超长牛市渐止：悉尼房价跳水 国际楼市风险加剧

澳洲，曾经是全球购房者海外置业的热土。大批金主来到这里火爆“抢购”楼盘的场面时有发生。他们看中了这里被公认的房产低风险和稳定的增值率。就在几年前，悉尼、墨尔本两大主力还是你方唱罢我登场，房价你追我赶，好不热闹。

然而，时过境迁，今非昔比。

经历了50年全球最长“牛市”之后，曾经炙手可热的澳洲房市2018年进入了下滑通道，坏消息不断传来。据《悉尼晨峰报》称，一年来，全澳的房地产市场持续低迷，房价下跌了4．8％，房屋拍卖清盘率屡创新低，以往带头飙升的悉尼和墨尔本，现在的房价下滑首当其冲。

其实，南半球的澳洲在这个“寒冬”并不孤单，综观全球，楼市“凉凉”的比比皆是。房价下滑的除了澳洲，还有中国香港、加拿大、英国、美国等地。

澳洲房价创十年最大降幅

澳洲的房价，从有记录开始一直是悉尼做领头羊。无论你是准备首次买房，还是资深房产投资者，或者是房产从业人士，甚至是开发商，悉尼都绝对是在澳洲投资的首选之地。《澳大利亚人报》称，就在一年前，悉尼的房价还在以每年16％的速度攀升，然而在过去的2018年，悉尼的楼市正在以软着陆的方式结束长达50年的超长上涨周期。

据房地产行业监测机构CoreLogic的最新房价指数显示，占据澳大利亚房屋交易量60％的悉尼过去一年房价下跌8．9％。

“如果你回顾过去，悉尼现在房价较2017年峰值下跌11．1％，这次衰退是自1990年2月以来最大幅度的下降。”CoreLogic的研究负责人蒂姆·劳利斯表示。

与悉尼并肩的墨尔本情况也不容乐观。自从2017年年底以来，墨尔本的房价就持续下跌，2018年房价下跌达7％。

澳洲房价下跌将持续多久？澳洲媒体对未来楼市并不看好。澳媒纷纷认为楼市已“入冬”，并预计其2019年将持续疲弱。《澳洲金融评论时报》调查了几位经济学家，其中史蒂芬·柯克莱斯认为悉尼房价未来不容乐观，2019年悉尼房价将跌7．5％–10％之间。而澳洲麦考瑞证券经济学家给出了更加悲观的预期—悉尼和墨尔本的房价或将下跌15％–20％。

德意志银行首席国际经济学家托尔斯滕·斯洛克最近编制了一份名单，列出了2019年需要注意的30个全球市场风险，澳大利亚房价“崩溃”赫然在列。

楼市“冰冻”非一日之寒

20世纪90年代，澳洲曾经历过一次历时四年的房市衰退，诱因是利率、失业率双飙升。这次不同，房价大跌主要驱动因素是信贷收紧，购房需求被抑制。

在过去的四年，由于担心标准过于宽松且市场过热，监管机构不断收紧信贷标准。首先，抵押贷款的数量被大大降低，这样一来，大多数购房者无法借贷到之前额度的购房款，限制了他们的购房能力。分析师估计，家庭可以借入的最高金额减少了约20％。其次，监察机构还迫使银行执行更严格的收入和资金审核政策，这使得贷款人数也被限制。

澳洲执行如此严厉的“限贷”紧缩政策并不是空穴来风，究其原因，不得不提到澳洲不可小觑的家庭债务水平。据澳大利亚《每日邮报》此前报道，澳洲目前家庭债务水平居高不下，甚至在发达国家中“拔得头筹”。信用卡账单、住房抵押贷款和个人贷款等债务现在占澳大利亚家庭平均收入的189％，而1988年这一比例仅为60％，也就是债务占收入比在过去30年飙涨了129％。

因此，澳大利亚当局非常镇定，他们一再强调，过去的繁荣是不可持续的，下降是可能的，现在市场正在恢复更正常的状况。

然而，经合组织警告说，住房市场的软着陆在国际上很少见，澳大利亚应该随时准备应对价格大幅下跌的风险。此外，澳大利亚储备银行表示，如果银行同时撤出贷款，银行面临的风险将加剧。

全球楼市繁荣不再？

除澳洲外，2018年下半年，全球多地楼市同样“寒意”明显。

香港曾长期霸占全球房价最高城市榜首，不过，追踪香港房价的中原城市领先指数显示，香港2018年12月房价指数降至174．37，环比上月跌幅达1．70％。这已是该指数连续第四个月下跌，为2016年以来持续时间最长的下跌。

加拿大楼市在经历了长时间繁荣之后，如今也遇到了寒潮。加拿大房地产协会（CREA）最新数据显示，2018年11月，全国房屋成交量环比下跌2．3％，价格同比下跌2．9％；该协会还称2018年加拿大房屋销量同比下降11．2％至45．8万套，为5年来新低。2019年，加拿大房屋销量和价格难言乐观。

此外，美国楼市在经历了去年年初的火热行情之后，也在下半年开始出现降温迹象。美国全国地产经纪商协会刚刚发布的2018年11月成屋销售指数已降至2014年5月来最低，同比跌幅为7．7％，而此前10月数据也同比下跌约7％，是数年来首次出现同比下跌。

由于脱欧前景不明，一直是中东和俄罗斯富豪们最爱的英国楼市也撑不住了。全英房屋抵押贷款协会统计显示，英国在2018年的房价取得5年来最慢涨幅，2018全年的房价涨幅从一年前的2．6％降至0．5％，创下2013年2月以来的最慢同比增速。而据瑞银近日发布的研究报告显示，伦敦房产目前在市场上平均需要挂牌128天才会被出售，这一比例高于2016年平均77天的水平。

对于全球房市下跌，彭博社总结出几个共同点：借贷成本上升、政府对投机监管力度加大以及股市动荡。

这是否意味着全球发达市场的楼市繁荣即将终结？有一点至少不可否认，低利率的时代结束了。随着美元进入了加息周期，很多国家央行也同步加息。这也是为何各国货币信贷政策收紧、银行贷款利率提高的直接原因。

面对前途未卜的楼市，曾经急于下手的买主现在纷纷变为看客，远远地观望着房地产界的风云变幻，有人期盼着房市大逆转，有人道一声来日方长……（ 特约记者 文岳）