这些物业费该不该交？青岛法官判了两个案子…

停车费纠纷、电梯费纠纷、物业费纠纷……近年来，随着经济的发展，新型商住小区越来越多，但随之而来的小区业主与物业公司之间的纠纷也屡见不鲜，有些甚至双方对簿公堂。近期，城阳法院就审理了两起物业服务合同纠纷案件。 案例A

家住一楼电梯费该不该交

纠纷： 业主被物业公司告了

市民黄女士在城阳一商住小区高层住宅楼购买了一套一楼住房，2009年入住。近期，小区物业公司却将她告上法庭，要求其支付物业服务费、电梯运行费以及滞纳金共计5万余元。物业公司称，2012年11月至2018年12月期间，公司履行了物业合同约定的义务，但黄女士却一直拒绝缴纳物业服务费和电梯运行费。

物业公司认为，根据《公共契约》，住户应按规定交纳物业管理企业应收取的各项费用，拖欠费用者加收日3‰的滞纳金。而且《物业服务合同》中也提到，首层也应缴纳电梯费，逾期15日未缴纳视为违约。不仅如此，证据资料显示，2012年7月至2012年10月期间，黄女士曾交纳过物业费和电梯费，为何后来不交了？

为此，物业公司还向法庭提交了一份 《地下停车位使用权销售合同》及地下车位照片资料，以此证明黄女士使用电梯。

业主： 不用电梯不该交费

业主黄女士称，之所以不交电梯费，是因为当初购买房屋时，小区销售处曾承诺一楼不用交电梯费，所以才购买了一楼。对于不交物业费，她解释说，当初自己去交物业费时，是对方不收，所以不存在承担滞纳金的问题。黄女士还表示，物业公司并没有和她协商收取电梯运行费一事，而且物业工作人员服务态度不好。

黄女士说，业主委员会成立后，物业公司从未组织委员会成员与小区业主见面，因此，她不认可业主委员会与物业签订的 《物业服务合同》。同时，她前期缴费后才发现费用中含有电梯费，所以后来就不交了。黄女士也表示，物业公司提供的照片确实是自己的地下停车位，但考虑使用电梯去地下停车位并不方便，所以平时自己都是走楼梯。

法官说法

费用应以合同约定为准

主审此案的法官称，本案属物业服务合同纠纷。双方签订的《公共契约》，物业与业主委员会签订的《物业服务合同》，均不违反法律或者行政法规的强制性规定，业主享受了物业提供的服务，就应当按约定履行按时交纳物业费及其他相关费用的义务。对于业主辩称的缴纳物业费被拒收，以及购房时销售人员一楼不交电梯费的承诺，因其未提交证据证明，法院不予采纳。

根据《中华人民共和国物权法》相关条例，本案争议的电梯运行费属于建筑物附属设施的维护费用，在无约定或者约定不明的情况下，该费用应由全体业主共同分担。中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。所以，业主以不使用电梯为由，拒缴电梯费的抗辩意见，法院不予支持。

最终，法院判决业主黄女士向物业支付拖欠的物业费9536元，电梯费3546元，逾期付款违约金3000元，共计16082元。

案例B

物业公司易主物业费怎么交

纠纷：小区换了物业公司

在城阳人民法院庭审现场，物业公司与业主李先生争得面红耳赤。物业公司称，自从接管小区前物业公司工作后，业主拖欠的物业费至今未付清，要求业主支付物业费及30％的违约金，并承担诉讼费用。而李先生认为，小区换了新物业公司未公示，以不存在服务法律关系为由，拒交物业费。

原来，2014年，小区新物业公司和原物业公司签订“转让协议”，将小区物业面积以及属于小区物业范围内的全部物业面积交由新物业公司管理，拥有收取各种费用的权利，收取物业管理费标准，按原标准执行。庭审过程中，物业公司出示《公函》和证明，说明自己在2014年12月24日至2017年8月31日期间，为小区提供物业管理服务。现场，物业公司还向法官提交了电视新闻栏目录像资料，进一步证明在小区进行物业服务的事实。

业主： 换物业没经过业主同意

业主李先生认为，物业服务合同的当事人是前物业公司，现物业公司无权起诉要求物业费。物业服务合同属于双务合同，上述转让协议既未通知业主，也未经过业主同意，因此不应对业主产生法律效力。且证明的出具方非物业行政管理部门，不具有法律效力。

对于物业提交的其余单据和合同，李先生则表示，有的单据无单位公章，有的内容中的“小区名称”不具有唯一性和法定性，有的系物业与案外人签订，与业主无关，对数项证据的真实性提出怀疑。

对于物业提交的录像资料，李先生称，该证据是通过手机转录的视频，不是直接证据，不具有完整性，视频中出现的人物身份无法确认，视频中的字幕是电视制作者的主观臆断，不具有客观性，真实性不予认可。

法官说法

享受服务就应付费

法官认为，这起案件也属物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》相关规定，本案中，新物业公司和前物业公司未经过业主大会或者业主委员会许可，就将小区的全部物业服务业务以合同的形式一并委托给原告物业，该行为对业主们没有约束力；且物业庭审时未提交证据，证明其接受委托后通知过小区的业主，或以其他方式向小区的业主进行过公示。综上，法院确认“转让协议”无效。

但根据庭审时物业提交的城区街道管理委员会出具的证明，以及小区业主委员会出具的 《公函》，法院可以认定自2014年12月24日至2017年8月31日期间，业主享受了物业提供的服务；同时，业主没有提交证据证明，物业接管服务后导致小区物业管理水平下降，故应当向物业公司支付管理费。法院认为，物业管理费应参照业主与前物业公司约定的合同标准计算。

而对于物业公司提出的违约金损失，法院认为，新物业公司与前物业公司之间的物业服务业务转让协议无效，物业公司本身存在过错，故对该项主张不予支持。最终法院做出判决，业主李先生向物业公司支付物业服务费3825．77元。（早报记者 王涛 实习生 孟超）