房价阴晴难定，以房养老保险如何深入？

8月8日，中国银保监会表示，老年人住房反向抵押养老保险（下称“以房养老保险”）将从目前试点地区扩大到全国范围。以商业保险的方式纾解全社会的养老难题，银保监会的这一举措无疑具有开创意义，也为增加以房养老保险推广力度，活跃市场指明了方向。保险公司如何在机遇与挑战中争得以房养老保险的一席之地？并且在房地产市场阴晴难定的今天，如何在以房养老保险的经营中立于不败之地？破题迫在眉睫。

一、以房养老保险基本法律关系解析

（一）表层法律关系

投保人将房屋抵押给保险公司，保险公司接受抵押获得抵押权，但并不支付全部的抵押金，而是通过支付养老金的形式分期支付给投保人。投保人死亡时结算：房屋售价－抵押贷款额（养老金总和＋养老金利息）＝剩余房屋价值，将这部分剩余房屋的价值给付给保险合同中受益人。

（二）中层法律关系

保险公司将房屋抵押给银行，银行接受抵押获得房屋抵押权，不支付全部的抵押金，向保险公司支付全部以房养老保险的养老金，保险公司支付利息。

（三）深层法律关系

以房养老保险的投保群体将房屋群抵押给银行，银行接受抵押获得该房屋群的抵押权，不支付抵押金，分期付款的形式支付养老金，银行获得养老金利息收益。

二、以房养老保险各方利益分析

（一）银行

银行在投保群体死亡时出售房屋群，扣除之前向保险公司分期支付的将养老金和养老金利息①。银行的利益源自于：

1．银行接受保险公司向其抵押的房屋群，实质是“批发”的方式进行抵押贷款，节约了“零售”抵押贷款的营业费用。

2．银行统一处理房屋群的抵押权销售等相关事宜，节省了“零售”对单一房屋进行处理的律师费用、公告费用等。

3．银行接受保险公司的以房养老保险房屋群的抵押，节约了银行自身获得房屋抵押贷款产品的广告、营业、人员开支及义务提成等费用。

4．银行在以房养老保险业务循环继续进行的过程中累积起来上述所有利润的投资生息。

（二）保险公司

保险公司在个体投保人死亡时从房屋售价中一次性获得保险公司之前分期支付给投保人的养老金和养老金利息②。保险公司的利益源自于：

1．保险公司向投保人收取的养老金利息（养老金利息②）和保险公司向银行支付的养老金利息（养老金利息①）之间的利息差。

2．在参与型以房养老保险产品中（保险公司参与房屋售价高于其接受房屋抵押时的差额利润），保险公司的利润源自于投保人死亡时房屋的售价与投保人投保时房屋价格的差额部分（差额），该差额部分在参与型以房养老保险合同中约定一定比例属于保险人（比例），保险公司获得差额×比例的利润额。

3．保险公司在以房养老保险义务循环继续进行的过程中累积起来上述所有利润的投资生息。

（三）投保人

1．投保人生存期间继续居住房屋——房屋居住利益。

2．投保人从保险公司处获得养老金——养老金获取利益。

3．投保人死亡时其指定的受益人获得房屋售价的剩余利益——房屋剩余利益获取继承利益。（在参与型以房养老保险中，该部分利益由保险公司和受益人共享。）

4．如果房屋售价不足以抵偿投保人从保险公司获得的养老金和养老金利息的总和，该风险由保险公司承担——长寿利益。

三、保险公司面临的风险分析

将一和二放在一起可见：以房养老保险中，保险公司是面临风险最集中的环节，观察以房养老保险中的现金流，可知：

（一）以房养老保险中的现金流向及其实质

1．保险公司——投保人，养老金：现金从保险公司处流向投保人。

2．投保人——保险公司，养老金利息：现金从投保人处流向保险公司。

3．银行——保险公司，养老金：现金从银行流向保险公司。

投保人死亡时保险公司出售其房屋，从获得的房屋价款中扣除向投保人支付的养老金，相当于抵押贷款购房的一次性还本付息。投保人生存期间既可以在房屋中居住，又可以获得养老金，相当于节省了房屋的租金。投保人向保险公司支付的养老金利息相当于其向银行获得贷款的利息。

（二）保险公司风险

1．投保人长寿风险，保险公司向投保人支付的养老金总和超过房屋售价，保险公司经营失败。（以下简称风险①）

2．房地产市场走低风险，房屋售价低于投保人向投保人支付的养老金总和，保险公司经营失败。（以下简称风险②）

（风险①和风险②中的两个对比关系的元素虽然相同，但是前提不同，对比关系的结果和意义也不形同。）

以上两个风险中，风险①属于保险公司经营专业性所在，可以在投保群体中分散和化解。风险②属于保险公司经营专业之外的风险，关涉对宏观经济走向和预测、房地产市场的走向和预测、国家政策以及全球经济形式对国内经济的影响等诸多要素。保险公司自身无法化解，只能通过保险合同中条款设计及整个以房养老保险产品结构中加以降低。路径包括三个方面：

1．与投保人分担房价下跌风险，约定如果房屋出售价格超过支付给投保人养老金的一定比例，减少养老金支付金额。

2．与银行分担房价下跌风险，约定如果房地产市场走低，减少保险公司向银行支付的养老金利息。

3．与再保险公司分担房价下跌风险，向再保险公司购买“以房养老保险”再保险。

此外，以房养老保险虽然属于商业保险行为，但是该保险制度的运营过程实质上履行和承担了社会养老的功能，成为社会养老风险管理体系中重要组成部分。故此，政府提供一定的财力支持和政策保障，对经营以房养老保险的商业保险公司来说也是公允的和符合社会公义的。

（作者系吉林大学法学院副教授）