青岛市住建局发布征求意见稿：明确房屋专项维修资金如何使用和退款

青岛日报社／观海新闻7月13日讯 13日，青岛市住房和城乡建设局发布《关于进一步明确房屋专项维修资金使用、退款有关问题的通知（征求意见稿）》。

房屋专项维修资金，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。只要业主已按规定交存房屋专项维修资金，且房屋共用部位、共用设施设备保修期满后均可以申请维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

《征求意见稿》中对房屋专项维修资金的一般使用、应急使用工作流程进行了优化。其中“一般使用”情况，涉及全体或者部分业主的，临时发生并需要在较短时间内完成的共有部分以及建筑物及其附属设施的维修、更新和改造。业主委员会（未成立业主委员会或业主委员会失效的，由属地居委会代行职责，下同）或由相关业主全权委托物业服务企业作为实施主体。接到业主报修或者发现问题后，由业主委员会或由其委托物业服务企业进行现场核实，编制维修资金使用方案，经有利害关系的业主表决同意后，报区市维修资金管理机构审核备案并组织实施。

维修金额预算在10万元以下的由区维修资金管理机构负责审核备案，报请市维修资金管理机构划拨资金；维修资金金额在10万元及其以上的由区维修资金管理机构负责审核后，报市维修资金管理机构备案并划拨资金。

维修金额预算在20万元以下的由区维修资金管理机构负责审核备案，报请市维修资金管理机构划拨资金；维修资金金额在20万元及以上的由区维修资金管理机构负责审核后，报市维修资金管理机构备案并划拨资金。

针对“应急使用”情况，《征求意见稿》提到，主要适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造。

有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：

1．物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；2．电梯发生故障影响正常使用需立即维修的；3．消防设施存在严重故障需立即维修的；4．建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；5．玻璃幕墙炸裂；6．排水管道严重堵塞或爆裂；7．地下车库雨水倒灌；8．其他可能造成人身安全事故的紧急情况。

紧急情况下，业主委员会或辖区街道办事处可以依法申请使用维修资金；尚未产生业主委员会或业主委员会失效的，由街道办事处、居委会组织代为维修，维修资金申请由街道办事处、居委会实施。（青岛日报／观海新闻记者 王冰洁）

附《征求意见稿》原文：

关于进一步明确房屋专项维修资金

使用、退款有关问题的通知

（征求意见稿）

根据《山东省住宅专项维修资金管理办法》《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》有关规定，结合我市房屋专项维修资金（以下简称“维修资金”）使用实际，现将有关工作通知如下：

一、优化一般使用、应急使用工作流程

（一）一般使用

涉及全体或者部分业主的，临时发生并需要在较短时间内完成的共有部分以及建筑物及其附属设施的维修、更新和改造。业主委员会（未成立业主委员会或业主委员会失效的，由属地居委会代行职责，下同）或由相关业主全权委托物业服务企业作为实施主体。接到业主报修或者发现问题后，由业主委员会或由其委托物业服务企业进行现场核实，编制维修资金使用方案，经有利害关系的业主表决同意后，报区市维修资金管理机构审核备案并组织实施。具体使用程序附后（附件1）。

维修金额预算在10万元以下的由区维修资金管理机构负责审核备案，报请市维修资金管理机构划拨资金；维修资金金额在10万元及其以上的由区维修资金管理机构负责审核后，报市维修资金管理机构备案并划拨资金。

（二）应急使用

主要适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造。

有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：

1．物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；

2．电梯发生故障影响正常使用需立即维修的；

3．消防设施存在严重故障需立即维修的；

4．建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；

5．玻璃幕墙炸裂；

6．排水管道严重堵塞或爆裂；

7．地下车库雨水倒灌；

8．其他可能造成人身安全事故的紧急情况。

紧急情况下，业主委员会或辖区街道办事处可以依法申请使用维修资金；尚未产生业主委员会或业主委员会失效的，由街道办事处、居委会组织代为维修，维修资金申请由街道办事处、居委会实施。具体使用程序附后（附件2）。

维修金额预算在20万元以下的由区维修资金管理机构负责审核备案，报请市维修资金管理机构划拨资金；维修资金金额在20万元及以上的由区维修资金管理机构负责审核后，报市维修资金管理机构备案并划拨资金。

（三）有关使用要求

采取维修资金一般使用的业主委员会、街道办事处、业主个人或由业主委员会、相关业主全权委托的物业服务企业，应当选聘具有相应能力的单位，进行工程施工、验收、造价决算等工作。一次性使用维修资金金额超过10万元及以上的，应当经过工程监理、审计机构等第三方机构的审核，有关机构的选取由业主委员会、辖区街道办事处向辖区维修资金管理银行申请实施，由辖区维修资金管理银行无偿提供相关服务；如业主委员会、街道办事处决定选择有偿第三方机构服务的，相关费用计入维修和更新、改造成本。一次性使用维修资金金额低于10万元的可参照执行。

采取应急使用的维修工程费用拨付后，业主委员会、居委会、街道办事处应当将下列材料在物业服务区域内明显位置进行不少于5天的公示。

1．维修、更新、改造方案；

2．工程决算报告；

3．工程验收合格证明；

4．涉及户数和清册、分摊方案；

5．维修资金管理机构认为按照规定应该公示的其他材料。

注：有关第三方机构的聘请可参照一般使用规定。

相关业主在公示中提出异议的，由业主委员会、居委会、街道办事处组织异议人与维修单位协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

二、维修资金退款

（一）全额退款情形

与开发商协商取消交易的（“一手房”退款）；买卖双方取消交易的（“二手房”退款）；重复交款的；由于信息错误导致错误交存维修资金的（如房产证地址与登记系统不符等）、房屋拆迁注销或灭失退款的；符合免交或缓交规定的；房改房退款的（在有关新政策实施前暂属于缓交存范围）。

（二）差额退款情形

预测面积与房产证实测面积不符的；未设立电梯或配备电梯且未设地下车库的底层房屋；误按有电梯标准交存的；合户及分户退款的；赠与和继承退款等。退款流程附后（附件3）。

（三）返还流程

符合以上情形之一的，申请人可以向辖区维修资金管理机构申请返还已经交存的全部或部分维修资金，经区维修资金管理机构审核同意后，提请市维修资金管理机构划款。

三、有关要求

为确保工作流程优化后的材料审核质量和资金使用安全，各区维修资金管理机构应加强组织领导，强化机构建设，配齐专职人员；未达到人员配别的应当及时向区政府有关部门提请配备完善。同时，积极组织工作人员加大业务培训力度，加强作风纪律建设。积极宣传维修资金相关政策，定期协同街道办事处和物业主管部门组织业主、业主委员会、居委会、物业服务企业等进行维修资金业务知识培训，畅通维修资金使用渠道。按照“谁审批，谁负责”“谁主管，谁负责”的原则，确保责任落实到位，发现问题及时予以纠正。

本通知自印发之日起执行。即墨区、胶州市、平度市、莱西市可参照执行。

附件1

青岛市房屋专项维修资金一般使用流程

一、制定使用方案

业主向物业服务区域业主委员会（未成立业主委员会或业主委员会失效的，由属居委会代行职责，下同）或向经业主委员会授权委托的物业服务企业，提出房屋维修申请，由业主委员会或物业服务企业制定《房屋维修和更新、改造方案》（以下简称“使用方案”，可从（http：／／sjw．qingdao．gov．cn）下载）；未实施物业管理的，由业主委员会或相关业主制定使用方案。

二、公示

使用方案应当在物业服务区域明显位置公示不少于7日，经有专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数业主同意。

三、申请

维修资金使用方案制定人持下列资料到区维修资金管理机构提交申请：

（一）《房屋维修和更新、改造方案》；

（二）《房屋维修和更新、改造方案书面确认明细表》；

（三）《房屋专项维修资金使用申请表》。

注：业主委员会或经业主委员会授权委托的物业服务企业，可登陆维修资金管理系统申请办理相关业务。

四、审核

区维修资金管理机构接到申请后应在3个工作日内完成以下审核工作：

1．现场勘查需要维修的共用部位、共用设施设备的基本情况；

2．确定是否符合专项维修资金使用范围；

3．分摊范围及分摊方式是否符合有关规定；

4．其他所需审核的情况。

五、签订合同，组织施工

经区维修资金管理机构审核后，由区维修资金管理机构通知使用方案制定人选择有相应能力的施工单位，签订施工合同，并将施工合同报送至区维修资金管理机构备案。经区维修资金管理机构报请市维修资金管理机构将使用方案工程预算资金的70％从物业服务区域分户账中相应核减资金划转至施工单位。

（注：施工单位分为两种情况，一是10万元及以上的维修工程应当选择具有相应资质的企业进行维修，并需审核企业的法人营业执照、资质等信息；二是10万元以下的维修工程可参照执行。）

一次性使用维修资金金额超过10万元及以上的，应当经过工程监理、审计机构等第三方机构的审核，并由其出具的相应报告。有关机构的选取由业主委员会、街道办事处向辖区维修资金管理银行申请实施，辖区维修资金管理银行无偿提供相关服务；如业主委员会、街道办事处决定选择有偿第三方机构服务的，相关费用计入维修和更新、改造成本。一次性使用维修资金金额低于10万元的可参照执行。

六、验收

业主委员会或经业主委员会授权委托的物业服务企业，应当邀请区维修资金管理机构、街道办事处、相关业主代表对工程质量进行验收并签署《房屋维修和更新、改造工程验收报告》。

经验收合格后，一次性使用维修资金金额低于10万元的维修工程，由区维修资金管理机构审核备案后，通过维修资金管理系统将《房屋专项维修资金划拨通知单》上传至市维修资金管理系统，市维修资金管理系统直接将尾款从物业服务区域分户账中相应核减资金划转至施工单位；一次性使用维修资金金额超过10万元及以上的维修工程，由区维修资金管理机构审核后通过维修资金管理系统将《房屋专项维修资金划拨通知单》、工程款发票和《资金划拨清册》等影像资料上传至市维修资金管理机构，市维修资金管理机构备案后将尾款从物业服务区域分户账中相应核减资金划转至施工单位。

附件2

青岛市房屋专项维修资金应急使用流程

一、申请使用

具备应急使用条件的，由业主委员会或辖区街道办事处、居委会审定后，由业主委员会或辖区街道办事处、居委会同步组织选定施工企业开展维修和更新、改造。同时，填写《房屋维修资金应急使用申请表》《房屋维修资金应急使用方案》（可从（http：／／sjw．qingdao．gov．cn）下载），由区维修资金管理机构1日内审核备案后（注：维修金额预算在20万元以下的由区维修资金管理机构负责审核备案，报请市维修资金管理机构划拨资金；维修资金金额在20万元及以上的由区维修资金管理机构负责审核后，报市维修资金管理机构备案并于1日内划拨资金），报市维修资金管理机构备案并划拨资金。市维修资金管理机构将使用方案工程预算资金的70％从物业服务区域分户账中相应核减资金划转至施工单位。

二、验收

业主委员会或辖区街道办事处，应当邀请区维修资金管理机构、相关业主代表对工程质量进行验收并签署《房屋维修和更新、改造工程验收报告》。

经验收合格后，维修金额预算在20万元以下的由区维修资金管理机构负责审核备案，报请市维修资金管理机构划拨资金，市维修资金管理机构将尾款从物业服务区域分户账中相应核减资金划转至施工单位。维修资金金额在20万元及以上的由区维修资金管理机构负责审核后，报市维修资金管理机构备案并划拨资金，市维修资金管理系统直接将尾款从物业服务区域分户账中相应核减资金划转至施工单位。

三、公示

应急使用的维修工程费用拨付后，业主委员会、居委会、街道办事处应当将下列材料在物业服务区域内明显位置进行不少于5天的公示。

1．维修、更新、改造方案；

2．工程决算报告；

3．工程验收合格证明；

4．涉及户数和清册、分摊方案；

5．维修资金管理机构认为按照规定应该公示的其他材料。

相关业主在公示中提出异议的，由业主委员会、居委会、街道办事处组织异议人与维修单位协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

附件3

青岛市房屋专项维修资金退款流程

一、受理地点

各区维修资金管理机构。

二、到场人员

房屋产权人（房屋产权人为房屋不动产证书中产权人一栏中所涉及的所有相关人员）、交款人（交款人为维修资金票据交款业主一栏中所涉及的所有相关人员），新建商品房产权人原则上为开发建设单位。

三、所需材料及条件

（一）《房屋专项维修资金返还申请表》（可从（http：／／sjw．qingdao．gov．cn）下载），

（二）双方业主或经办人或被委托人身份证原件、复印件（留存）；

（三）房产证原件（仅限存量房需要提供）；

（四）维修资金票据第三、四联（差额退款仅需第四联）。同时提供返还申请人本人姓名开户的银行借记卡（一类卡），维修资金为多人共同交存的，必须明确退至其中一人账户；

（五）保证该房屋为未网签或已撤销网签。

四、特殊情况需提供的材料

（一）票据丢失，青岛日报等媒体登报声明作废后，提供报纸一份；

（二）一方或双方人员不能到场，委托人出具的授权委托书（附个人身份信息）或法院判决裁定书（判决书里明确维修资金返还人）；

（三）房屋地址发生变更，公安派出所出具的地址变更证明（可通过登记系统影像资料等途径共享查询）；

（四）老弱病人因身体原因不能到场，由辖区机构工作人员上门服务，现场办理；

（五）一方或双方人员为未成年人：可由监护人携带出生证明（或户口簿）及身份证代为办理；

（六）如因房屋拆迁征收或拆分合并导致灭失：需提供市不动产登记部门出具的灭失注销证明。

五、材料审核

各区维修资金管理机构受理材料：

（一）审核材料是否齐全、符合要求；

（二）新建商品房由各区工作人员通过青岛网上房地产落实房屋的网签状态，保证此房屋为未网签或已撤销网签，如已网签则不予受理；

（三）存量房需联系市机构工作人员，落实是否已过户，如已过户不予受理。

六、资金划拨

经区机构审核无误后，将《房屋维修资金划拨通知单》通过系统上传。市维修资金管理机构于3个工作日内，将上述款项从相关业主分户账中进行核减或核销。