经济学家直击中国楼市七大谬论：每个都是坑(图)

每个都是坑。

从1998年房改到2018年，中国楼市走过了20年。

20年间，楼市出现了不少“金句”。在北京师范大学金融研究中心主任钟伟看来，这些“金句”被业内专家看来是“离奇古怪”，甚至夸大其词。

以下内容根据钟伟23日在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上的演讲整理。

谎言一：曾经有一套房屋摆在我面前，我没有珍惜，等到失去之后才后悔莫及。

房子不是爱情。爱情是70亿地球人中任意选两位，像尘埃一样在时间和空间的某一个点耦合，这是很难的。爱情会失之交臂，永远不会再来。

房子不是。在过去20年任何时点，都可以买入商品住宅，如果有耐心，短则持有2年，长则持有6年即可获得100％以上的收益。

不排除现在一些人买的房被套住了，但耐心等6年就会获得翻倍收益，这是一个常识。20年来坚持不买房，这是智商上的重大缺陷。因为即便是爱情，也不能等待。

谎言二：城镇居民自有住房率已超过了100％，人均住房面积达46．8平方米。

城镇一共住了多少人？这些人是经常居住，有户籍居住，还是偶尔居住？我不认为人们弄清楚了这个问题。有多少房子搞不清，有多少人搞不清，有多少户搞不清，就拿出政绩指标说住房够了，这是很荒诞的。

我倾向认为，随着人口总量增长、人口迁徙、新生儿出生，未来十年每年需要1000—1500万套商品房。

有人告诉我，未来10年，中国需要172亿平方米的住宅。户均居住已经够了，而且可以生活得挺好，这是与日常生活的常识不符合的。

谎言三：爷爷奶奶、外公外婆、父母有房，孩子以后会有七套房。

七套房用错了时间尺度。20年对房地产来说是巨大的时间尺度，改革开放40年也是巨大的时间尺度。

假定爷奶辈为“50后”，父母辈为“80后”，孩子辈为2010年以后出生的。那在2048年和2078年，中国人口将仅存3／7和1／7。七套房的说法站不住脚。倘若没有持续的财务和人力付出，现有房屋60年后就是一堆瓦砾。

谎言四：过去20年，中国房价疯涨了10倍。

20年的尺度有多大？假定房价复合增长4％，100年时间房价涨幅将超过50倍。

货币供应量和人均收入大幅增长。除了水、电、燃气这些价格之外，有什么商品和服务涨价是低于10倍的？譬如大米，1998年开始保护价收购，当时大米的收购价是0．5元／斤。现在五常大米和东北大米是多少钱？2000年左右的理发是1、2元，现在最简单的理发是什么价格？除了冰箱、洗衣机这些工业品，20年间涨价没有超过10倍的商品有多少？

谎言五：一套房子月供5000元，月租4000元，这个房子是负资产不能买了。

举一个例子，价值100万的房子，首付30万元，按揭25年，等额本息月供5000元，本金和利息各2500元。4000元房屋租金相当于覆盖了你不想承担的2500元利息，还替你额外归还1500元的本金。

1500X12个月／首付30万＝6％，这套房化解为金融产品相当于你买了一个25年的固定收益率为6％的产品，另外辅助你白住45年的房子。值不值得买，当然值得买。

谎言六：警惕中国重蹈日本地产泡沫的覆辙。

除了日本房地产泡沫之外，世界上没有第二个大国有同样的泡沫。日本房地产是一个孤本，不具有普遍性。

第一个原因，日本GDP25年没有增长，现在还是4．5至4．8万亿美元。上世纪90年代日本就是这样的水平。但同一时间内，美国和欧洲的国家GDP增长了230％至250％。

第二个因素，日本人口没有增长，还轻微减少了几十万。世界大国中也没有哪个国家像日本那样，过去15年的人口是轻微负增长的。日本房价泡沫是仅见孤本，勿夸大意义。但同时，日本社会仍发达富足，勿低估日本。

谎言七：从住房收入比看，房价已经见顶了。

从全国来讲，还不能武断地说房价见顶了。根据动态计算的结果，北京、上海、深圳这样的城市房价至少有50％的涨幅，假定我们收入年均增长8％。

未来3年，中国三四五线城市低于1．4万元／平方米的房屋都会消失。因为住宅供应每平方米的成本是6800元，如果货币比是两倍的话，开发商不赚钱的，6800乘2，1．4万元至1．5万元／平方米会成为主流。