以房养老扩至全国 市场接受尚需时日

曾在我国养老服务市场屡掀波澜的以房养老近日再度成为舆论关注焦点。中国银保监会8月8日印发《中国银保监会关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》（下简称《通知》），决定自即日起，将老年人住房反向抵押养老保险从此前的试点扩大到全国范围开展。这意味着，试点4年的以房养老试点已经从原来的北京、上海、广州、武汉四地扩大至全国范围。

当前，《通知》已经下发实施一月有余，意味着全国保险公司都有可能开展相关业务，全国各地居民有意向参与以房养老项目的老年人也可在本地选择合适的保险公司开展业务。然而，据中国经济时报记者采访了解，截至目前，以房养老业务咨询者寥寥，展开实质性业务推进的更是少见。接受中国经济时报记者采访的专家认为，以房养老扩至全国是适应全国老龄化社会到来，对接多样化养老需求共存应时举措，但要认清的是，市场接受尚需时日，但前景值得看好。

全国范围需求与对接均处于起步阶段

谈及以房养老，其试点至今的推进进程不得不提。自2014年7月饱受争议的以房养老政策开始试行，直到2015年3月25日，唯一一家保险公司的一款老年人住房反向抵押养老保险条款及费率获批复后，中国首款保险版以房养老产品才正式推出。截至目前，仅一家保险公司开展业务，累计承保139单（99户）的以房养老产品开发现状，真实地反映了以房养老产品推进与市场遇冷的现状。

所谓以房养老，全称为“反向抵押养老保险”，是指有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

从定义中不难理解，即老人将房产换成可供使用的灵活资金，并不丧失房屋有关处置权，唯一不同的是，待老人身故后的房产处置所得优先偿付养老保险费用。显然，这与传统观念中国人对待房产的态度有所背离。因此，即便是以房养老已经融入国家鼓励的养老政策体系当中，但目前而言，其最大阻力或仍将来源于国人的传统观念，如国人将房产视为家的载体、房产要传给子女、子女是否同意，等等。

在传统观念阻隔下，老年人选择把手中的房产抵押以增加现金流动性的想法想必难以实现。“实际上，以房养老还是新鲜事物，老百姓（603883，股吧）的接受度还是需要更长的时间来加以培育的。”某知名保险公司北京区域养老保险业务赵姓销售经理听闻记者咨询有关以房养老产品后直言，其公司并未真正推出以房养老产品，但的确针对这一产品进行了长期的业务培训，毕竟时常会遇到客户咨询相关产品，“但真正推出产品还须等待银保监会的批准。”

据记者了解，除当前唯一一家获得批复推出以房养老的保险公司产品外，市场上的确难觅相关产品。在记者随机咨询的数家知名保险公司中，得到最多的竟是“产品需求太小，尚未考虑推出相关业务”的答复。这一点，同样也是对以房养老较为热衷的张女士遭遇的尴尬之一。

张女士是天津人，金融服务专业。有着海外留学经验的她深谙以房养老业务的好处，其在北京工作近十年，母亲一人独居在天津，早在多年前，就曾对其母亲时常念叨过国外以房养老模式的好处，也深得母亲的认可。然而，直到四年前以房养老试点开始，天津未在其列，满心失望的她就一直期盼着试点范围的扩大。此次，其对以房养老范围的扩大自然热情高涨。

然而，在咨询多家保险公司后，满心欢喜的张女士决定还是再等等看，直到市场上产品真正丰富起来再做决定也不迟。“现有以房养老产品在保险条款和保险费率上缺少比较，和我知道的国外产品有所出入。其他知名保险公司也还未启动这类产品业务，可以说，市场供需都还处于起步阶段。”张女士说，这一产品有着对接部分养老需求的潜质，一旦产品线能够得以丰富，前景还是值得抱以期待的。

产品开发契合国情是关键

实际上，丰富相关产品，为老年人选择产品增加更多的选择也是以房养老扩至全国的重点要求之一。《通知》要求，保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判，加强老年人住房反向抵押养老保险业务的风险防范与管控；积极创新产品，丰富保障内容，拓展保障形式，有效满足社会养老需求，增加老年人的养老选择。

然而，对于以房养老试点至今的遇冷现状，究竟是水土不服还是新鲜事物推进的必经阶段，站在全国推广重要节点的以房养老又该何去何从还是引来了不少讨论。其中不乏一些观点认为，中国的国情决定了房产的特殊属性，即便以往的养儿防老观念正在逐步瓦解，但真正适应国情的养老格局也将更加偏向养老院、社区养老甚至居家养老等社会化模式，以房养老注定是小众选择。

“随着我国老年人口规模的扩大，哪怕只有一部分老年人能够接受这个模式，以房养老的市场前景就非常值得期待。”清华大学经济管理学院中国保险与风险管理研究中心主任陈秉正在接受中国经济时报记者采访时认为，从根本来看，观念制约不会影响以房养老的市场前景。毕竟，随着我国老年人口规模扩大，加之“421”家庭模式越发难以应对日益巨大的养老需求，老年人养老势必要更多依赖社会化、专业化的养老服务，而以房养老模式就在其中。

陈秉正认为，对民众应加强宣传引导，促使民众更好地理解这种新型的养老观念。对于金融机构而言，则需要对市场进行认真研究，做好产品设计以及对产品经营过程中可能面临的相关风险进行分析和管控，否则，金融机构也不敢贸然进入这个市场。

在陈秉正看来，以房养老是通过房产对银行、保险公司等金融机构进行反向抵押获取养老金，那么，房产反向抵押相关产品在设计和后续的经营过程中，注定要考虑房产价值波动、利率风险以及房主“倒按揭”后自身领取年金等多重风险，因此，政策助力以房养老大发展，应该采取一些比较间接的鼓励手段。同时，市场监管也必不可少。

对于金融机构而言，陈秉正建议，在市场准入方面，住房反抵押贷款既属于贷款业务，又包含了养老年金的功能，即兼具传统意义上的银行产品功能和保险产品功能，“这需要在准入门槛上予以放开，以进一步培育和促进市场主体的增长和发展。”陈秉正说，此外，建议政府给予适当的税收优惠，如营业税、所得税的减免等。

对于个人而言，陈秉正建议，如果老年人选择以房养老产品，对其免征房产税等税种在未来值得深入研究。他认为，低收入群体若选择以房养老更应该享受税收优惠。而对富人而言，则应区别对待，以防止其通过以房养老避税。