□记者 袁 涛 报道
住宅维修资金使用难这一问题有望得到有效解决。记者从山东省政府常务会议上获悉,山东省将改革住宅维修资金使用模式,从过去一种方式为主,改为计划使用、应急使用和一般使用三种方式并存。其中,电梯故障等8种情形下不必经过业主投票同意即可应急使用。
1998年,随着住房制度改革的推进,为界定公有住房出售后共用部位、共用设施设备的维修责任,我省出台了公有住宅售后维修养护管理暂行办法,1999年又将商品住房纳入维修资金交存范围。2009年,我省出台了《山东省住宅专项维修资金管理办法》。截至2014年底,全省累计归集住宅专项维修资金318.34亿元,其中商品房274.23亿元、房改住房44.11亿元,使用10.81亿元。
随着形势的变化,近年来住宅维修资金使用不便、归集续筹困难、增值收益低、管理难度大等问题逐步显现,特别是使用难问题困扰着很多业主。“实际工作中,大部分业主对不涉及自身直接利益的维修事项,不积极参与投票表决,致使难以达到三分之二的有效比例。”省住房和城乡建设厅厅长宋军继介绍说。
根据此次原则通过的《山东省住宅专项维修资金管理办法(修订稿)》,我省将改革住宅维修资金使用模式。除了以前的一般使用外,此次通过对计划使用、紧急使用方式的界定,以期有效解决使用难问题。
据了解,计划使用将主要适用于可提前预见的,为延长房屋使用寿命,针对不同部位、不同设施设备的合理使用年限,组织进行有计划的维修、更新和改造,不必等到彻底坏了、不能用了才组织维修。采取计划使用方式,可以一次表决不超过连续两年的维修资金年度使用计划。
以前,即使发生电梯停运等紧急情况需要立即维修的,仍需物业服务企业或相关业主提出建议,业主委员会或社区居委会证明核实等多个程序才可维修。今后,我省将规定,有下述8种情形之一的即可应急使用住宅维修资金:物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏,电梯故障,消防系统故障,建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动,玻璃幕墙炸裂,排水管道爆裂,地下车库雨水倒灌,其他可能造成人身安全事故的紧急情况。采用应急使用模式,物业服务企业应将有关情况报告业主委员会,经现场查验确认后立即组织维修,事前虽不必表决,但事后必须公示维修方案、工程决算报告等材料。
为解决三分之二困境,我省将改革使用住宅维修资金的投票表决模式。业主表决可以采取常规表决,即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,视为表决通过；也可以采用异议表决,即根据业主共同管理规约的约定,持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积的三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。
“如果选择实行异议表决,由过去的需面积、人数的双三分之二业主同意,改为反对的不超过三分之一就视为表决通过,可以有效解决过去业主不参与投票表决,难以形成决议的老大难问题。”宋军继表示。