楼市大消息！住建部发话了：房价控不住地方政府要负责

7日，住建部下达命令：对未能实现调控目标的地方坚决问责，并提出要大力发展住房租赁市场。

住建部发话了对房地产调控工作提出进一步要求

8月7日，住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会。

住房和城乡建设部在会上强调，各地要加快制定住房发展规划，调整供应结构，持续开展治理乱象专项行动，对于房地产调控不力的地方，要坚决问责。 

各地要加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，加强舆论引导和预期管理，持续开展房地产市场乱象治理专项行动，严厉打击违法违规开发企业、中介机构，维护人民群众合法权益。 

此外，各地在切实做好房地产市场调控工作中，应系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点，因地制宜，精准施策、综合施策，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。住房和城乡建设部将建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。要严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

楼市调控继续加码

8月6日，沈阳发布通知，商品住房限购区域扩大为全市行政区域(不含辽中区、新民市、法库县、康平县)。沈阳还表示要进一步加大住房用地供应量，多渠道增加各地区住房用地供应量，加快供地进度和时序；严格查处开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖等违法违规行为，情节严重的，依法撤销商品房预售许可证。

通知还明确，实施商品住房价格指导。一是对在售商品住房项目，严格执行我市现行相关政策。分期销售的商品住房项目，本期销售均价不得高于前一期指导价格；首次入市的商品住房项目，销售均价不得高于周边同质可比项目销售均价，周边无同质可比项目的，按成本法核定。

放眼全国，沈阳的调控只能称得上是“常规操作”。

苏州四大行“不是调控胜似调控”的操作，才要了“炒房团”的命。

从8月1日开始，苏州中行、农行、工行和建行的客户若在5年内提前偿还住房贷款，将被收取违约金。提前还款违约金=提前还款金额×贷款执行月利率×6个月，部分提前还款的，每次还款金额不少于壹万元，且须为壹万元的整数倍。

这一政策虽然不是调控政策，但客观上，抑制了购房（换房）需求。

深圳的做法更具代表性。此前，深圳新建商品住房均价已经连续21个月下降。即便如此，7月31日（中央政治局会议当天），深圳出台新政：新购住宅限售3年、商务公寓限售5年、离婚2年内申请贷款首付比例不低于70%……

在建立长效机制方面，深圳也走在前面。8月3日，深圳市人民政府办公厅正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号），这意味着深圳版“房改”方案正式落地。

中原地产研究中心统计数据显示，7月份，全国楼市调控密集程度刷新历史纪录，合计超过60城市发布了超过70次各类型房地产调控政策。

专家表示，7月份以来，很多的政策出台，显示地方政府对于房地产调控的决心没有松动，这是一个非常重要的信号。

下半年全国房价涨幅料收窄

从近期监管政策以及多位专家的分析看，下半年楼市调控政策或将进一步收紧。

易居研究院研究员沈昕表示，预计调控政策还将进一步收紧，金融秩序整顿及违规放贷监管仍将持续，到2018年年底，全国居民购房杠杆率将进一步下降至29%左右。预计随着居民购房杠杆率的进一步回落，下半年全国房价涨幅将收窄。

易居房地产研究院7日发布的《2018年2季度全国居民购房杠杆研究》报告显示，2018年2季度，个人房贷余额同比增幅和全国居民购房杠杆率分别回落至18.6%和31.9%，双双连续5个季度下行。从新增个人购房贷款余额来看，2018年二季度，个人住房贷款余额新增9800亿元，同比下降2%。

此外，易居房地产研究院7日发布的另一份《7月全国40城住宅成交报告》则显示，7月40个典型城市新建商品住宅成交面积环比有所减少。1-7月份，40城累计成交面积约17411万平方米，累计同比增长2%，处于下行通道中。其中一线城市累计同比下降26%，二线城市累计同比持平；三四线城市累计同比增长19%。

2017年以来，40城年初累计同比曲线已经在低位盘整近16个月，而全国成交仍保持正增长，这主要是本轮周期三四线城市较为火爆所导致的。考虑到棚改政策的变化以及贯穿全年的调控，参考40城年初累计成交面积同比增幅走势，预计全国新建商品住宅成交面积的年初累计同比增幅即将运行至负区间。

房企纷纷试水长租公寓万亿规模的投资机会来了？

我国房屋租赁市场规模已经超过1万亿，由企业统一装修出租的长租公寓也被抬上风口，各类长租公寓品牌如雨后春笋般涌现，从房企到中介商，再到互联网企业都纷纷涉足。

长租公寓市场目前有三类玩家，房产开发商、中介服务商以及互联网企业↓↓

在主流开发商中，长租公寓在管规模最大的是包括万科和龙湖，万科的在管规模有3万间，龙湖的在管规模有1.5万间；

中介服务商中最大的是链家旗下的自如，在管规模约70万间；

互联网企业主要以魔方集团为代表，规模约为4万间。

在可能长达10年、20年的回报期之下，为何这些企业都纷纷试水长租公寓？长租公寓的这份蛋糕到底有多大？业内人士指出，现在长租公寓还不赚钱，房企的试水主要是为了抢占未来的租赁市场。 

随着一系列支持租赁市场发展的政策出台，以及上海等城市租赁用地的推出，租赁市场顿时站在了风口。对企业而言，最合适的通道就是长租公寓。

这块蛋糕到底有多大呢？分析师指出，目前我国租房的人口约占总人口11%，对比美英日等国家的30%占比还有空间。

观察全球几大城市的租房人口比例，纽约的租房人口比例约为64%，东京约为56%，伦敦约为53%。

另外，我国目前租赁住房是以个人提供为主，专业的租赁机构渗透率较低，所以，机构方参与的长租公寓市场仍有较大潜力。

中泰证券地产首席分析师倪一琛：现在我们国家一共有4600万套的租赁的住房房源，但是其中只有200万套是专业化的租赁机构提供的，也就是说它的市占率只有5%左右。但是对比美国和日本，美国是35%，日本是83%，所以有很大的提升空间。

资本也未缺席长租公寓市场。今年，自如拿下40亿元的A轮融资，华平投资、红杉资本、腾讯3家领投，一举创下长租公寓行业单笔最大融资额。

除了传统的风险资本股权融资，将未来的资产，也就是租金收入作为担保，在资本市场发行债券的ABS资产抵押债券，成为长租公寓的常用融资手段，还有正在探索的房地产信托投资基金REITs。 

新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷：在三年之内，我们的投资回报率可能只有1%、2%到2%、3%，也许五六年之后，它可以提升到3%、4%，再过五六年可能提高到5%、6%。如果未来，我们的资金成本在慢慢下降的话，我们的资金回报率可能就会覆盖资金成本，这是一个未来的良好的预期。