房地产税落地诸多难题待解 地方或自定税率档

3月15日，国新办举行解读政府工作报告修改情况吹风会，政府工作报告起草组成员、国务院研究室副主任郭玮就房地产税立法工作进程、今年房地产基本政策取向答记者问。

这也是继政府工作报告、人大工作报告接连表态后，政府高层对房地产税立法进程公开披露信息量最多的一次。

郭玮坦言，房地产税立法工作任务量大，而且非常复杂、艰巨，目前各部门正在有序推进：“（房地产税立法）在推进过程中，需要做大量研究，包括对过去一些地方的试点进行认真分析和总结。这个方面有非常大量、艰巨的任务。此外，还要进行大量调研，认真分析当前局势，制定不同方案，广泛征求各方意见。”

全国人大财经委副主任尹中卿则透露了草案的更多细节：“房地产税肯定设定最低居住面积免除额。我主张对居民住宅免税面积应该宽松一点，不要像个税一样频繁提标准，一开始宁可把标准定得高一点。如果平均住房面积30平方米，可以确定人均40平方米、50平方米甚至60平方米作为免税面积。”

从2013年背负央地财税改革的重大使命首次亮相、2014年首次写入政府工作报告，到20142017年被搁置四年之久、2018年回归人大立法进程——历经三任财长，房地产税即将从部委内部酝酿的抽屉里走出，公开征求意见就在路上。

历经三任财长

2017年12月，时任财政部部长肖捷在《人民日报》发表署名文章《加快建立现代财政制度（认真学习宣传贯彻党的十九大精神）》。文中提出，房地产税要“立法先行、充分授权、分步推进”，“充分授权”即给予地方政府自主权。

华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康在接受时代周报记者采访时指出，未来房地产税的实施路径基本会按这一逻辑：“房地产税立法后，交给地方分步实施。地方可以自主选择，一是什么时候在本地开征；二是开征时可根据自身情况选择征收的空间和量值，但这些猜想还是要看最后立法的文本而定。”

从楼继伟、肖捷到刘昆，前后三任财政部长都曾就房地产税立法作过相应表态。

三人中，楼继伟态度鲜明坚定地建议“义无反顾开征房产税”。2013年，房地产税随央地和财税改革正式亮相。2014年10月份，楼继伟在《求是》刊文，明确表示“加快房地产税立法并适时推进改革，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源”。

作为1994年分税制改革的重要参与者，20年后执掌财政部，楼继伟大约想完成此前未竟的使命。

2015年11月，房地产税被列入五年立法规划。

实际上，在房价快速上涨的那些年里，住房和城乡建设部曾是大力支持征收房地产税的部门。曾有官员私下谈及，税制是一项财政收入制度，并不能为一个短期的宏观调控目标服务。

2010年3月，财政部曾提出成本最低的“替代式解决方案”，即修订《城镇房地产税暂行条例》，取消对城镇住宅免征房地产税的优惠待遇，最终这一方案未被决策层采纳。

去年3月接棒的现任财政部部长刘昆，对房地产税的公开表态不多。去年两会政府工作报告提出“稳妥推进房地产税立法”后，刘昆在随后的中国发展高层论坛上表示，财政部将按照基本原则，推进房地产税立法和实施；今年两会期间的财政部记者会后，有记者问及房地产税立法进展时，刘昆回应称，关注政府工作报告的提法即可。

从单一税种到体系改革

2011年在上海和重庆试点征收的房产税，可视为房地产税系统化改革的前期探索。但到今天，试点地区的房产税与中央口径中的房地产税，已有较大区别。

尹中卿明确表示：“房地产税和房产税不一样，它不是简单地把原来的房产税平移成税收，而是要把原来涉地的税收与房产税进行整合，将房地产税征收对象扩展到居民住房。”这是总结上海、重庆经验，结合实际后作出的修正：并非增加单一税收，而是改革整体房地产相关税收体系。在增加工商业房地产和个人住房征收房产税之外，还要系统调整开发建设、交易环节的税收，适当增删或者降低税率。

有关这一点，肖捷在《人民日报》发表的署名文章中已经明确。2018年两会的财政部记者会上，时任财政部副部长史耀斌也表示，开征房地产税之后，还将合并、整合相关一些税种，合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。

这一趋势已见端倪。

当前，多地着手调整二手房交易相关税收。3月11日，东莞调整二手房交易个税：可按成交价的2％计算个税，此前则为差额20％；上海、广州、深圳等多地均下调房地产交易的增值税附加税。个人出售住宅时，上海的增值税附加税税率从11％降到6％，深圳从12％降到6％，广州从12％降到6％，基本都是减半征收。

这被外界视为房地产税开征的前奏。

但开征的不仅仅是新增的房地产税，还需要合理调整相关税收种类。上海财经大学公共经济与管理学院税收系主任朱为群在接受时代周报记者采访时建议：一是可以逐步废除土地增值税；二是取消房地产交易的印花税，将其与契税合并；三是合并城镇土地使用税和耕地占用税，改成土地闲置税；四是逐步推进房地产税改革，比如取消按照租金征12％的规定，以及把对工商业企业征收的房产税，由按照原价征收改为按评估价值征收。

不增加家庭负担

房地产税落地细节究竟如何，是按上海模式的二套房还是重庆模式的高档住房标准征收？具体税率如何？地方自主权有多大？如何平衡市场、居民家庭等多方面的焦虑？房地产税开征仍旧面临诸多难点。

目前，征税基础已经明确：对工商业房地产和个人住房按照评估值征收，多套房多缴，且有较高的免征标准。尹中卿具体解释说：“（房地产税）并不是说占有房产就要交税，而是要增加占有多套房、不用于居住等炒房者的负担。此外还应设置较高的免税面积。”从这一角度来说，未来房地产税征税对象按照上海模式的多套房或人均住房面积征收的可能性较大。

至于税率，多数专家认为税率不应定得太高。

朱为群表示：“如果全国范围统一征收房地产税，1％的税率就很厉害了。”从重庆、上海试点情况来看，上海针对增量住房征税，税率为0．4％和0．6％；重庆则向豪宅征税，税率分0．5％、1％、1．2％三档。从目前显露迹象来看，相比于给出一个确定税率，中央向地方给出一个税率空间的可能性较大。尹中卿解释说：“到时候税率会设置空间，具体适用哪档税率，由地方政府选择。”

此外，房地产税作为地方税，地方会享有哪些自主权？未来各地征收时会出现多大差异？

朱为群向时代周报记者分析指出，在“充分授权”“因城施策”的基调下，房地产税的中央与地方分工猜测应该如下：中央政府层面由全国人大制定统一房地产税法，确定总体征收范围、纳税人、计税依据、计税方法、地方税率确定方法、全国范围内的税收减免范围，确定地方特定优惠权限及申请缓征的条件；由国务院制定房地产税实施条例，确定房地产税具体征收管理事项，包括不动产信息平台建设与维护、不动产评估等事项审定地方缓征；在地方政府层面，在房地产税基本法律的允许范围内决定本区域的具体征收范围、免征额、具体实施税率、税基评估具体事项以及负责本区域内暂缓征收地区申请上报，确定少量特定的税收优惠。

“我国地区间房地产市场发展不平衡，房地产税基分布差异大，有些欠发达地区和农村地区可供征税的税源极其有限，居民收入水平普遍较低，一段时期内并不适合征收房地产税。”朱为群建议。（记者 谢中秀）