破解物业管理难题 维护业主合法权益！

11月18日，青岛市人大常委会第二十七次会议表决通过了《青岛市物业管理条例》。在市人大常委会下午举行的新闻发布会上，市人大常委会法制工作室主任张桂芹对《条例》进行了解读。

物业管理问题增多，急需法律规范调整

为规范我市物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及其他当事人的合法权益，1998年我市制定了《青岛市物业管理条例》，2005年进行了修订。

“随着物业管理实践的不断深入和社会对物业管理认识需求的多样化，物业管理中的问题日益增多，特别是首次业主大会成立、业主委员会换届与交接难，物业服务企业定位和镇街、居（村）委会在物业管理中的职能不清晰等问题的存在及对物业管理活动健康开展的影响，急需通过法律规范予以调整。”张桂芹表示，今年全国人大会议，通过了《民法典》，对建筑物区分所有权以及物业服务合同又作出了新的要求。因此，有必要根据上位法的变动和实践发展，修订《青岛市物业管理条例》。

破解业主大会成立难开会难问题

《条例》进一步发挥党建引领作用，积极探索党建引领社区治理的有效路径，把党的政治和组织优势转化为基层治理优势，借鉴北京市、深圳市物业管理立法的相关内容，明确了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，规定社区党组织有权推荐业委会候选人，通过法定程序担任业委会成员。

现实中，镇街、居（村）委会在业主大会、业主委员会成立、换届及物业管理的指导、监督等方面发挥了重要作用。但实践中也存在定位不准、职责界限不清的问题，或介入过度或不作为。《条例》进一步明确镇街、居（村）民委员会在物业管理中的职责。根据上位法，对街道办事处（镇人民政府）的组织、指导、监督职责和居（村）民委员的指导、协助职责予以明确。

为破解业主大会“成立难”的问题，《条例》细化了业主大会成立的有关规定。业主作为房屋所有权人，是物业管理活动的核心主体，业主通过业主大会行使权利是实现业主自治最主要的方式之一。针对首次业主大会召开难的问题，《条例》对业主大会筹备组的成立条件、人员组成、解散情形等进一步细化。明确建设单位、前期物业服务企业无法参加或者拒不参加的，不影响筹备组成立。

为解决业主大会开会难、表决难的问题，《条例》规定，业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者互联网的形式召开，鼓励采用互联网形式召开业主大会会议，并要求市物业主管部门建立电子投票系统，供物业管理各方免费使用。

明确业委会职责，规范物业服务

业委会是业主自治的关键，业主委员会与业主权益的保障和争议，是当前物业管理矛盾和纠纷的焦点之一。《条例》加强对业委会组建和运行的规范，推动业委会规范运行和业主的自我管理，完善业委会的职责和行为规范，规定了业委会成员资格终止的情形，针对业委会换届难的问题作出规定。

为进一步规范物业服务，《条例》对前期物业的承接查验，服务指导标准和质量评价制度，物业服务收费及参考价格，物业服务企业退出、交接等方面作出详细规定。

围绕物业使用与维护，《条例》对垃圾分类、车位的产权归属和使用等作出明确规定。物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，其归属由当事人通过出售、附赠、出租等方式约定，并应当首先满足本物业管理区域业主的需要。