新房质量有问题该咋办 建管局教您10招来维权

    青岛新闻网9月29日讯 （记者 朱颖）收房时该留意哪些问题，新房出现质量问题开发商不给维修怎么办？针对购房者在购房、验房中遇到的常见投诉问题，日前，市城乡建委建管局向市民发布了10大维权方法。

    两年来，我市开展工程质量治理两年行动，严厉打击和坚决遏制违法发包、转包、违法分包、挂靠等违法违规行为，落实各方责任主体质量安全责任，建筑市场环境进一步好转，工程质量终身责任得到有效落实，工程质量安全水平稳步提升。

    为确保项目负责人到岗履职，我市要求本地施工、监理企业法定代表人、董事长、总经理及外地入青企业驻青机构主要负责人，原则上不以项目负责人身份参加工程投标，已担任项目负责人的需限期办理变更。

    项目施工过程中，在施工现场显著位置设置标牌，公布工程质量终身责任承诺书信息。竣工后,在建筑物外墙显著位置镶刻永久性铭牌, 载明工程名称、开竣工日期、参建单位及项目负责人姓名，主动接受社会监督。

    我市项目负责人质量终身责任承诺书，张贴个人照片，并详细记录个人信息。工程竣工验收备案前，建设单位负责建立《质量责任信息档案》，并移交城建档案管理部门，永久保存，终身追溯质量责任。

    业主反映质量问题的处理渠道

    1.新房入住后为什么还会出现裂缝、渗漏等现象？

    建筑物作为一种特殊商品，有与其他商品不同的特殊性，如：手工操作、露天作业、生产周期长等。近年来，建筑行业新材料、新工艺、新技术不断推向市场，同时，企业质量管理水平，工人操作技术水平存在一定差异，因而房屋使用后可能出现一些质量常见问题。

    2.新房入住后出现裂缝、渗漏等现象，住户该找谁解决？如何解决？

    国家规定，住宅工程的开发建设单位（俗称开发商）是工程质量第一责任人，对开发建设的住宅工程质量全面负责。自家的房屋出现质量问题后，住户首先应当依据国家关于房屋建筑保修制度相关规定，联系开发建设单位提出对质量问题进行免费维修。

    3.保修期内的质量问题应该如何联系开发商？

    保修期内房子出现质量问题后，住户应尽快依据房屋销售合同约定的条款向物业或房屋的开发建设单位（开发商）的售后服务部门反映，通知其尽快进行维修处理。2013年5月，市城乡建设委印发了《关于进一步加强住宅工程保修期内质量投诉处理工作的通知》，实施质量投诉受理公告制度。要求住宅工程竣工验收前，在住宅小区各单元主要出入口处的显著部位张贴《住宅质量投诉受理公告牌》，公告责任单位质量投诉受理人姓名、联系方式及投诉受理范围、维修服务承诺等信息，接受社会监督，方便住户联系相关责任单位，及时解决房屋出现的质量问题。

    4.如果开发商不给及时维修解决该怎么办？

    如果开发商对保修期内的质量问题不履行保修义务，可以通过如下三种途径解决：

    （一）向工程所在地建设主管部门投诉；（二）提请仲裁部门仲裁；（三）向法院提起诉讼。

    这里要说明，有些情况不属于质量投诉受理范围：1．投诉人未先行与保修责任单位联系、协商解决的；2．投诉人与所投诉房屋产权无权属关系且未受产权所有人委托的； 3．已进入司法诉讼或仲裁程序的；4．不具实名或匿名投诉的；5．超过保修规定期限或不属于保修范围的；6．涉及经济赔偿，或提出退、换房等质量以外纠纷及要求的；7．涉及用户擅自改变房屋结构、使用功能以及装饰装修不当引起的；8．属规划、物业、市政配套设施原因的；9．其他法律法规明确规定不属于工程施工质量缺陷范畴的投诉。5.质量保修制度是怎么回事?

    我们所说的质量保修是指：对房屋建筑工程竣工验收以后，在保修期限内出现的质量缺陷，开发建设单位予以免费维修。

    6.房子的质量保修期是怎么规定的?

    同冰箱、手机等普通商品一样，房子也有质量保修期。国家规定，在正常使用条件下房屋建筑工程的最低保修期限为：1．地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定该工程的合理使用年限；2．屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3．供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4．电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；5．装修工程，为2年；6. 围护结构保温工程，为10年。

    这里有一点需了解，房子保修期是从工程竣工验收合格之日起计算。

    7.已过保修期限，房屋出现质量问题该如何解决？

    针对房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造问题，我市于2012年3月1日起施行《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》，通过建立房屋专项维修资金管理和使用制度，解决房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。对于非公共部位，则由住户或产权人自行维修解决。

    8.在和开发商办理收房时应注意哪些问题？

    最好携带尺子、小锤子、手电、测电笔等工具，仔细查验以下10个部位：1.墙身、地面及梁、柱构件有无裂缝；2.地面、精装修瓷砖、地面砖有无空鼓；3.构件和房间净空尺寸是否偏差较大；4.墙体、地面是否平整 ；5. 卫生间、厨房、顶层屋面、外墙外窗有无渗漏痕迹；6.门窗开启、闭合是否顺畅；7. 洗菜盆、卫生器具排水是否通畅；8. 卫生间地漏附近是否存水；9. 电源插座是否带电；10. 抽气道、烟道及吸排油烟道在做点火试验检查时是否排气畅通。

    查验过程中，如发现质量问题，可要求开发商修好后再交房。因此，交房时，住户处于主动地位，应仔细、及时检查是否有质量问题，更有效地保障自身权益。

    9. 竣工验收责任主体和程序

    依据《建设工程质量管理条例》第十六条　建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条　工程竣工验收由建设单位负责组织实施。

   工程竣工验收应当按以下程序进行：

    （一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。

    （二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。对于重大工程和技术复杂工程，根据需要可邀请有关专家参加验收组。

    （三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

    （四）建设单位组织工程竣工验收。1.建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；2.审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3.实地查验工程质量；4.对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。

    参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。

    第八条　负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。

    10.关于工程质监机构职责

    依据《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》第四条　本规定所称工程质量监督管理，是指主管部门依据有关法律法规和工程建设强制性标准，对工程实体质量和工程建设、勘察、设计、施工、监理单位（以下简称工程质量责任主体）和质量检测等单位的工程质量行为实施监督。

    本规定所称工程实体质量监督，是指主管部门对涉及工程主体结构安全、主要使用功能的工程实体质量情况实施监督。本规定所称工程质量行为监督，是指主管部门对工程质量责任主体和质量检测等单位履行法定质量责任和义务的情况实施监督。

    第五条　工程质量监督管理应当包括下列内容：（一）执行法律法规和工程建设强制性标准的情况；（二）抽查涉及工程主体结构安全和主要使用功能的工程实体质量；（三）抽查工程质量责任主体和质量检测等单位的工程质量行为；（四）抽查主要建筑材料、建筑构配件的质量；（五）对工程竣工验收进行监督；（六）组织或者参与工程质量事故的调查处理；（七）定期对本地区工程质量状况进行统计分析；（八）依法对违法违规行为实施处罚。

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