田国宝

    “我们这里没有学区房，不过我推荐的几个房子都可以上附近的小学。”3月28日，北京市朝阳区一家我爱我家门店内，工作人员对前来咨询的买房人给出上述答案。半个小时前，附近链家工作人员给出的答案是“不懂什么是学区房”。

    学区房成为中介的“禁忌”并非没有缘由，3月24日，北京市住建委联合工商、地税等部门组成的检查组，对西城区包括链家、我爱我家在内11家中介门店实施关停处罚措施，其中一个重要原因就是涉嫌炒作天价学区房、哄抬房价。

    每年3、4月份，有关天价学区房的消息总会刺激人们敏感的神经。面对过热的学区房，北京市连出重手进行整治，继关停西城区11家涉嫌参与炒作学区房的中介门店后，25日，北京市叫停过道学区房等不具备实际居住意义的异常形态房，同时表示将继续扩大多校划片、随机摇号确定具体学校，试图为学区房降温。

    北京中原地产三级市场总监张大伟认为，天价学区房产生的根源是北京教育资源分布不均衡，扩大多校划片、随机摇号择校方式并不能从根本上解决学区房问题，“比如西城区的德胜片区和三里河片区，基本都是好学校。”

    4月中出台新政

    近期北京市教委关于“扩大多校划片、随机摇号择校”的表态，意味着2017年入学规则在原有的基础上还需要进行调整。

    传统意义上，北京市中小学主要分五类，第一为名校，第二为市属重点学校，第三为区属重点学校，第四类为优质民办学校，第五类为普通学校，目前北京市所谓的重点学区房主要指前三类优质学校所对应的中小学校。

    2017年义务教育入学政策，目前北京市各区县还未出台具体通知。西城区教委教育考试中心一位工作人员在电话中表示，目前北京市教委还在对部分具体措施、条款进行酌定商讨，没有形成最终方案。“不过今年肯定会有变化，包括对入学年龄和入学条件都需要重新调整，如果还按照去年的要求准备材料，可能会耽误事。”该人士表示，最终西城区具体政策预计4月中旬出台。

    东城区教委教育考试中心的工作人员也表示，具体方案大约在4月中旬，目前其并不了解具体情况，“应该比去年要严格，就先按照去年入学要求准备材料，随时关注我们网站通知。”

    东城区和西城区是北京市优质教育资源最集中的两个区，也是每年学区房争夺的重点区域，两个区的入学条件也最严苛。

    另一个教育资源丰富的是海淀区。海淀区教委教育考试中心工作人员表示，2017年的入学政策，“具体有没有变化，有哪些变化，我们也不清楚，只能等通知，先参考去年的政策，再就多留意我们网站，4月份应该能出来。”

    朝阳区教委教育考试中心工作人员表示，2017年具体入学方案预计4月底出台，具体政策方案有多大变化目前还没有定论。

    由于各区县入学政策均在4月前后出台，每年上半年学区房争夺也格外激烈。

    不同区域、不同学校要求不同

    随着北京通过合并学校形成学校总体数量减少，人们对重点学区房的争夺实际上是对学位和入学资格的争夺。

    北京市义务教育阶段入学原有政策主要分京籍、京籍对待和非京籍。

    京籍学生只允许在一个区县注册学籍，而且必须满足户籍或居住地在本区县的条件。

    按京籍对待包括下乡青年子女、台胞子女、博士后研究人员子女、现役军人子女、华侨子女和父母拥有北京市工作居住证等六类群体。

    非京籍学生需要街道社区审核五证并开具在京就读证明。所谓五证，第一，适龄儿童父母或其他法定监护人本人在京务工就业证明；第二，在京实际住所居住证明；第三，全家户口本；第四，在京居住证；第五，户籍所在地街道办事处或乡镇人民政府出具当地没有监护条件的证明等相关材料。

    从具体入学要求来看，各区县政策也不相同，在对待京籍和非京籍学生方面的政策也不尽相同，但均优先满足本区户籍人口和社保在本区的子女。

    从京籍学生角度来看，东城区要求父母或法定监护人户口和房屋均在本区域；海淀区则把入学和房产挂钩；西城区、朝阳区和石景山区以父母或监护人实际居所来判断入学资格。此外海淀区和石景山区实施“一房六年一学位”。其他区县原则上均可就近入学。

    对非京籍学生来说，东城区和西城区要求法定监护人双方均在北京工作、且一方在本区域工作，提供最近连续3个月本区域社保记录；海淀区和通州区要求实际居住地在本区域，朝阳区、丰台区、石景山区和门头沟区等也要求在本区域工作、居住。

    具体到学校，招生条件也各不相同，但多数学校根据所在区域政策实施顺位入学制度，比如一些高校和机构的附属中小学，第一顺位通常是本单位职工子女，通常会占去50%左右的比例，余下名额为片区内户籍学生。

    目前东城、西城、朝阳、丰台、石景山的学校都有较为明确的顺位制度，海淀区还没有统一的顺位排序，但多数学校也制定各自顺位排序制度。

    2016年义务教育入学顺位中，西城、东城、朝阳、石景山、丰台、通州多数学校前两个顺位均为户口加房产，海淀区多数学校也要求房产，整体录取更多优先片区内户籍且有房产的学生。

    降温学区房

    在2017年博鳌论坛上，财政部财科所研究员贾康表示，北京出现天价过道学区房，与中国家长“再苦再累也不能让孩子输在起跑线上，尽一切努力把孩子送入他认为好的学校”的观念有关，也与各区域教育资源配置悬殊有关。

    张大伟也表达类似看法，学区房形成一方面是由于家长观念，但更主要的是北京市不合理的教育资源分布造成的，“目前大部分好学校都聚集在西城、东城和海淀，其他区很少，如果均衡化了，人们自然就不单纯追求学区房了。”

    3月25日，北京市教委表示将继续扩大多校划片范围，并通过随机摇号方式确定具体学校，如果这一思路贯彻到2017年学区政策中，那就意味着与2016年相比入学政策和要求将出现较大变化，或能够部分缓解学区房形成压力。

    目前北京中小学入学实施单校划片和多校划片相结合方式，各区教委根据适龄学生人数、学校分布、学校规模和交通状况等因素进行单校划片或多校划片，单校划片学校采取对口直升方式招生，即一所初中接收片区内所有小学毕业生入学。

    多校划片指一个片区对应多所学校，根据入学志愿确定学校，如果报名人数少于招生人数，学生可以直接入学，如果报名人数超过招生人数，则采取随机派位形式进入片区内其他学校入学。扩大多校划片意味着未来入学不确定性加大。

    在张大伟看来，新的方案对不同片区影响不同。如果一个片区内学校教学质量不同，有好的学校，也有相对较差的学校，多校划片范围扩大后，意味着，即便买到重点学区房，也不一定能够进入重点学校上学，增加了不确定性。

    但是如果一个片区内都是好学校的话，这一方案影响并不大，“比如西城区的德胜片区都是好学校，只要买到这个片区的学区房，无论摇号到哪所学校都是好学校。”从这个角度来看，学区房争夺仍然难以避免。

    而且多校划片继续扩大可能还会产生新的问题，比如，根据就近入学的原则，可以上小区附近的学校，但多校划片后，可能形成部分学生无法就近入学，而需要到几公里外的其他学校入学，目前这一问题已经存在。

    北京市在关停炒作天价学区房11家中介门店、推出新的入学方案系列重拳同时，也表示要在全市教育资源相对薄弱的区县新建25所重点学校，用来改善教育资源分配不合理的现状，缓解热点区域学区房热潮。

    但这显然非一时可以奏效，张大伟认为，各区教育资产分配不均、对教育投入不同，再加上并校后学校数量减少，成为目前学区房问题的主要原因。“彻底解决学区房还需要从平衡教育资源入手，需要时间，甚至10年到20年时间来解决。”