住房成本高位运行 社区规划与物业管理上黑榜

　　近年来，一边是房价的一路高歌猛奏与物业管理行业的迅猛发展，而另一边却是住户的居住体验被偷斤少两。规划设计的不合理、物业管理的不到位、业主实际需求被忽视，城市社区主体间的矛盾与纠纷也逐渐显现出来，居住成本“高位运行”，为何居住体验却“低位游走”？

　　社区规划与物业管理频上“黑榜”

　　日前，在昆明市北市区一小区的地下停车场出口，一辆奥迪车撞向两名女子和她们推着的一辆婴儿车，导致一名男婴伤重不治。事故原因有待有关方面给出，但小区一些住户质疑小区的出入口设计不合理。

　　记者来到该小区发现，一层基本是商铺，二层以上才是住宅。住户进出小区的大门需要爬几十级的台阶，且没有坡道和无障碍通道，对于老人和推车的住户来说的确难以行走。“小区其他的进出大门同样需要爬台阶，不方便走台阶的住户，就只有到地下车库乘电梯了。”小区住户王先生说。

　　无独有偶，就在该小区附近的另外一个商品房小区，记者看到了同样的出入口设计——进出大门在几十级“台阶”之上。一位物管公司工作人员告诉记者，“其实有类似进出通道设计的小区并不是个例，而如没有无障碍通道、配套设施‘缩水’等也绝对不仅限于一两个小区，有些是一开始的规划设计就是如此，还有些则是后期因某些原因临时对设计做了修改。”

　　近年来，房地产开发的火热让城市商品房小区一栋栋拔地而起，毋庸置疑，市场化的社区建设开发和物业管理在一定时期内对于改善居民的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业等方面的确发挥了积极的作用。

　　但与此同时，记者调查了解到，社区建设和物业管理过程中，城市社区主体间各种矛盾与纠纷逐渐显现出来，从绿化、通行道路的规划到配套设施、物业管理的水平，有关社区设计规划与物业管理的投诉案件日渐上涨，已成为社会的热点话题。

　　设计不合理与物管缺位凸显市场“失范”

　　“发生事故的偶然性背后其实暗藏着一些必然性。”云南社会学者马寿荣说，社区规划设计存在先天缺陷，而物业与业主沟通不畅，后天又没有做出必要的改造。

　　“忽视住户生活实际需求的设计肯定是不符合相关设计规范的，是不合理的，但绝不是开发商的无心之过。”一位业内人士告诉记者，实际情况是房地产开发成本渐涨，开发商为迎合眼球效应的噱头也越来越多，在此之下，实实在在关系住户们居住体验乃至生命财产安全的公共空间的规划设计以及资源投入也就被有选择地缺斤短两了。

　　记者从住建部门了解到，对于城市住宅区及住宅建筑的设计规划，国家其实是有强制性条款进行规范的，从室内空间到室外绿化、道路规划以及小区配套等方面都囊括在其中。

　　“地产开发的不规范已不是一天两天的事情。”对此，昆明律师李承蔚认为，城市用地紧张的大背景下，问题核心还是开发商和物管公司盲目追逐商业利润，都在“算计”如何在有限的土地上获得最大的经济效益，才导致设计上缺乏人性化考量和后期整改上的不作为。

　　同时，有关监督管理部门疏忽管理且处罚成本过低也是缘由之一，即便出台了系列国家强制性标准，执行过程中却大打折扣，致使开发商宁愿选择接受处罚也不愿按科学、人性化方案施工或随意修改规划方案。

　　眼下，顶着“最佳居住体验”宣传口号的楼盘开发大行其道，然而“金玉其外败絮其中”的不在少数。

　　社区开发管理何时愿以人为本？

　　城市社区规划设计与物业管理好坏的评判标准不仅仅只存在于建筑物的华丽外观和给开发商带来的经济收益，是否科学、是否合理，更直接关系到住户的居住体验，乃至生命财产安全。

　　业内人士指出，市场嘈杂之下，在住户看来的“不合理”的规划设计在开发商眼里却是“合理”，在物管看来“有效”的服务中埋藏着社区建设的不成熟。

　　“今天只是暴露了通行道路和地下车库的问题，明天还有多少安全隐患藏在其中则又未可知。”李承蔚认为，作为政府主管部门，首先应该增强各部门联动，从源头抓起，将规划设计、施工、开发商、物业管理等相关企事业单位的职责明确并出台相关细则加以规范，同时加强对不规范市场行为的惩罚力度和公共空间的安全隐患督查。

　　“当前城市住宅区的规划设计与后期改造会受到诸多因素干扰，利益诉求点也很多，涉及开发商、物管公司、住户、政府监管部门等多个主体。”对城市社区做过专题研究的华中科技大学社会学系副教授曹志刚说。

　　马寿荣、曹志刚同时指出，高速城市化下，城市社区里显然还没有形成成熟和有效的衔接不同业务主体的协调互动机制，致使问题出现后相关部门却各自为政或相互推诿。要建设真正意义上的社区，业务协调机制应当是亟须正视和改善的地方。(记者 侯文坤)