2018楼市坐“过山车” 未来房价趋势由增长主导

【民生调查局】

编者按：

这里是民生调查局，见人所未见，调查民生之变。关注你想关注的、你没关注的，调查你想看的、未看到的。

全国性的买房热风刮了三年多，终于在2018年下半年戛然而止。因为不满房价下跌，一些地方老业主们砸烂了房企的售楼处。

“2018年，楼市就像过山车，买房更像一场赌博。”有人如此调侃。

上半年冰火两重天

2018年5月7日，杭州旭辉宝龙东湖城开盘选房。虽然位置远在西湖繁华区以东40公里以外，却仍然吸引了近3000人报名，16个人抢一套房，中签率只有6％。

一位98岁的老奶奶挤在人群中，她成功通过摇号选购了一套89平米的新房。

吃透政策发动全家买房的现象并不少见，就像恩爱夫妻离婚买房一样。由于限价政策，一些城市的新房比周边二手房还要便宜，这种诱惑让人坚信买到就是赚到。

资料图：69辆大巴载着南京及周边城市3300多人分线路开赴64家楼盘。（朱晓颖 摄）

2018年上半年，杭州、西安、成都、长沙等多城出现摇号买房中签率低于10％的现象，买到一套新房的概率跟人口大省河南和山东的一本录取率差不多。

甚至有人猜想，“万人摇号”的时代是不是真的要来了。

不过，放眼全国，那段时间的楼市就像夏天的天气，旱的地方旱死，涝的地方涝死。

二三四线城市的购房者们依旧沉浸在买房必涨的憧憬中，而一线城市早已梦醒，周边楼市甚至开始走向萧条。

2018年10月，燕郊“售楼一条街”，已经关门的链家门店前停着一辆装货的三轮车，车的主人坐在地上，把头深深地埋进臂弯。（中新网记者 邱宇 摄）

2018年3月，何裕和妻子攥着双方父母给的首付，花320万在北京六环边上买了一套80平米的小两居。

两年前，何裕看上了同小区同户型同面积的一套房子，报价只要200万，却因为业主坐地起价涨了10万，小两口赌气没买，谁想到房价从此插上翅膀绝尘而去。

后来，2017年3月17日，北京号称“史上最严”的楼市调控新政让这个小区的两居室最高历史成交价定格在了390万，又慢慢跌回320万。

何裕不确定自己这算是赚了70万，还是赔了120万？他唯一确定的是，房价如同过山车，原本想买套自住房安稳度日，却像是参加了一场冒险的赌博。

回头看看，北京好在还有逐渐清醒的时间，环京楼市则是从一个美梦直接坠入了另一场噩梦。

比如紧邻北京的燕郊，2017年3月、4月、6月相继出台的一系列限购政策把燕郊楼市打入冰窟。燕郊天洋城一室一厅西北朝向的房子，2017年3月链家成交价曾达到3．1万／平米，2018年9月只有1．5万／平米，跌幅达到50％。

与2017年3月相比，燕郊天洋城房价已经“腰斩”。（图片来源：链家APP截图）

下半年楼市“分水岭”

房价下跌如山倒，想当年涨起来的时候又像野马撒欢，调控政策的缰绳拉都拉不住。

自从2016年9月30日北京发布这一轮的收紧楼市调控政策以来，全国范围的楼市调控就没有停过，在2018年更是达到顶点。

中国社科院报告显示，2018年以来，房地产调控政策不断加码，全国房地产调控次数已经高达405次，比2017年同期上涨近80％。几乎每天都有一项措施出台，刷新了历史纪录。

调控的花样也越来越多，从限购、限价、限贷、限售到限离婚、限新落户、限公司、限未成年，再到租售同权、购租并举，意图遏制一切炒房的苗头。

终于，转折点在2018年7月的最后一天降临。

这一天，中央政治局会议发出明确的调控信号：坚决遏制房价上涨。

敏锐的人立即发现，新的提法与2017年3月政府工作报告中提出的“遏制房价过快上涨”相比，少了“过快”两个字。如果说“过快”的表述还有相当大的弹性操作空间，那么新的表述就不再留有任何余地，不能涨就是不能涨。

资料图：工人操作挖掘机在山西太原一商品房建设工地施工作业。（中新社记者 韦亮 摄）

暖风戛然而止，房价终于跌了！

贝壳研究院的数据显示，100城月度挂牌价环比下跌城市个数，2018年3月至5月都是每月19个，6月25个，7月19个，而8月则骤增到47个。

越来越多的楼盘加入降价行列。9月，恒大首先进行全国性的促销打折，住宅8．9折、商铺6折起；泰禾某地项目给出较大优惠，若购房人全款购房，房价给予7折优惠；阳光城则开启“千亿攻势”特惠购房季，根据区域的不同制定不同的降价策略。

只是，意想不到的事情发生了。

一度坚信钢筋水泥浇筑的砖头才是应对通胀最好的工具。购房者们受不了房价下跌，愤怒地把手里的砖头砸向了开发商。

2018年10月，江西上饶碧桂园的一个售楼处被砸，原因是开发商降价，从1万／平米降到7000元／平米，引发大量老业主维权。

有业主按揭没办下来就亏掉二三十万，有业主买了5套房，情绪激动。他们高喊着“退房”，到售楼处扔鸡蛋，冲撞售楼部大门，与保安发生肢体冲突。有人维权过程中被拖拽十米远、甚至被踩伤进了医院。

杭州、合肥等地也出现了业主因为房子降价围攻售楼处的现象。

有人调侃，2016年国庆，很多人出去玩了一趟回来发现，不仅买不起房了，连买房资格都没了。今年国庆，很多人出去玩了一趟回来发现，不仅房源多了，很多售楼处都被砸了。

开发商艰难过冬

开发商也不能全怪买房的人翻脸，毕竟人们撒向楼市的钞票成就了一大批房企。

这两年行情大好，大大小小的房企摩拳擦掌，都学会了先定一个小目标，大的房企朝着一万亿销售额狂奔，角落里的小房企们也大胆地喊出了一千亿的目标。

要知道2017年的前三甲碧桂园、万科和恒大，全年销售额也只有五千多亿元。

但一到2018年，问题来了。

随着楼市调控的不断深入和去杠杆的推进，房企“融资难”成为共性问题，银行信贷收缩、拿地款融资通道被封、国内发债暂停、海外发债和信托融资成本高涨。

比如富力地产，今年以来连续四次发债失败，只得通过股权增发等手段，争取资金上的喘息空间。

再比如恒大，11月份发债年利率已经高达13．75％，接近过去的两倍，可见对资金的渴望有多么迫切。

资料图：置业顾问为民众推荐商品房户型。（中新社记者 韦亮 摄）

除了市场融资，资金的来源还有销售回款。但是在房子不好卖的情况下，回款也成了问题。为此，一些开发商不惜违规操作。

2018年10月，华夏幸福旗下孔雀城一名销售说，在北京周边的大厂县，没有购房资格的人也能买普通住宅。需要交全款，之后交房，等社保纳税证明的年限够了再过户。但万一购房者交了全款却没拿到房子的产权，钱打了水漂怎么办？销售对这一点却避而不谈。

2018年12月，北京一在售楼盘的销售人员透露，该楼盘支持首付分期，前期先交一半，剩下的年后再交。

“年底了，所有的开发商都是一个套路，都在冲刺任务、加速回款。”这名销售说。

对房企来说，如果融不到钱，回款又慢，就只能躺在干涸的资金池里等待救援。再加上债务重压，就更加难以呼吸。

2018年10月，燕郊售楼一条街，几家售楼处店里店外不见一个看房客。（中新网记者 邱宇）

“今年上半年房企资产负债率达到了80％（红线），少数房企由于杠杆率过高，无法支撑企业的规模扩张，最终导致现金流断裂和债务违约。”中国房地产业协会会长刘志峰说。

再来看一下富力地产，其2018年三季度报显示，有息负债高达1556亿元。约63亿元的账面资金，尚不足以支付未来一年的财务成本。

据恒大研究院数据，2018年上半年，除去民间融资和类金融机构贷款，中国房企的有息负债余额高达19．2万亿元，相当于我国GDP的四分之一。而未来四年是债务的集中兑付期，房企的资金压力将持续加大。

如果说楼市上行期的债务扩张是弯道超车的利器，那么下行期的债务扩张则无疑于给自己埋雷。

就在不久前，房地产行业巨头万科喊出了“活下去”的口号，让同行看了瑟瑟发抖。且不管万科是假哭惨，还是真喊疼，如果连负债低、现金流健康的万科都活不下去了，那大批的中小房企该如何过冬呢？

资料图：福州民众从万科楼盘工地旁经过。（中新社记者 张斌 摄）

调控会松绑吗

又一个微妙的变化发生在2018年11月，房企融资出现回暖迹象。

中原地产研究中心统计数据显示，11月，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过1000亿，万科、保利、阳光城、新城控股等数十家房企通过多种形式获得融资。

房贷利率也开始“刹车”。多个一二线城市的部分银行房贷利率下调，放款速度也普遍加快。

据融360最新报告，11月，全国首套房贷款平均利率为5．71％，环比首次出现持平上月的情况，2017年以来连涨22个月的全国首套房贷利率终于停下了脚步。

调控政策亦明显减少。据不完全统计，11月以来，各地房地产调控政策发布约20次，相比之前每月平均40次的水平明显减少。

房企频繁获得融资、房贷利率下调、调控政策减少，这能否视作调控放松的先兆？

“近期房企发债获批的确有所提升，但不能直接理解为就是调控放松。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。

“一是前三季度融资严重不足，引发四季度融资压力剧增，在众多房企前有开发资金需求、后有偿债压力的背景下，融资只能变得更为激进；二是从国家对于房企资金的监管来看，并未出现松动的明显信号。”他说。

资料图：呼和浩特某棚户区居民收到首批征拆补偿款。（中新社记者 刘文华 摄）

张波认为，房贷利率下调的深层次原因并非是调控放松。从目前房贷利率下调的时间点和节奏来看，和下半年央行多次定向降准、释放市场流动性有着直接关系，未来利率依然存在一定的下调空间，尤其是对首套房贷利率的优惠力度还有望继续增加。

调控政策方面，中原地产首席分析师张大伟认为，房价涨幅明显放缓是约束性政策减少的最主要原因。不过，虽然调控政策已经见底，但依然将在底部运行一段时间。

“今年7月31日，中央政治局会议明确提出坚决遏制房价上涨，这意味着调控不可能三至五个月就变向，持续三个季度左右是大概率事件。如今调控政策已经企稳，不再加码，但也暂时不会放松。”易居房地产研究院副院长杨红旭说。

很多人关心，未来房价怎么走？

社科院12月发布的报告指出，明年房地产市场小幅调整是大概率事件。未来一年，一二线城市总体上市场上行压力有所增加，未来趋势由增长主导；三四线城市市场向下的压力加大，库存可能再度增加。

回顾近10年，全国楼市有过两次大幅降温，一次是2008年，受全球金融危机影响，另一次是2014年，原因是经济下行压力加剧，但两次终究只是房价上涨大趋势中的短暂回调。

2018年，是楼市长期下行通道的开启，还是又一个涨涨跌跌短期轮回的开始，也许要等到5年、10年之后，我们才能看清。（记者 邱宇）