两部委再出楼市新政 坚决防止出现楼面单价新高

    最近的朋友圈都被房子刷爆了！

    不少城市的限购新政一个接着一个的来。

    4月6日，

    住房和城乡建设部官网

    发布了住建部和国土资源部

    联合调控住房及用地的声明。

    坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”。

    为了调控楼市，中央也是拼了！

    住建部官网截图

    《通知》主要内容，

    概括一下有以下几点：

    1. 凡是库存6个月以下的，不仅要显著增加土地供应，还必须加快供地的节奏；6-12个月的，必须增加供地；18-36个月的，减少供地；36个月以上的，直接停止供地。

    2. 不管是区域性总价，还是土地单价，或是楼面价，一律不得出现新高，属于严重扰乱市场预期。

    3. 房价上涨压力大的城市，建房不仅要开启快速审批通道，对拖延上市，捂盘一定要严处。

    4. 地级以上城市，包括百万人口以上的县，在2017年6月前，一定要向社会公布你的3年土地供应计划和5年供应计划。并且实施情况每半年就要向中央汇报，数据弄虚作假，一律严办。

    5. 对工作不力，未实现调控目标的地方，将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。

    出现地王就是扰乱市场，捂盘惜售就得严处，

    弄虚作假就要严办，调控不力就要问责。

    可以预见，如果房价再控制不住，

    下次抓的就不是投资客，

    也不是开发商，而是地方官员了。

    先来说说《通知》里，

    住建部和国土部明确指出的库存与供地的关系。

    原文是这样的...

    各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

    这次首次提出的定量指标，

    是以前没有的。

    也就是说，

    以前多少库存下加快供地或者

    增加供地都没有一个标准，

    比较随便，

    但是有这个指标以后就不一样了。

    以下是70个城市最新的存销比数据，

    以及对应的土地供应举措。

    ↓↓↓

    这次限的是地方政府干涉地价的能力

    这份文件看似只有几千字，但分量却不可小觑，相当于中央将地方政府调节地价的权利直接没收了。

    坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”

    为什么中央这次一定要限房价呢？雄安最近的疯狂就是最好的说明。当1979年，深圳特区成立时，全国人民想的是怎么去大干一场；上海浦东成立时，全国人民想的是怎么去下海经商； 而今天雄安新区成立后，全国人民想的都是怎么去炒房。由此可见，炒房思维早已深入骨髓。

    值得注意的是，2016年9月30日起各地开始出台地方性的文件走“因城施策”的路径进行楼市调控，但这些地方性的文件主要从需求侧入手，且主要以“限”为主， 包括限购、限贷、限价、限量等。

    而此次两部委的文件则主要从供给侧入手，业内人士称，通过对土地供应结构性的调整以及严防出现高价地等规定 更有利于引导房地产商以及购房者对于市场的预期。

    实际上，北京已经在加大土地供应。北京市规划国土委3月31日表示，一季度，北京已供应经营性用地约230公顷。其中，商品住宅供地161公顷，是去年同期的6.2倍，是去年全年商品住宅实际供地量的1.5倍。

    灵活确定土地竞价方式，严防高价地扰乱市场

    “此次住建部要求，在保证住宅用地供应平稳有序上，各地要建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。

    经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。

    要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等， 坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。”

    棚户区改造，其实是为了三四线城市去库存

    保障房方面，将扎实推进棚户区改造，确保完成2017年600万套棚户区改造任务。继续发展公租房、共有产权房。在超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应，扩大公租房保障范围，多渠道解决中低收入家庭、新就业职工和稳定就业的外来务工人员的住房问题。

    通知中还明确了三四线城市的棚改的货币化安置，并首次指明，棚改应该为三四线城市去库存服务。三四线楼市热销的背后普遍出现棚改货币化，去年平均直接拉动销售面积约20%，实为去库存利器。

    之前棚改很多是实物房产和货币相结合，但这一轮明显是偏向于全货币化，同时不新增别的保障房，这将极大的改善商品房库存，而且这些主要发生在三四线城市。“以目前的棚改力度，一不小心，我们都成了拆二代。”

    由此看来，

    此次住建部和国土部联手发文，

    对商品房用地、城市去库存、

    住房保障等多方面提出明确要求，

    可见规范房地产市场的力度和决心啊！！

    那么，该政策对市场会有什么影响呢？

    1. 全国各大一线城市、重点二线热点城市以及最近环京郊县等，房价“稳”是这些城市今后几年的基调。房价必须要稳住的，这是政治决策也是政治任务。

    2. 地王出现的概率会大大减少，全国舆论媒体对热点事件炒作从而制造市场恐慌也会大大减少。

    3. 中小房企，尤其是资金不是那么充足的房企，这一次的寒冬真的要来了，拿地都已成问题。

    4. 城市买不起房的中低收入家庭福利来了，未来租房保障政策已提上日程，具体效果还得看执行。

    5. 虽然春天刚刚开始，对于全国的房地产企业来说，准备好现金，准备好过长期寒冬的准备吧。

    6. 近一段时间的环一线城市郊县及二线城市郊区投资炒房客会套牢很长一段时间，政策重新放开之前解套的可能性不大。

    刚需购房、投资炒房客该如何做？

    1. 对于刚需群体来说，政策很明确就是控制房价上涨，不是让房价下跌，所以不要期待房价下跌，要在自己能承受的范围内选择适合自己的房子。早上车，早安全。

    2. 对于刚需群体来说，短期内，尽量放弃郊区项目，尤其是需要5-10年才能发展起来的新区，毕竟刚需等不起，未来地产市场政策不可知，蕴含大量不确定因素。

    3. 大涨大跌都绝无可能，“稳中有升，稳中有降”才是全国各大城市的主旋律。不要恐慌、不要急，慢慢挑，慢慢捡，遇见合适项目及时出手。

    4. 对于投资炒房客来说，能够操作的机会和城市越来越少，三四线城市做短线投资仍是个机会，但只适合做超短线投资，毕竟蕴含政策性风险。

    最后，看一下这份文件原文

    住房城乡建设部 国土资源部

    关于加强近期住房及用地供应管理

    和调控有关工作的通知

    各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（建委、房地局、规划局）、国土资源主管部门：

    为贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，加强和改进住房及用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，现就有关事项通知如下：

    一、合理安排住宅用地供应

    （一）强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。各省级国土资源主管部门要按照“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标，加强对本地区市县住宅用地年度供应计划编制和实施工作的监督指导，并将地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市）的计划实施情况每半年汇总一次报国土资源部。

    （二）尽快编制公布住宅用地供应三年滚动计划和中期规划。各地要结合国民经济和社会发展五年规划、城市总体规划、土地利用总体规划等，依据住房现状调查、需求预测以及在建、在售住房规模等，立足当地经济社会发展和资源、环境、人口等约束条件，尽快编制住房发展规划和年度计划，统筹安排中期（五年）和近三年的住房建设所需用地。2017年6月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县（县级市）应编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。

    （三）保证住宅用地供应平稳有序。各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。各地要建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

    二、科学把握住房建设和上市节奏

    （四）加快在建商品住房项目建设进度。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，要建立商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度。要严格执行土地利用动态巡查制度，督促房地产开发企业及时足额缴纳土地出让价款，并严格按照合同约定及时开工、竣工，加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效供应。

    （五）加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产开发企业合理定价。

    （六）增加租赁住房有效供应。建立健全购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场。将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。鼓励个人依法出租自有住房，盘活存量住房资源。

    三、加大住房保障力度

    （七）扎实推进棚户区改造。各地要落实好土地、财税、金融等支持政策，加快棚户区改造项目建设，加强配套设施建设和公共服务，确保完成2017年600万套棚户区改造任务。统筹做好2018-2020年棚户区改造三年计划。商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市，棚户区改造要以货币化安置为主，避免重复建设。

    （八）继续发展公租房、共有产权房。各地要转变公租房保障方式，实行实物保障与租赁补贴并举，推进公租房货币化。超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应，扩大公租房保障范围，多渠道解决中低收入家庭、新就业职工和稳定就业的外来务工人员的住房问题。做好保障性住房分配管理，加强信息公开，确保公平分配。

    四、强化地方主体责任

    （九）落实房地产工作责任制。省级住房城乡建设、国土资源主管部门要按照省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的房地产工作责任制要求，加强对本地区各市县主管部门的分类指导，加强监督检查。市县主管部门要贯彻落实好中央及省级的各项政策措施，明确本地区优化住房及用地供应的目标、路径、步骤和责任人，确保如期实现工作目标。鼓励各地在中央政策框架内积极探索、出台有力的政策措施。

    （十）强化约谈问责。对工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方，住房城乡建设部、国土资源部将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。对虚假编造、采用技术性手段调整相关统计数据的，严格追究有关人员的责任；情节严重的，依法依规严肃处理。

    中华人民共和国住房和城乡建设部

    中华人民共和国国土资源部

    2017年4月1日

    综合：财经三分钟、解局北京、郑州房团

    青岛新闻网微信编辑：鄂梦遥

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