全国首个!山东菏泽解除楼市限售 释放出什么信号?

在菏泽市宣布解除楼市限售一天后，19日菏泽住建局再次确认“取消限制存量住房转让期限”的规定。

这被业内视为，房地产调控松动的“第一枪”。

事件

12月18日下午，山东省菏泽市发布楼市新政，提出“取消新购住房限制转让措施”等政策，成为中国90多个执行商品房“限售”政策的城市中，首个提出解除限售的地区。

山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出“取消新购住房限制转让措施”以及“降低市区商品房预售资金监管额度”。

菏泽新政称，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

在经过社会广泛热议之后，菏泽市住建局19日再次确认“取消限制存量住房转让期限”的规定。

对此，菏泽市住建局给出的理由是：

2017年11月份，菏泽市限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。

近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

第一枪打响

限售政策是过去两年中国楼市调控的标志性政策。2016年以来，多轮调控连续加码，限贷、限价、限购、限售、限商等各种限制性调控政策在各地轮番出台。

限售政策一般要求在购入商品房后必须持有一定时间（2-3年）方可上市交易。一定时间内暂停交易意味着持有房产的时间成本大幅提高，且短期转手套现的可能性骤降，如此，冻结房产的流动性，有利于打击炒房客的投机情绪。据统计，过去两年，中国累计有超过90个城市发布了限售政策，目前包括厦门、福州、青岛、杭州、广州等在内的大部分热点城市均执行限售政策。

2018年可谓楼市“调控年”。据机构统计，各地出台房地产相关政策超过400次，房地产市场也高位回落，不断降温。尤其是在7月31日中央政治局会议“遏制房价上涨”的表态之后，房价上涨预期逐渐被打破，观望情绪占据主导，三季度开始改善型和投资型需求也开始快速度退场。

不过自11月份开始，伴随楼市降温，各地调控政策出台频次骤减，调控不再继续加码。据中原地产研究中心统计，11月以来，全国楼市政策明显减少，只有苏州、承德两地针对限购政策有所升级，其它城市基本无收紧约束性的调控政策发布。在此背景下，菏泽成为第一例标志性的松绑调控城市。

华创证券地产首席分析师袁豪认为，本次菏泽政策微调为地方首次明文放松，打响“地方放松调控第一枪”，其意义大于政策本身对于当地购房需求的提振。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，菏泽此次出台限售政策，信号意义极强，可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似，都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。严跃进预计，这一政策会造成较强的示范效应，在因城施策的政策框架下，后续类似的政策放松还会继续增多，尤其是会从限售政策进行松绑。

为什么是菏泽？

菏泽并非热点城市，为何此次率先解除限售？

中原地产首席分析师张大伟指出，菏泽本身房价绝对值不高，是山东少数均价在每平方米1万元以内的地级市，不过，最近几年当地房价持续上涨。2018年菏泽市“卖地”收入444亿元人民币，全国排名33位，同比上涨62%。

而且，菏泽市的近两年的棚改力度非常大。据当地媒体报道，2016年以来，菏泽市完成征收25.3万户、3910万平方米，棚改规模连续两年位居全国设区市首位；安置房基本建成11.4万套、在建12.7万套，货币补偿5.4万套。

此次菏泽放松限售后，华创证券地产首席分析师袁豪表示，对当地新房市场中的改善型和投资型需求或有一定信心提振，在一定程度上将便于菏泽市主城区以及热点区县的二手房的交易。考虑到限售政策更偏向于供给端政策，预计对需求提振有限。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，菏泽代表了中国三四线城市尤其是地级市的市场。受楼市降温、销售放缓的影响，目前全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，首次出现同比正增长。中国指数研究院发布的一份报告也预测称，受到棚改体量减少以及棚改货币安置比例下降等影响，明年三四线城市的房地产量价会面临下调的压力。

市场走冷时不难理解地方松绑调控的冲动，尤其是对于棚改力度大、土地供应规模较大的地区。

30多个城市可能效仿？

中原地产首席分析师张大伟表示，如果菏泽政策落地执行，那么后续效仿的城市将非常多。如果按照菏泽城市的标准，全国起码有30个城市以上有取消限售的可能性。以山东省内为例，除菏泽外，青岛、济南、威海、聊城、滨州、德州、东营等城市执行限售政策。除了青岛、济南外，其他都与菏泽城市级别相当，房地产市场状况也相仿。

不过，张大伟也认为，房地产市场涨幅明显放缓，是约束性政策减少的主要原因，楼市告别高烧，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。不过，官方已传达出调控不会大幅放松的信号。此前，新华社发表署名文章表示，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，决不会允许调控前功尽弃。

张大伟表示，全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度的政策松动可能性不大，但各种微调将频繁出现。

中国指数研究院的一份报告预测称，本轮房地产周期起于2015年3月，截至目前已持续45个月，基于2019年下半年市场触底的判断，本轮周期运行时长将长达4年半，较前两轮小周期三年的平均时长大幅延长，且受上行期周期轮动影响，本轮周期波动幅度已现明显放缓，预计受下行期政策调控趋稳影响，市场将在底部持续震荡，下行波动幅度将更趋于平缓。在周期轮换之际，市场各方博弈加剧，各地调控政策可能走向更趋差异化。