策收紧的概率在增加。只有这样,才能够抑制过快的房价上涨态势。当然从长期看,积极供地、加快补库存才是最根本的应对策略”。

    事实上,在苏州针对高价地出台“限价令”之前,南京也曾经表示将进一步收紧调控;随后,合肥市房管局也表示,若房价继续上涨,未来不排除会出台更严厉调控措施,如重启限购限贷政策等。

    二手房开始主导一二线楼市 业界称楼市步入存量市场

    新华社上海5月24日电题:二手房开始主导一二线楼市 渐入存量时代中国楼市将迎深刻变化

    新华社记者 郑钧天、董建国

    交通便利、社区成熟、配套完善、供应充足……在北上广深等一二线城市,二手房正凭借这些优势逐步取代新房占据市场交易的主导地位。统计显示,今年前4个月,京、沪、深等一线城市二手房成交面积约为新房的2倍以上,南京、福州等二线城市二手房交易活跃度也超过了新房。业内人士认为,我国住宅市场正从增量向存量市场过渡,房地产市场格局将迎来深刻变化。

    二手房交易规模逐年扩大,热点城市交易量远超新房

    监测数据显示,近年来,二手房在大中城市房地产交易市场的优势开始显现,市场规模逐年扩大。北京、上海、深圳等一线城市,二手房交易量已经远超新房。

    据中国指数研究院统计,2016年前4个月,北京二手房成交面积791.7万平方米,约为新房成交面积的3.5倍;上海二手房成交面积1089.03万平方米,约为新房成交面积的2倍;深圳二手房成交面积421.74万平方米,约为新房成交面积的2.3倍。

    事实上,2015年二手房成交超越新房的趋势就已显现。上海2015年全年二手房成交面积3020万平方米,是新房成交面积的1倍以上;北京二手房成交面积1800万平方米,几乎是新房成交面积的2倍;深圳二手房成交面积为1064万平方米,是新房成交面积的1.6倍。

    在一些二线城市,二手房也是量价齐升。福州骊特房产总经理郭华介绍,2015年福州二手房成交套数是一手房的1.4倍。搜房网数据显示,今年1至4月,南京二手房成交套数达到5.4万套,超过新房成交4.95万套。

    从楼市敏感度看,二手房也最先感知冷暖。业内人士介绍,率先开启此轮房价回升通道的是一线城市的二手房。进入2016年,一些热点城市二手房市场甚至出现了非理性上涨。中国指数研究院数据显示,2016年前3个月,北京、上海、广州、杭州的二手房价格分别同比上涨17.96%、28.78%、6.64%和5.73%;分别超过新房上涨价格10.03%、20.38%、0.47%和1.99%。

    一线城市率先步入存量市场,刚需族成二手房主要“买家”

    业内人士认为,北京、上海、广州、深圳等一线城市和部分二线城市住房市场起步早、发展快、规模总量大,目前这些城市核心城区新增供应量已经很少,新建商品住房多呈“郊区化”。出于价格、交通、配套等因素影响,大多“刚需”从一手房市场转向二手房市场,一线城市的住房市场已率先步入以存量房交易为主的阶段。

    以北京为例,新建商品房住宅市场已进入“郊区化”,且新住宅社区环境、交通配套等一时难以完善,五环内的新房成交均价也已突破6万元。刚需族只能转向自住房和“老小”二手房。亚豪机构市场总监郭毅表示,由于北京新建商品房价格普遍“高端化”,二手房已成许多刚需和改善型刚需主要的置业方向。

    “如果买郊区的新房或许更加舒适宽敞,但对于上班族来说,选择市区的老房子在工作和生活上会更便利一些。”上海白领罗先生说。

    中原地产数据也显示,在广州的二手房市场上,“80后”买家占比约53%。

    专家还认为,近些年二手住房市场越来越活跃,其主要原因还有存量房源的攀升。瑞银首席经济学家汪涛认为,中国住房的内在供求格局已发生变化。

    瑞银报告显示,根据2010年第六次全国人口普查数据,在不考虑住房质量的前提下,2010年时城镇和农村户均已拥有约1套住房。

    迎来“存量时代”,楼市或将步入健康发展轨道

    业内人士认为,随着“存量时代”的到来,房地产业必将加快供给侧的改革,城市建设“大兴土木”“大拆大建”“摊大饼”式的粗放发展方式将发生根本变化,住宅市场会更反映出真实需求。

    首先,房价将更多依赖市场机制调节。中信证券地产行业首席分析师陈聪认为,影响二手房和新房价格的因素截然不同。房价看涨预期强烈往往导致需求上升,二手房主就会以惜售、跳价等表现减少市场供给;反之,当房价下跌趋势明显,二手房主则倾向于抛售房源,而购房者则会进入观望状态。因此,二手房主导市场时,房价更多将依赖市场机制调节。

    此外,二手为主的市场,往往是卖小买大、卖旧换新等置换型需求。“换房需求的特点,就是其支付的首付款往往来自其出售的房屋。就是说,房价的上涨对改善型需求的人来说,并不会造成明显的支付压力。”陈聪说。

    其次,或将倒逼地方政府摆脱土地财政依赖。专家认为,前些年不少地方采取举债建设——出让土地——抬高地价的方式“经营城市”,“摊大饼”式地发展房地产,造成规划与实际需求失衡,城市与产业发展脱节。

    东京大学教授周牧之此前在上海举行的“中国城镇化论坛”上说,当二手房交易主导房地产市场后,这些地方政府“经营城市”的做法将难再延续,不得不摆脱土地财政的依赖,而更加注重发展产业以增加人口导入。

    以深圳为例,2015年深圳卖地收入已降至不足财政收入的6%,而2005年其比例为13%。目前,深圳已将自主创新作为城市发展“主导战略”。

    第三,将推进房地产业供给侧量与质的改变。随着家庭和人口结构的变化,存量房的日益增多,一个年轻家庭未来将可能继承多套房产,届时,房地产市场必将发生深刻的变化。因此,业内人士指出,楼市进入存量时代,如果仍继续“经济房地产化”导向,刺激住房消费以维系高房价与经济高增长,将更加加重住房结构性过剩。

    根据上海财经大学不动产研究所数据,美国、德国、英国、法国以及日本等发达国家二手房与新房交易比例约为8:1至10:1之间。

    美国华平投资集团董事总经理周知在接受记者采访时认为,中国房地产业的发展趋势也必将从“拼命盖房”转向“盘活存量”。“对于人均住房面积接近40平方米的中国住房市场,目前的存量房源已经非常多了。中国楼市迈入二手房交易为主导的时代很快会来临。”

--