《物业服务收费管理暂行办法(征求意见稿)》

    物业服务收费管理暂行办法

    （征求意见稿）

    第一章  总则

    第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）和《山东省住宅物业服务收费管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

    第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

    第三条 本办法适用于本市行政区域内物业服务收费及监督管理。

    第四条 市和各区（市）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。

    第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

    政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

    第二章 物业服务收费方式

    第六条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬

    金制等形式约定物业服务费用，但业主大会成立前的普通住宅物业管理区域的物业服务费用不得实行酬金制。    包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。    酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

    第七条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

    实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

    物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容：

    （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

    （二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，其中不包括中央空调、二次供水和电梯运行等费用；

    （三）物业管理区域环境卫生清洁费用；

    （四）物业管理区域绿化养护费用；

    （五）物业管理区域秩序维护费用；

    （六）办公费用；

    （七）物业管理企业固定资产折旧；

    （八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，此项费用经业主大会同意后方可计入物业服务成本；

    （九）经业主同意的其他费用。

    物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

    

    第三章 物业服务收费管理

    第八条 物业服务收费根据物业的类型、提供服务的性

    质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

    普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行政府指导价。

    非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域的物业服务收费和各类非住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。

    为业主提供的代办服务和其他特约服务项目收费，实

    行市场调节价，国家、省另有规定的除外。

    普通住宅物业管理区域包括下列建设项目：

    （一）   单独立项的保障性住房建设项目

    （二）   单独立项的公共租赁性住房建设项目

    （三）   单独立项的限价商品住房建设项目

    （四）   配建保障性住房的商品住房建设项目

    第九条 建设单位与物业买受人签订的物业销售合同

    应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

    业主大会成立前的普通住宅物业管理区域，因建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能达到购房合同约定标准的，物业服务费应适当减免20%，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。

    第十条 普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。

    物业服务等级标准按照《山东省服务规范》（第一部分：住宅物业服务质量分级标准）执行。

    市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区的普通住宅物业管理区域的前期物业服务等级收费标准由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定并定期向社会公布。

    各县级市的普通住宅物业管理区域的前期物业服务等级收费标准由各县级市的价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门制定并定期向社会公布。

    每个服务等级对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可在上浮不超过20%的浮动幅度内确定,下浮不限。

    第十一条 实行政府指导价的普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费标准，建设单位采用招投标方式选聘物业服务企业的，由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务等级并按本办法规定拟定收费标准作为招标标底，具体收费标准在不超过标底范围内通过竞标产生；建设单位采用协议方式选聘物业服务企业的，由建设单位与其选聘的物业服务企业根据物业特点和服务要求，选择服务等级并按本办法的规定拟定收费标准。

    普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费标准在《前期物业服务合同》签订后，应按照《山东省服务价格管理办法》的有关规定，到价格主管部门办理登记手续，项目所在地在市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区的，到市价格主管部门办理登记手续，项目所在地在其他区（市）的，到所在地价格主管部门办理登记手续。

    第十二条 实行市场调节价的物业服务收费标准，业主大会成立前，建设单位通过招投标形式选聘物业服务企业的，其物业服务费标准通过竞标产生，并在前期物业服务合同中约定；建设单位通过协议的形式选聘物业服务企业的，物业服务费标准由建设单位与其选聘的物业服务企业协商确定，并在前期物业服务合同中约定。业主大会成立后，其物业服务费标准由业主大会与物业服务企业协商确定，并在合同中约定。

    第十三条 物业服务收费按《房地产权证》载明的房屋建筑面积计算。未办理《房地产权证》的，以购房合同所载的建筑面积计算。

    改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室等按相应的经营性用房物业服务费标准收取。

    不能办理《房地产权证》的物业（包括阁楼、储藏室等），业主大会成立前，其物业服务费应当按合同约定执行；业主大会成立后，其物业服务费由业主大会与物业服务企业协商确定。

    第十四条 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位交纳。

    业主或物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

    物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间不超过三个月

    第十五条 房屋交付后空置一年以上的，应免收电梯运行费用，合同另有约定的 ，从其约定。

    第四章 停车服务收费管理

    第十六条 物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

    第十七条 业主大会成立前的普通住宅物业管理区域

    内的规划配套停车场（库），其停车服务费、车位租赁费实行政府指导价；非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域内的停车服务费、车位租赁费和各类非住宅物业的停车服务费、车位租赁费实行市场调节价。

    停车服务费包括车库、车位的使用、设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

    停车服务费和车位租赁费应当按月收取。

    市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区的普通住宅物业管理区域内的停车服务费、车位租赁费标准由市价格主管部门制定并公布。

    各县级市的普通住宅物业管理区域内的停车服务费、车位租赁费标准由各县级市价格主管部门制定并公布。

    第十八条 实行政府指导价的停车服务费和车位租赁费的具体收费标准，由建设单位与物业服务企业在政府规定的停车服务费和车位租赁费指导标准范围内协商确定，并在前期物业服务合同中约定。

    实行市场调节价的停车服务费和车位租赁费具体收费标准，业主大会成立前，由建设单位与物业服务企业协商确定，并在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，停车服务费具体收费标准由物业服务企业与业主大会协商确定，车位租赁费具体标准由车位所有人与业主大会协商确定。

    第十九条 住宅物业管理区域内的停车场（库）产权属于建设单位或其他单位的，业主或物业使用人停车，应当交纳停车服务费和车位租赁费。

    第二十条 住宅物业管理区域内的停车场（库）产权属于全体业主的，业主或物业使用人停车，应当交纳停车服务费和车位使用费。业主大会成立前，物业服务企业不得收取车位使用费，业主大会成立后，车位使用费的收取及标准的制定与调整，由业主大会自行确定。

    车位使用费归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，具体收费标准应当在合同中约定。

    第二十一条 住宅物业管理区域内业主独立拥有产权或使用权的车位，业主或物业使用人停车且实行物业服务的，应当交纳停车服务费。

    已购买车位但未停放车辆的，停车服务费减半收取。

    第二十二条 占用住宅物业管理区域内业主共有的道路或其他场地停放车辆的，业主或物业使用人应交纳车位场地使用费。业主大会成立前，物业服务企业不得收取车位场地使用费；业主大会成立后，车位场地使用费的收取及标准的制定与调整，由业主大会自行确定。

    车位场地使用费属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金。车位场地委托物业服务企业管理的，物业服务企业可以提取一定比例的停车服务费，具体比例由业主大会与物业服务企业协商确定。

    第二十三条 物业服务企业不得向进入住宅物业管理区域内为业主或物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取任何费用。

    除前款规定以外，业主或业主大会若允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停放的，物业服务企业可以根据业主大会的决定收取一定费用。

    第二十四条 业主或者物业使用人对车辆有看管要求的，应当与物业服务企业或其他管理人另行约定。停车看管责任按照约定执行。

    

    第五章 其他管理

    第二十五条 业主或物业使用人对其房屋进行室内装修产生的建筑垃圾，委托物业服务企业代为清运的，应当承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。

    装修保证金应按国家、省有关规定执行。业主或者物业使用人应当就装修保证金的收取标准和退还等相关事宜与物业服务企业签订协议。物业服务企业不得收取装修管理费等费用。

    第二十六条 住宅物业管理区域出入口实行门禁智能化管理或出入证管理的（包括车辆）应当为业主或物业使用人免费配置门禁卡或出入证。因遗矢、损坏需要补办门禁卡或出入证的，可按工本费收取。

    物业服务企业对装修人员实行出入证管理的，出入证按工本费收取。

    第二十七条 普通住宅物业管理区域内配备有电梯、中央空调等设施设备的，其运行费用应当由业主或物业使用人支付，物业服务企业代收代管，不包含在物业服务收费标准中。电梯运行费用于相关日常管理、维护保养、直接物质消耗费用及其他相关检测检验费用。物业服务企业应当单独立账专款专用，出现结余的，应当结转使用，并按照业主大会的要求，定期公布收支账目。业主大会成立前的普通住宅物业管理区域内的电梯运行费每月每建筑平方米不得超过0.4元。

    二次供水运行维护费用在未计入城市公共供水总成本之前，由业主或物业使用人向物业服务企业或供水企业缴纳二次供水运行费用。

    第二十八条 住宅物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、环卫、有线电视等单位应当向最终用户收取费用。

    物业服务企业接受委托代专业经营单位及环卫管理单位委托收取费用的，不得向业主或物业使用人收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。

    专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

    第二十九条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。

    第三十条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

    第三十一条 物业服务企业应当按照业主大会的要求定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。

    第三十二条 物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

    物业服务企业依约履行义务的，业主或物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不交纳的，物业服务企业可依法追缴。

    第三十三条 政府价格主管部门对物业服务实行成本监审制度和价格监测制度，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

    第六章 监督管理

    第三十四条 政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业违反本办法规定的，由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为处罚规定》等法律、法规予以处罚。

    第三十五条 价格主管部门、物业主管部门未按照《价格法》、《山东省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务的，由上级价格主管部门、物业主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

    第七章 附则

    第三十六条 本办法实施前已签订物业服务合同（包括前期服务合同）尚未到期的，物业服务及其收费标准仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。

    第三十七条 其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。

    第三十八条 本办法自2012年月  日起施行5年。《关于印发<青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局物业服务收费管理暂行办法>的通知》（青价房[2007]13号）、《关于印发<住宅物业服务分等收费标准>的通知》（青价房[2007]14号）、《关于印发<住宅小区停车服务收费指导标准>的通知》（青价房[2007]15号）同时废止。