智慧青岛观察|房产税改革的方方面面

近日，楼市最大的新闻莫过于房产税的改革。由于改革范围之广，自然是牵动着所有人已经紧绷的思绪。在楼市快速变化的这两年里，房产税的改革无疑将会给未来楼市带来更多不确定性。12月20日中央经济工作会议闭幕当天，《人民日报》刊登了财政部部长肖捷的署名文章《加快建立现代财政制度》，其中提到对“个人住房按照评估值征收房地产税”，将热度推至顶峰。

然而，围绕着房地产税，似是而非、以讹传讹的说法充斥了舆论，严重影响了人们的判断和讨论质量，比如房地产税与房产税是一回事吗？房地产税按评估值征收确定了吗？土地国有制与房地产税冲突吗？税务系统能统计到一个家庭在全国范围的房产吗？征收房地产税能降房价吗？为什么要征房地产税？谁在反对开征房地产税？不一而足。

今天，小编将会通过三个事情，为大家抽丝剥茧，分析分析房产税的方方面面。

一、关于房产税

首先我们要明确的时候，这次肖捷部长说的是房地产税。未来将会开征的房地产税，将会直接针对房屋评估价值征税，而且这个钱是每年都要交的。上海目前试点的税率在0.4%-1.2%之间，我们以1%计算，一家三口在市区购买一套100平方米的房子，房产价值约800万元，每年需要缴纳的房地产税约10万元。当然，这种算法其实是过于简单的，因为没有考虑减免情况。

按照目前上海试行的房产税减免政策，一个三口之家的上海居民家庭，如果这个家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，新购这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。

如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米住房，全部住房面积260平方米，人均住房面积86.67平方米，已超过免税标准，因此该居民家庭超出标准的部分面积即80平方米须按规定缴纳房产税。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

而这是上海试点的方案，根据财政部的计划，未来房产税将会按照房屋评估价值缴纳房产税，而不是按照住房市场交易价格，而个中原因，广大读者也可自行体会。

那么这个房地产税到底啥时候开始征收呢？

其实，房产税是个老话题了，1986年我国就出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》，2010年的时候，财政部就明确要进行房产税改革，可是这么多年来，在各种阻力之下，连试点工作都难以顺利展开。因此，房产税仿佛成了“狼来了”的故事，大家频频传唱，但是却只闻其声却从未见有何动作。

不过这一次不一样了，肖捷部长在人民日报上的署名文章明确表示，力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。党报公开列出了时间表，开弓没有回头箭了。

不过缓冲期还是有的，由于这次房产税开征是立法先行，而且严重依赖于全国房地产登记以及对房地产价值的合理评估，因此全面推行还有3-5年的缓冲期。

那么，这次开征的房地产税，对于老百姓到底有什么影响啊？

这个要分开来看。

推行房产税的主要出发点有以下几方面：一是降低房地产交易环节税收比重，增加持有环节税收。目前交易环节税目较多，涉及增值税、所得税、契税、土地增值税、城建及教育附加、印花税等；但保有环节仅有房产税和城镇土地使用税，而这两个税目前都通过各种方式免掉了。

而开征房地产税之后，交易环节的税负要大幅度降低，换句话说就是买房子更便宜了。那么增加持有环节税收，我们的税负会不会变得更大呢？

其实不一定，对于只有一套房，或是有两套小面积住房的群众来说，由于购房的目的主要是用来自住，面积一般也在免税额度范围内，因此开征房产税对于这部分人群来说并没有大的影响。

真正有影响的主要是持有超过两套房产的人群，通过房地产来投资的人群，以及拥有豪宅的人群。因为房地产税的征收是按照家庭人均住房面积来征收的，上述人群妥妥的是要纳税的，而且现在国内存量住房的主要持有人群也是上面这些人，因此通过开征房产税，也可以刺激上述人群将存量房投入租赁市场，促进租房市场的发展。

二、存房贷与房地产税

12月20日，就在中央经济工作会议结束当天，建设银行广东分行就出台了一个重磅政策，存房贷政策！

12月20日，建设银行广东省分行宣布：为发展租购并举，实现住有所居，该行将推出存房贷业务，提升租赁住房流动性。

那么，这个“存房贷”具体怎么操作呢？很简单！

首先，手握出租房的房东，将自己的住房租赁权出售给建行，比如5年期；

然后，建行一次性支付全部租金，比如，5年租金为50万，一次性交付给房东；

最后，建行将房源交由专业的租赁运营机构去出租。

有人可能会说，建行不会是画个大饼放空炮吧？！

那可不是，因为，建行广东分行还向社会立了军令状：明年的1月8日，这一新的存房贷业务将率先在广州推出！从目前的情况来看，建行推向全国应该也只是一个时间问题。

让我们分析一下。

对于房东来说，其实是比现在的出租模式要挣得多的。比如我把房子五年的租赁权给了建行，获得了50万现金，然后我可以拿这50万现金去做一些诸如信托类的高收益理财，那么实际的收益远远高于我这5年的时间里通过出租房子和涨房租带来的收益。但是为什么以前每个月收房租的时候不行呢？因为这样的话，每年收到房租只有10万，对于很多收益较高的理财产品来说，是达不到投资最低额度的，只能去投一些年化收益在4%的普通理财产品。

对于租房人来说，存房贷推行后，市面上的长租房将会显著增多。现在租房市场大都是短租，深圳的换租周期仅9个月，而短租房带来的最直观的影响就是房租的快速上涨。而存房贷推出后，随着长租房大量投入市场，将会有效遏制房租上涨，租房者甚至可以通过一次性缴纳多年的房租来规避房租的上涨。

而且建行甚至还贴心的推出了租房贷款，执行的是4.35%的基准年利率，低于同期购房按揭贷款，额度最高100万，最长期限10年。

那么，这个存房贷，到底和房地产税有啥关系呢？

根据小编对于房地产税未来的征收细节以及建行存房贷模式的分析。对于有多套房的人来说，这是个好消息，因为可以利用这种委托式的长租模式，将房地产税进行转移，或是降低自己的纳税压力。而对于持有豪宅的人群来说，就不太好了，因为你就这一套房子，又不能把自己住的别墅租出去不是。而对于炒房的人来说就更不友好了，因此没法进一步炒房了，一旦将房子的租赁权委托出去，那么短时间内房子无法出手，遇到房价波动，炒房者的房子基本上会砸在手里，错过最佳的出售时期。

三、租售同权，存房贷与房地产税

其实国家的大多数政策，都是有联系的，不是孤立的。从上文我们可以发现，不论是房地产税，还是存房贷，除了抑制房价上涨，打击囤房炒房外，最重要的是刺激租赁市场。

对于很多在外工作的人来说，租房是常态，特别是在一二线城市，租房压力显然小于买房压力。买房的最主要原因还是为了落户和孩子上学，这也导致很多人都背上了沉重的房贷压力。因此，在前不久，住建部就要求在全国范围内推广租购同权。也就是说，未来无论是落户还是孩子上学，租房者将和购房者享有同样的权利与义务。

那么让我们再结合一下上文就会发现，自租购同权政策公布以来，国家这一系列政策的目标都非常明确：抑制房价上涨，发展租赁市场，打击房地产市场投机行为，确保十九大报告里提出的人人有房住这一目标。

四、对于青岛的影响

未来首先会影响到青岛的是租购同权，平度已经确定要开展试点了，相信在青岛市全面铺开用不了多久。而房地产税一方面是要跟着国家的立法程序走，但是落实到最后是要青岛市政府来确定具体的征收方案，特别是要看不动产登记工作的推进程度。

而存房贷这个事，建行是否会把该政策推广到全国主要还是看在广州的执行情况。但是从国家大力发展租房市场来看，其他银行同步推出类似的政策只是一个时间问题，但是考虑到青岛的租房市场不如一线城市发达，青岛本地的各家银行应该不会急于开展此类业务。

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