青岛土地市场余温尚存：楼面地价持续坚挺 溢价率已遇冷

土地市场是房地产市场的源头，二者之间互为因果，互相影响，其中土地市场的变化将直接影响后期房地产市场的冷热，而房地产市场的好坏则导致土地市场的温度高低。

受房地产市场走低的影响，尽管当前土地出让金总体仍处于历史高位，但从近期多家房地产研究机构发布的土地市场报告可以明显发现，虽然土地供应数量明显增加，可土地市场却已开启降温“开关”。中国指数研究院发布的数据显示，今年10月份，受其检测的300个城市中，虽然共推出土地2628宗，环比增加11%，但实际成交土地却只有1845宗。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）共成交588宗，环比减少16%，同比减少38%；从土地出让金来看，10月份土地出让金总额为2869亿元，环比减少9%，同比减少28%。

青岛土地市场余温尚存，近郊是成交重点

全国土地市场在降温，但青岛土地市场余温尚存。

从青岛市场看，2018年1-10月，青岛市区共推出各类用地367宗，共计1833.0万平方米，同比增加101.76%。其中，推出住宅用地111宗，共计518.8万平方米，同比增加38.33%；商办用地67宗，共计263.9万平方米，同比增加289.50%。

供应同比增长很多，成交也在同比增加，但幅度降低，特别是住宅用地。今年1-10月，青岛市区共成交各类用地320宗，共计1578.8万平方米，同比增加87.84%。其中，成交住宅用地99宗，共计431.5万平方米，同比增加29.52%；商办用地53宗，共计166.4万平方米，同比增加185.05%。

从成交区域来看，黄岛区成交规划建面1261.6万平方米，占比51 %，排名第一；排名二位的是城阳区，成交规划建筑面积617.2万平方米，占比25%。2018年1-10月份市南区无商住土地成交。从土地性质来看住宅用地成交规划建面867.34万平方米，占比35.1%；商办用地成交建面290.57万平方米，占比11.8%。

住宅楼面地价持续坚挺，溢价率已经遇冷

11月初，易居研究院发布《2018年10月40城土地市场报告》称，2018年1-10月，受其检监测的40个典型城市土地出让金累计收入18019亿元,同比减少0.5%，2016年初以来同比首次转负，土地市场降温明显。

青岛土地出让金收入却持续同比增长，2018年1-10月，青岛市区共收入土地出让金451.6亿元，同比增长91.03%。其中，住宅用地出让金为342.7亿元，同比增长85.59%；商办用地出让金为71.6亿元，同比增长109.42%。

在出让金同比增长的背景下，青岛各类用地却出现楼面均价同比下降和溢价率同比下降的情况。

1-10月，青岛市区各类用地楼面均价为1826元/平方米，同比下降4.57%。其中，住宅用地楼面均价为3951元/平方米，同比上升25.57%；商办用地楼面均价为2464元/平方米，同比下降24.90%。

无论住宅用地还是商办用地，溢价率都同比下降。1-10月，青岛市区各类用地平均溢价率为2.75%，比上年同期下降7.06个百分点。其中，住宅用地溢价率为3.35%，比上年同期下降8.66个百分点。商办用地溢价率为0.19%，比上年同期下降1.12个百分点。

“地王”现象销声匿迹

来自中原地产研究中心的统计数据显示，仅10月份，一二线城市住宅土地的流标数量就以达到44宗，年内合计流标更是高达259宗，同比上涨176%。

从青岛市场来看，2018年土地市场同样较为平淡，仅有的溢价率较高的地块为10月12日，山东千成矿业有限公司经过7小时40分钟，历经401轮报价，以358.73万元拿下的即墨地块，溢价率为112.74%，成为2018年青岛溢价最高土地。而这个溢价率同去年中海拿下的即墨地块高达400.17%的溢价率相比，相差甚远。

对此，58安居客房产研究院首席分析师张波表示，从今年土地市场流标数量的增多，可以切实感受到“地王”地块的销声匿迹，而这作用在土地市场的直接表现就是“面粉降价”、楼市降温。究其原因，一方面是受限价因素影响，导致房企对于未来的房产上市交易价格持有更为保守的预期；另一方面，在楼市调控不断从严且不放松的背景下，也让房企对于未来楼市走势不抱有乐观态度；再者，虽然上半年央行向市场投放了更多的资金流动性，但对于房企来说，融资难依然是摆在面前暂未缓解的问题。资金压力的骤增也是房企拿地更趋谨慎的关键因素之一。 

上周楼市

一二手房市场曲线上扬

青岛日报/青岛观/青报网讯 连续几个月跌跌不休的二手房市场上周终于止住下滑的脚步。根据青岛网上房地产公布的成交数据统计，11月11日至11月17日，青岛二手房共成交674套，环比前一周上涨17．22％；成交面积65567．27平方米，环比上涨26％。其中普通住宅成交619套，成交面积53507．98平方米。

而一直以来较为稳定的新房市场也连续数周保持稳步回升，根据青岛网上房地产公布的数据统计，11月11日至11月17日，青岛新房共成交5582套(其中住宅成交4680套，占新房总成交量的83.84%)，环比前一周上涨9.73%；成交面积为642481.27平方米，环比上涨9.12%。

黄岛成楼市主要阵地

无论一手房还是二手房，很长一段时间以来，黄岛都已经成为青岛楼市成交的主要阵地。

从新房市场看，黄岛继续荣登青岛新房成交冠军，上周新房成交1344套，成交面积为151062.06平方米；胶州一周新房成交1261套，继续位列亚军，成交面积为144542.25平方米；城阳区挤进新房区域成交“前三甲”，上周新房成交626套，成交面积为58986.89平方米。这三个区市的新房成交总量达3231套，占据青岛新房成交总量的57.88%，与上周(71.22%)相比，比重有所下降。

而二手房市场也一改以往市北为成交大户的局面，黄岛区再次蝉联二手房周成交冠军，成交164套，成交面积为17861．35平方米；市北上周二手房成交124套，成交面积为8079．84平方米，位居亚军；即墨进入“前三甲”阵营，上周二手房成交68套，成交面积为10867．17平方米。

优惠加大，市场成交上扬

其实，相对于刚刚止跌的二手房市场而言，受限价等各种政策的影响，青岛新房市场一直相对较为平稳。从上周市场成交来看，目前青岛整体楼市已经止跌回温。

具体到二手房市场，接近年底，二手房市场重新走出了上扬的曲线。对此，业内人士认为，二手房价格已下降一段时间，其中虽有起伏但逐渐趋稳，不少购房者开始在持币观望一阵后开始考虑重新入市，让成交量开始触底反弹。不仅如此，年底不少房东希望尽快卖出房子，为购房者留出更多议价空间，这也是进一步促进成交的重要原因之一。

而纵观青岛新房市场，目前新房成交量连续数周保持稳步回升，楼市从之前的低迷状态稳步回温。业内人士表示，临近年末开发商都进入了年底回款冲刺阶段，再加上开始有不少楼盘推出了买房优惠活动，有些楼盘还打出了“首付可分期”的旗号，为促销可谓是“花样百出”。加上年底大盘集中上市，购房者可选择余地增加，从而也促进了成交上扬。