东北边境小城丹东房价暴涨 当地人为何出手极少?

丹东楼市竟然火了？这对于很多丹东本地人始料未及。这个紧邻朝鲜的中国最大边境城市，在近几年国家统计局每月发布的房价变动情况数据上，经常位列垫底位置。尤其是这次被关注的丹东新区，房价与五年前基本持平，即使是市政府、名校的搬迁，也未能调动起本地人居住在新区的欲望。《广厦时代》了解到，丹东新区在售的楼盘这半月确实“不愁卖”，部分楼盘，尤其是新鸭绿江大桥附近的楼盘价格上涨幅度接近50％，但与此同时，本地人手中握有大量的二手房源，这些房源很多尚未办理不动产登记证，新区库存依然巨大。

开发商始料未及去化速度太快有些“慌”

一个月前，如果你问丹东本地人对丹东新区的印象，排在前几位的关键词一定是“市政府”“丹东二中”“空荡荡的街道”“没人住的高楼”。

而最近，这个与朝鲜第四大城市新义州一江之隔，承载了中朝贸易主要份额的边境城市，一夜之间成为了投资客关注的焦点。到丹东买房，成为投资客想到的第一个弃核红利。

事实上，丹东新区最初也确实是为了推动中朝贸易而设立的，尚未通车的新鸭绿江大桥就是证明。但由于各种原因，新鸭绿江大桥没有如期通车，中朝贸易也进入低谷期，新区的产业迟迟未能发展起来。

丹东新城区的楼市则是另一张晴雨表，在2014年以前，新区房价还可以算是稳定中有所增长，而近几年一直在低谷徘徊。“本地人想买的，早就已经买完了，不住的也基本都套着呢，外地人除了新毕业在丹东工作的，其他人也不会关注这里。”一位丹东当地的开发商表示。

朝鲜半岛最近的新闻对中国丹东楼市的影响，让丹东新区楼市也让新区的开发商始料未及。

丹东新区某靠近丹东二中的楼盘，今年初新增开发了六栋洋房，4月底拿出了三栋入市销售，100余套房源，8000元／平方米的价格，两天就销售一空。销售速度和价格让开发商都很感慨，目前还有100余人在排号，但开发商已经暂时封盘。

当被问到封盘原因，该项目一工作人员透露，开发商被“吓”到了，不知道自己的价格是不是定低了，盲目地再把剩下三栋一起推出，怕价格卖亏了。

另一位熟知当地房地产市场的业内人士告诉《广厦时代》，丹东楼市虽然有一些品牌开发商的进驻，但整体还处于比较落后的阶段，很多开发商并没有什么营销手段，碰上这次大涨也是“赶鸭子上架”，媒体报道中，很多隔日涨价、限购套数等，也是开发商不专业的体现。因为个案五花八门，呈现在媒体报道上，就显得市场更不稳定。

本地人被新区“伤”太深收房四年价不动、证没有

上面提到的洋房楼盘，100余套房源的购房人主要都来自外地。很多外地客户没有到现场，是直接委托当地的中介定的房子。当被问到来丹东买房的人主要都来自哪些地方，工作人员透露，该项目的购房人主要来自北京和南方一些城市，东北三省的购房人很少。“省内的人很多之前也关注过丹东新城区，知道价格怎么回事儿，另外省内买丹东房子的，买资源的多，丹东的温泉项目大部分都是省内其他城市的人买。”

另外，还有一些韩国人购买。在丹东生活和工作的韩国人很多，丹东市区有一个著名的大体量楼盘就叫“韩国城”，对于朝鲜弃核，在丹东生活的韩国人远比丹东本地人关注，他们也构成了近期抢购丹东房源的主力军之一。

对于这次外界传言的丹东新城区房价暴涨，丹东本地人都很关注，但出手的却很少。一位丹东本地居民表示，丹东本地人很多都被新区房子“伤”到了。

他透露，2011年，他以内部员工价3000元／平方米左右在新区预定了一套房源，2012年交齐了全款，2013年底楼盘交付，至今仍没有办理下来房产证。交房后的几年，虽是现房状态，但原价都卖不出去。最开始买房，是看到市政府和学校都搬过去了，应该会发展很快，但五年后的今天，除了楼多了，基本没有什么变化，根本不可能搬过去住。新区，只会在有大型活动的时候，当旅游过去看看。

像这位居民类似的经历还有很多，《广厦时代》了解到，丹东新区很多已交房的楼盘都未办理下来不动产登记证。

另外，丹东新区还存在着大量的“顶债房”，由于过去几年整体低迷和不景气，开发商无法如期付款，就以房子的形式转给了包工头。很多包工头为回款都以不到3000元的价格就抛售了，即使这个价格，也还有很大一部分没有卖出去。

对于丹东本地居民，反而更关心的是外地人涌入会不会影响丹东老城区房子的价格，对于丹东居民的收入水平，老城区的房价已经不算低。毕竟，老城区才是本地居民主要生活、工作居住的地方。

市场规范程度有待提高

投资客炒丹东房要心中有数

虽然丹东新城区开发量巨大，但其楼市的发展还处于相对滞后的阶段。在各大数据研究机构的报告上，很少会看到丹东的身影，但从国家统计局每月公布的“70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”上，可以对丹东近几年楼市的发展走向看出一二。

根据国家统计局的数据，2017年以来，丹东新建商品住宅价格整体平稳，每月环比变动多在1．0％以内，而此前，在全国楼市一片涨时，丹东也经常是为数不多下跌的几个。此轮的上涨，确实是以前从未有过的现象。

上述业内人士表示，此前媒体报道的丹东新城区房价大涨57％，先不说是不是个案，这其中和丹东房价本身基数小有关系。跌到3000元／平方米无人问津的房子，涨到4500元／平方米就已经是上涨50％了，而4500元／平方米这个价格，可能还没有这些楼盘曾经的开盘价高。

由于单价低，让丹东房的投资门槛比全国其他城市低出不少，再加上不限购，一些投资客自然将目光集中在了丹东。“基本上都是一次性付款购买”。

一次性付款背后，风险就变得更大。正如前文提到，丹东新城区的房子很多交房多年办理不下来房产证，二次交易只能通过合同改名字等非常规手段。

房产证办理时间长，一方面与政府处理接待能力有限有关，另一方面则是因为不规范的房地产开发管理带来的手续不全等问题。五证不全开始销售的情况，在丹东时有发生。

对于是否担心近期新区楼市过热会引发政府的调控，很多丹东开发商心态比较乐观。一位开发商表示，主要原因就是新区的库存量太大了，虽然近期比较热，但主要还是集中在几个楼盘的个别现象，离去库存的目标还远得很，很多开发商还没开始推盘，等到市场上销售的房源多了，就会趋于平稳。

开发商压抑了很久，其实他们更关注的是朝鲜半岛的局势是否能够真正平稳。他表示，如果新区楼市过热引起了政府的关注，能够尽快规范化，对一些规矩做事的开发商、对投资客，反而是好事。