新版购房合同将分两版本 引入惩罚性赔偿(图)

新版购房合同将分两版本 引入惩罚性赔偿 

    买房之前开发商将楼盘吹嘘得天花乱坠,买完后却发现问题多多;为了促销采取售后包租的方式销售未竣工商品房;一房多卖……这些现象都是商品房买卖中经常碰到的问题。如今,这些问题有望得到解决。日前,住建部和国家工商总局联合发布了新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》、《商品房买卖合同(现售)示范文本》。与2000年的合同示范文本相比,新修订的合同示范文本更加突出平等维护买卖双方合法权利,在明确双方义务的基础上,更加注重买受人权益的保障。

    预售资金要存入监管账户

    记者注意到,新修订的合同示范文本分为预售合同和现售合同两个文本。在新的合同示范文本中,完善了商品房交付条件和交付手续,增加了房屋交付前买受人查验房屋的环节,明确了出卖人的保修责任和最低保修期限。此外,新的合同示范文本细化了业主对建筑物专有和共有部分享有的权利。在预售合同中新增了商品房预售资金监管条款,明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户,有效防范交易风险。

    此外,新的合同对签合同过程中容易忽视的问题进行了提示,例如,让卖方对所售房屋不存在“一房多卖”、“司法查封”、房屋地基基础和主体结构问题等作出承诺。而买房人则承诺,使用期间不擅自改变房屋用途和承重结构等。

    引入惩罚性赔偿金内容

    据了解,新合同还把买卖双方的违约责任进行细化,例如,明确解除合同的条件、程序以及利息计算方式。新合同引入惩罚性赔偿金内容,对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的,开发商除退还买房人已付全部房款和利息外,还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。

    而针对房屋买卖中极易产生纠纷的口头销售承诺,新版的商品房预售合同中也第一次提出了明确禁令:不得采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

    记者采访发现,岛城不少楼盘为了促销,采取了“售后包租”的方式销售未竣工的商品房,尤其是在商业地产领域,这个问题较为严重。 “我们这也是一种促销手段,很多开发商都在用,如果国家以后不允许采用了,我们也不会再继续用。”开发区一家商业楼盘的销售总监如此告诉记者。

    新合同要求卖方提前告知

    很多买房的市民会有体会,开发商经常采用“说一套做一套”的方式。而对于这种情况,新预售合同也进行了规范,要求卖方将合同签订和发生的规划设计变更、预售合同登记备案情况等重要事项告知买房人。一旦开发商侵害买房人的权益,买房人能够更早知晓,同时也能够更早介入,维护自己的权益。

    对于法律法规没有明确规定的事项,新合同也引导买卖双方自行约定,避免引发纠纷。比如说,针对法律法规规定不详、买受人又最为关心的小区公共服务配套设施建设完成情况,小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属,室内空气质量、建筑隔声标准等房屋质量问题,合同示范文本引导买卖双方进行约定,明晰权利义务关系。

    记者获悉,虽然新合同即日起实施,有利于维护买房人的权益,但该合同目前尚不强制执行,开发商难免会选择对自己有利的条款,同时删除一些不利条款。而购房人一般都处于弱势地位,在法律细则上也很难和开发商的法律团队匹敌。买卖双方要真正实现平等地位,尚需时日。

    新版购房合同要点

    ●新修订的合同示范文本分为预售合同和现售合同两个文本。

    ●卖方须对所售房屋不存在“一房多卖”、“司法查封”、房屋地基基础和主体结构问题等作出承诺。

    ●对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的,开发商除退还买房人已付全部房款和利息外,还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。

    ●不得采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。(记者 李德银)

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