为化解中国房地产库存，今年中央经济工作会议提出了一系列应对举措，明确指出鼓励房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格。20多年来，这是该会议首次直接“喊话”鼓励开发商降价。但多位业内及专家对“国是星期三”(微信号：WednesdayNews)表示，地方土地财政“痼疾”下高企的地价、上升的人力成本等已将开发商利润摊薄，而降价可能带来的“房闹”、购房者观望加剧等负面作用，也削弱了开发商降价积极性。

    各方喊话开发商：让利降房价！

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    与前两年只字未提房地产调控不同，今年的中央经济工作会议将“化解房地产库存”列为2016年中国经济工作五大任务之一，并为此开出户籍制度改革、发展住房租赁市场等五味“药方”。其中，鼓励房企顺应市场规律适当降价，颇受舆论关注。

    新华社于12月22日发表《一些房地产企业仍幻想“政府救房市”》的评论文章称，遵循供需原则消化房地产库存，必须挤压房价中的水分，让房价虚火降下来，释放更多消费潜力。12月23日，《人民日报》在题为《开发商适当降价是最明智的选择》的文章中也分析，尽管中央出台政策，释放改革红利，创造有利于维护市场稳定的大环境，但化解楼市库存也得靠开发商自己，适当降价是最明智的选择。

    要开发商“割肉”降价的呼声于民间一直存在，但在中央经济工作会议明确“点名”、官方媒体积极发声引导却实属鲜见。过去的中央经济会议上，对于房价调控，仅2011年定调2012年经济工作时提到了“要促进房价合理回归”，20多年来，“鼓励房地产企业适当降低商品住房价格”的表述还是第一次。

    有业内分析人士指出，中央已经认识到，房地产库存之所以居高不下，主要原因之一就是很多城市房价虚高超出民众购买力，适度降价有利于激发需求。

    “我国在城镇化快速发展中存在一些突出的矛盾，‘土地城镇化’明显快于‘人口城镇化’，因此国家提出了要加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，但长期抑制这种需求的症结其实是房价虚高，很多人买不起房”。中原地产首席分析师张大伟向“国是星期三”(微信号：WednesdayNews)分析。

    开发商会不会“割肉”降价？

　　资料图。蒋冉冉 摄

    中央鼓励开发商降价，开发商作何反应？“现在地价在涨，贷款、人力成本等也在涨，近两年三四线城市房价并没怎么涨幅，库存积压，去年以来基本是以价换量，降价空间已经很小了”。一位三线城市开发商对“国是星期三”(微信号：WednesdayNews)如是说。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，目前中国楼市分化明显，一线城市和杭州、南京等二线城市库存危机已缓和，降价动力不足。而大量库存囤积的三四线城市，房价不高，卖不出去多是本身需求不足、市场饱和，继续“以价换量”效果有限。

    当代经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫更直言，开发商降房价去库存等于自杀，没有利润的房企只能等死。

    谢逸枫向“国是星期三”(微信号：WednesdayNews)分析，地方政府“土地财政”顽疾导致地价攀升、房地产税费逐年上涨、房企银行利息高企等，推高了房企成本。“降价影响利润，房企可能会在房子质量上做文章。”

    除企业利润受损外，更多因素在“阻碍”开发商降价。谢逸枫分析，首先，如果是上市公司，股东不允许。其次，目前房地产仍很大程度上仍具有投资属性，开发商降价可能引发前业主“房闹”。第三，买房人“买涨不买跌”，如果降房价，可能加重观望情绪，去库存更困难。

    实际上，在房价涨势明显的2008年下半年和2009年初，官方就曾表态要开发商调整价格。2011年，高层也曾“喊话”，要求开发商“流道德血液”，变相呼吁开发商降价。但从数据上来看，此后房价并未出现下调态势。

    库存“歼灭战”需打“组合拳”

　　资料图。中新社记者 武俊杰 摄

    不少业内认为，开发商降价去库存动力不足，需要政府提供更多实质性“诱惑”。

    谢逸枫表示，国土部门、税务部门、银行等应该有更多作为。“中央经济工作会议暗示了地方政府可能会根据实际情况，给房企补差价、税费减免、减少缴纳土地出让金等降价补贴，但是没有明确的方向”。

    在更多专家看来，房地产去库存并不是开发商一方的事。中国房地产业协会原副会长朱中一在接受“国是星期三”(微信号：WednesdayNews)采访时表示，房地产开发商适度调整销售策略、降低价格是中央经济会议为2016年房地产行业开出的“药方”之一，但库存“歼灭战”仍然应打组合拳。

    今年中央经济工作会议上，化解房地产库存，要从落实户籍制度改革方案、深化“建立购租并举的住房制度”的改革方向、发展住房租赁市场、鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略、取消过时的限制性措施五方面综合去库存。

    谢逸枫也认为，应该实施全方位去库存方案，供需两端共同发力，用地供应结构与商品房供应调整，最大程度释放首次、改善、投资性需求。

    朱中一指出，去库存要通盘考虑，有两点要重点注意。一是要认识到市场的分化，要坚持分类指导，“库存太大的城市要去库存，库存不足的大城市要增加有效供给”。二是住房制度改革力度要和农民转移人口的就业问题、公共服务能力相适应。“不要只追求快，配套政策、硬件都要跟上”。（马榕）