2021年青岛楼市是涨是跌？买还是不买？5个关键词决定走势

2021楼市猜想

即将开启新一年，楼市是涨是跌？买还是不买？楼市有哪些积极信号？5个关键词决定楼市走势

“2021年到底该不该买房？”站在2020年最后一天，针对这个问题，无论是刚需族还是投资客，这个问题大家都想知道答案。回头来看，2020年开年的疫情，曾让房价跌入“寒冬”，但仅过了两个月，楼市便迅速回温。其实，真正对房价形成阻击的，还是市场规律本身，尽管年底促销成为主旋律，但岛城楼市整体依然呈现“价量双涨”的局面。

值得注意的是，今年年末全国楼市也是暗流涌动：一方面，深圳、成都、西安等多个城市因楼市过热纷纷出手调控，打击“打新炒房”；另一方面，哈尔滨、湛江等三四线城市楼市萎靡，争先出台降价、调整公积金等“救市”措施。那么，这一切对2021年的楼市有何寓意？除了涨与跌的猜想，2021年青岛楼市又有哪些积极信号？5个关键词决定着明年楼市走势。

关键词·涨跌

涨跌的话题在每年楼市预测中，都是重头戏，今年也不例外。相比之前业内人士的左右不定，今年似乎一边倒的支持明年将维持“横盘”的局面。记者采访了十位房地产从业者中，有8位支持地产市场将在未来很长一段时间内维持现在的局面，仅有两人持上涨观点。

支持价格上涨的业内人士提出了这样一个观点：按照正常市场规律来讲，一般城市遇到严格的调控政策，需要经过三年左右的挤压泡沫时间，房价才会进入底部区间。青岛从2018年开始进入楼市严格调控，到2021年正好满三年。在今年，市场价格探底和局部上涨的趋势都已经出现。其中探底现象集中在老四方区域，主城区房价已经跌破20000元／平方米。对刚需族来说，抄底的时机似乎已经在眼前。而价格上涨的区域中，以浮山后为例，新房价格已经从2019年的30000元／平方米涨至目前36000元／平方米。配套成熟以及稀缺的教育资源，让打算在该区域换房的“刚改族”充满着诱惑。

与此同时，在2020年类似于“共有产权”这样的激励政策也已经出台，楼市的上升通道已经在逐步开启。不过即使看好明年楼市的业内人同样也承认，楼市上涨仅仅局限于市区，周边区域的高库存量，如果没有进一步政策调整来引进外来人口，价格可能会进一步的下跌。

关键词·横盘

和乐观的“上涨派”不同，在采访中绝大多数业内人士都认为明年房价最大可能将维持现在的“横盘”局面。有业内人士提供了这样一组数据：12月18日，贝壳研究院发布《2020年贝壳研究院楼市榜单盘点：二手房市场城市榜单》，盘点了2020不同城市二手房市场表现。其中青岛以3．8％的价格跌幅位列全国降幅第二。事实上，二手房的表现将对市场产生重要的影响。首先对改善型购房者来说，无法以合适的价格快速卖出旧房，势必影响新房的购入。对于首次购房者来说，不断下跌的二手房市场，也会让他们产生“买涨不买跌”的心理。

当然，支持房价维持现状的业内人士，除了看数据，还更加关注中央有关房地产的政策。在不久前召开的中央经济工作会议上再次强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。本月初，中央住房城乡建设部召开座谈会，会上再次强调“时刻绷紧房地产市场调控这根弦。”所有这些都意味着2021年中央还会延续今年对房地产的态度，不得轻松。

除了政策层面，从市场规律来看，土地市场供应充足，即使较为紧缺的崂山板块，今年也有多宗土地成功拍出，2021年市场供应量还将维持较为充足的局面，单从这方面来看，楼市大幅上涨同样不可能。不过，大多数业内人士也同意前面“上涨派”所陈述的楼市利好，2021年楼市将在各种有利和不利因素中不断博弈，让利促销的情况还将继续，整体楼市不会发生大变化，也就是所谓的“横盘”局面。

关键词·租房

除了价格因素，2020年租房市场也算一个关注点。特别是租房“爆雷”现象，不仅是青岛，在全国多个城市均出现了因房屋租赁问题引发的群体纠纷，部分房屋租赁企业采取了“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）等经营模式，如果企业不具备持续经营能力或扩张规模过快，将存在很大的经营风险和隐患。今年下半年，全国各地陆续出现住房租赁企业失联“跑路”现象，直接造成出租人和承租人的利益受损。

无独有偶，在今年的中央经济工作会议上，房屋租赁作为保障性住房的重要举措，其中就提到要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。

结合今年长租公寓的爆雷事件，可以预测的是在未来，有保障性质的房屋租赁正规军将出现在市场。中央经济工作会议还提到，要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。对于今年长租公寓暴露出的问题整治，以及作为社会保障性住房的解决方案，未来租房必定更容易。对年轻刚需族来说，先租房来解决居住问题，也许是个不错的方案。

关键词·质量

买房前为房价左右思量，可买房之后开发商的施工质量也难以让人放心。今年，早报房产维权热线82933529接到了大量有关建筑、装修质量的投诉。而在2021年，这一问题也可以做到“有法可依”。日前，《青岛市新建商品住宅交付流程指导意见》正式印发。该文件中最大的亮点为明确了先验房后交费再收房的商品房交房顺序，并且要求建设单位在新建商品房交付前必须完成不动产首次登记，保证交房即具备办证条件。《意见》中，对新建物业交付条件及流程、新建商品房交付条件及流程分别作了明确规定。

其中在新建物业交付方面，明确了建设单位向物业服务企业交付流程为：移交资料——承接查验——办理交接手续，要求物业交付必须承接查验，为后续的物业管理服务奠定了良好的管理基础。在新建商品房交付方面，明确建设单位向买受人交付流程，明确了建设单位在新建商品房交付前必须完成不动产首次登记，保证交房即具备办证条件。所交付新建商品房的供水、供电、供暖、燃气、通信、宽带网络和有线电视等基础设施设备均需要达到正常使用条件；同时还明确了先验房后交费再收房的交房顺序，避免了因先收后验还是先验后收规定不明而引发的各类纠纷。按照《意见》要求，房屋查验的具体内容至少包括对房屋门窗、阳台、墙体、地面，卫生间等方面的质量检查，以及房屋水、电、气能否正常使用等，通过查验内容的细化，减少了房屋查验环节行为的随意性，对购房人的利益实现了最大化保护。

关键词·保障房

不仅将房屋租赁作为保障性住房的重要措施，经济适用房作为保障房在2021年也将有更新的举措出台。日前，青岛市人民政府办公厅就发布了《关于规范经济适用住房取得完全产权有关事宜的通知》，这一政策对备受关注的经济适用房上市问题做出明确规定。其中提到，经济适用住房购房人按照自愿原则，可通过补缴土地收益价款取得完全产权，住房性质由经济适用住房变更为商品住房。按照通安徽要求，要想把经济适用房变更为商品房，首先要签订房屋买卖合同满5年后才可申请。同时申请人须缴纳50％土地增值收益，才能完成变更手续。

《通知》中还明确了经济适用住房取得完全产权的办理程序，申请人向住房城乡建设部门提出申请，填报取得经济适用住房完全产权申请表。而经济适用住房变为完全产权房后需上市交易的，按照普通商品住房相关规定执行，不再缴纳土地收益价款。新规将从2021年3月1日起施行，有效期至2026年2月28日。

●置业提醒

当心开发商资金风险

依据大多数业内人士的观点，2021年房地产市场“横盘”概率较大，按照市场惯例，横盘现象对于开发商来说并不是什么利好。房地产属于资金密集型产业，相对稳定的价格会拉长楼盘的销售周期，给开发商带来巨大的资金压力。所以横盘时间越久，开发商就会拿出更大的力度来促销。时间拉得越长，开发商让利空间越大。

前不久，中央经济工作会议上指出，未来要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，看似在贷款方面对开发商的压力并不大。但早在8月份，住建部、央行就制定了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就业内所谓的“三道红线”，这将造成房地产整体融资能力缩水。对于很多小开发商来说，自身资金实力不足，前几年拿地价格又高，在漫长的横盘期，难免会出现资金链紧张的问题，购房者在挑选开发商时一定要谨慎。（观海新闻／青岛早报记者 刘鹏）