2014年楼市尘埃落定，一方面不足10万套的新房成交量宣告这一年的惨淡收官。黄岛区一路领跑夺得销售冠军，主城区淡出前三甲，郊区称雄。另一方面全年全市共有300余个楼盘开盘或者加推，李沧和市北成为热点区域。经过一年的存销消长，2014年结束，留给2015年约16万套新房库存，业内人士分析，大约需要20个月的去化周期。
销售量：90778套黄岛夺冠主城区淡出三甲
2014落下帷幕，全年青岛楼市新建住宅成交90778套，不足10万套，与2013年相比下跌23.96%；总成交面积达898.12万平方米，同比跌幅达25.29%。回顾全年，年初的开门红之后,去年楼市近半年一路下滑，直到8月青岛楼市开始发力，成交量有所抬头，12月份住宅过万的成交量让楼市跌幅有所缩小，但是楼市惨淡的一年依然定格。
从区域成交分布来看，排行榜前五位分别是黄岛新区、城阳区、胶州市、李沧区和新市北区。2014年青岛楼市区域成交冠军由黄岛新区摘得。新建商品成交22604套，占全市成交总量的22%。获得亚军宝座的是城阳区，城阳区凭借交通、环境、价格等利好因素，登上区域排行榜的稳居亚军宝座，新建商品住宅成交16582套占全市成交总量的16%。
值得注意的是，胶州市以不足200套的微弱优势力压青岛楼市刚需腹地李沧区。随着青岛楼市的西进北移，胶州楼市也迎来了上升期。青岛新机场选址胶州，近期即将开工的消息让该区域成为万众瞩目的焦点，据了解不少购房者是跟随新机场脚步来胶州置业的。
开盘量：300余盘上市李沧市北热度高
从全年开盘情况来看，2014年共有300余开盘或加推，上半年开盘量上看，青岛楼市依然坚挺，特别是“金三银四”以及之后的“红5月”，青岛楼市预计总推盘量达89个。整个楼市房源充足，市场供大于求，而购房者多数持观望的态度。青岛楼市进入下半年便开始逐步缩紧，推盘量下滑，开发商开始大力促销去化。
从开盘区域分布来看，李沧、城阳片区热度较高。另外，新市北和李沧区今年开盘量不分上下。2014年市北区保利叶公馆、青岛万科紫台、和达城上城等楼盘皆取得良好的销售成绩，刚需一直是李沧的成交主力，仅金水路以南，保利茉莉公馆、蓝光COCO蜜城、中海国际社区、绿城理想之城等密集分布的楼盘给了置业者多样选择，也增加了李沧楼盘间战争的“硝烟”。
另外，2014年城阳各片区中，卓越蔚蓝群岛一路领跑城阳楼市，以1540套的销售数据杀入了青岛2014年单盘项目排行榜的前十名居于第四位，领跑城阳楼市，青岛碧桂园项目以纯新盘亮相便取得了1010套的销售业绩，成为城阳区单盘销量亚军，另外，世茂公园美地作为高端项目的领头羊，虽然成交量未破千套，但也为城阳楼市成交立下汗马功劳。
库存量：163119套去化周期需要约20个月
据了解，2014年开年一月全市商品住宅市场供销就双双下滑，新增环比减少55.3%至89.13万平方米，成交环比减少46.9%至63.54万平方米，全市商品住宅供大于求，存量持续增加，存量去化周期为14个月。到了2014年中，市场存量再创新高，去化压力不断加大，去化周期达到27个月，虽然截至年底去化有所加速，但最终去化周期仍达到22个月之久。
根据中国价格指数研究院青岛分院提供的数据，截止到12月底，全市新建商品住宅库存量大约163119套，总面积1801.14万平方米。其中，黄岛区可售面积25137套，城阳区16375套，李沧区11666套，原四方10989套，原市北7001套，市南区3881套，崂山2720套。
中国价格指数研究院青岛分院分析师表示，2015年新年库存的去化周期大约需要20个月。由此可见，新年开年第一要义依然是去库存。本报记者 葛均艳
岛城二手房交易走出翘尾行情
上月成交量创2014年度最高租房市场进入传统淡季
在经历了大半年交易平淡后，岛城二手房市场，终在2014年末走出翘尾行情。据青岛网上房地产统计数据显示，2014年12月份，青岛二手房市场共网签2744套，比11月增加了475套，环比涨幅超过20%。据悉，这是2014年以来，二手房市场成交的最高峰。
上月成交量环比涨两成
统计数据显示，2014年12月份，青岛二手房成交套数为2744套，比11月增加了475套，环比上升20.93%。据统计，12月份，市南区二手房签约量最多，签约套数为557套，占全市签约套数的20%；其次，签约套数较多的为原市北区，签约508套占比19%；黄岛区签约464套，占比17%列第三位；原四方区签约334套，占比12%；李沧区签约333套，排名第五位；城阳区签约套数为313套，占比11%；崂山区签约232套，占比8%；另外，高新区网签3套。各板块中，市南区签约套数环比上涨最大，环比上涨40.66%；原四方区是各区中唯一环比下降的板块，环比下降1.47%。此外，李沧区、崂山区、城阳区、黄岛区的网签量涨幅均较大，环比涨幅都在20%以上。
对此，科威不动产青岛区总经理孙杰表示，推动去年12月二手房登顶的主要人群是改善型置业者。“最近一段时间，改善型购房者的积极性明显增强，集体入市表现非常明显，中、大户型仍是主要市场快消品。”据孙杰介绍，由于距离人们意识里传统的农历新年还有一个半月时间，“暖冬”迹象有望将在1月、2月继续延续。
尽管成交量环比大幅上涨，但二手房的挂牌价格始终保持平稳。据搜房网二手房数据监控中心数据显示，去年12月青岛二手房挂牌价为14842元/平方米，环比下降0.06%，每平方米下降9元。其中，市南区挂牌价上涨，挂牌均价为20472元/平方米，环比上涨0.24%；挂牌均价跌幅最大的是李沧区，挂牌均价为10628元/平方米，环比下跌0.82%。
年末二手房成交冲高
据了解，12月份2744套的成交量当属2014年的月成交最高峰。据新闻网房产频道数据统计，2014年青岛二手房共成交25663套，环比2013年下降32.01%；成交面积2337747平方米，环比下降28%。对此，业内人士表示，受房地产市场大环境低冷影响，观望态度在2014年青岛二手房市场弥漫，下半年伴随各项利好政策落地，成交量在四季度逐渐复苏，并于2014年12月份冲高，二手房一度出现翘尾行情，为2015年二手房市场“开门红”做好了铺垫。
按季度成交情况来看，2014年第一季度，青岛二手房共成交5350套，总成交面积498662平方米；第二季度，共交易6645套，成交面积625815平方米，较之一季度小幅攀升；第三季度，二手房市场共成交6771套，环比二季度微涨2%，成交面积584602平方米。第四季度青岛二手房共计成交6897套，成交面积628668平方米，成绩单得分超过前三季度，“暖冬”头衔当之无愧。其中，2014年12月份以2744套的高额成交量，一举创下2014年的月最高值。
租房市场出现“退房潮”
与陡然升温的二手房成交行情不同，二手房租赁市场迎来传统淡季。据了解，随着春节的临近，租房市场开始出现“退房潮”，市面上可租的房源逐渐增多，不少房源的议价空间也增大。据搜房网统计，近期的租房热点板块分别是台东商圈与浮山后板块。此外，浮山所、九水路、辛家庄、错埠岭、薛家岛、金水路附近也受到广大租客的关注。从租房热门楼盘排行榜中可以看到，李沧区的福临万家、百通花园、中海国际社区都是租客的关注热门楼盘，多数租客的意向房源都是套二及套一的中小户型。
对此，不少业内人士表示，每年春节之前，房屋租金一般都会出现季节性回落，精明的租客可以趁机换个性价比更高的房子。春节过后，租房市场将迎来返城租房高峰，租金也将随之上涨。（记者 李雯）