原标题：2015楼市年终报道

    “去库存”贯穿2015年楼市政策主基调；房地产产市场上演冰火两重天极度分化；企业纷纷探寻转型与市场出路。“激变”与“转型”，成为2015年楼市白银时代开启的最佳诠释。2015年，我们在年初时猜出了它是一个艰难的年份，却没有猜出这一年份如此的不平凡和不可测。

    销售周期回归合理区间

    对青岛房地产市场而言，2015年，在中央“去库存”号召下下，青岛楼市打了一场漂亮的歼灭战。

    根据青岛网上房地产统计数据显示，2015年，全市新建商品住房共计销售13.36万套，同比增长39.09%；销售面积1387.86万平方米，同比增长43.99%；销售金额1133.28亿元，同比增长49.36%。其中2015年6至12月，月均销售量在12000套左右，明显超过历史最好水平。在销售量大幅增长的带动下，青岛市商品房库存消化速度明显加快，截至2015年12月底，全市新建商品住房销售周期为12.5个月，进一步回归正常合理区间。

    去库存已经成为全国楼市的头等大事，中国指数研究院数据显示，截止2015年11月，全国已竣工待售的面积约为6.96亿平方米，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米（以2.4的容积率计算），全国整体库存约为63亿平方米，按照过去三年平均销售速度来计算，需要五年时间消化。

    区域市场冷热不均

    从2015年全年房地产市场成交情况来看，区域市场分化非常明显，成交套数最高的区域——青西新区是成交最低区域——市南区的13倍。

    根据青岛锐理统计数据显示，青西新区成为2015年楼市最大赢家，全年共成交32847套，比2014年全年成交高出9781套；其次为李沧区，全年成交套数为17571套，比2014年全年高出5781套。2015年，岛城楼市成交量最少的区域为市南区，全年仅成交2519套，但也比2014年全年成交高出688套。

    对此，业内人士认为，2015年，青西新区区域发展非常迅速，其主要原因同西海岸经济新区的成立等各种因素有关。另外，该区域内的万达维多利亚湾和万达东方影都以及银盛泰星河城三个项目的热销成为支撑这一区域市场的主力军。根据青岛锐理统计数据显示，在2015年楼盘销售TOP10中，这三者赫然在榜，三个项目成交总套数为6467套，是整个青西新区成交总量的五分之一。

    区域成交均价变化不一

    “淡季不淡”已经成为2015年楼市的突出特征，2015年，岛城新建商品住宅市场在成交量整体上升的前提下，区域成交均价出现明显分化，有些区域价格出现上涨，大部分区域成交均价则明显下降。

    根据青岛锐理提供的数据显示，2015年，全市新建商品住宅成交均价为每平方米8398元，同比下降0.2个百分点。其中崂山区成交均价下降最为明显，同比下降10.67个百分点；其次是市南区，同比下降9.56个百分点；高新区同比下降6.02个百分点，下降幅度同样明显。2015年成交大户青西新区和李沧区则呈现不同的市场反应，其中青西新区同比上涨0.2个百分点，李沧区则同比下降2.46个百分点。

    对于区域价格成交均价的不同变化，业内人士认为，除了受供应结构的影响外，区域存量对价格的高低也有着非常明显的作用。以李沧区为例，2015年，李沧区特别是世园会板块楼盘众多，竞争非常激烈，从而导致楼盘价格出现下降，因而整个板块内成交均价同比下降非常明显。

    房企分化愈加明显

    进入白银时代后的房地产市场，“马太效应”在未来的市场竞争中日益凸显；超大型房企继续凸显强大的竞争优势，强者恒强，弱者出局将会是未来房地产市场的一个明显趋势。而这在2015年的青岛房地产市场上已经初现端倪。

    根据青岛锐理提供的青岛楼市TOP20显示，同2014年相比，2015年销售额度在前20名的所有房企数字都有所上升。2015年，万科地产排名第一，全年销售总额为59.4亿元，比去年上涨4.3个亿；排名第二的是海尔地产，全年销售总额为51.4亿元，不仅是2014年海尔地产全年销售额度的近四倍，而且同2014年的第二名中海地产相比，也多出14.2个亿；排名第三的海信地产也同样，在2014年的基础上翻了近一番，全年销售额度为45.9亿元。

    同前三名相比，2015年，虽然TOP20之内的其他企业销售额度也有所上升，但同排名靠前的大企业之间的差距却越来越大，甚至有些企业已经滑落TOP20排行榜。2014年，TOP1的万科地产同TOP20的泰山地产全年销售额度相差38.3亿元，2015年，万科地产同TOP20的中国金茂两者之间的差距已经拉大至45.1亿元。

    的确，在多重压力之下，房地产市场迎来一场前所未有的优势劣汰浪潮，市场集中度进一步提高。很多缺乏融资能力和市场应对能力的中小房企逐渐撤离房地产市场，而一些上市房企、融资能力较强的品牌房企，继续扩大市场占有比例。