星巴克在内地首家门店近日关店，这在业内引起轩然大波，同时也引发人们对于旺角地段商铺租金连年高涨的讨论。与之形成鲜明对比的是，一些商铺因定位不当，或选址不佳，不少商铺出租却成“老大难”。它们为何而红？它们又为何而衰？本期周末版聚焦岛城那些租不出去的商铺，那些由“商铺”变“伤铺”的网点，还有那些“起死回生”的商铺，调查它们衰败或逆势而红的根本原因，并结合专家分析，给那些出租“老大难”商铺指条“明路”。

　　写字楼：价格下跌却难留客

　　伴随着近年来高端写字楼放量增长，岛城写字楼竞争也进入白热化。而令人惊奇的是，市区高端写字楼即使单平米购买价格暴涨至10万元，而客户却争相涌入，而有的写字楼却因选址欠佳等先天性缺陷，降价留客最终也未能如愿。

　　“网点招租，一层、二层。”老租户撤离后，山东路40号一栋二层写字楼便对外打出招租广告，红底白字特别显眼，给不少路过此处的市民留下深刻印象。“这处网点对外招租至少两三个月了，每次我经过这时都能看到招租广告，这么久了还没租出去呢。”昨日下午2时，记者来到这处网点看到，一楼张贴的广告左上角已松动，“招租”两字已被遮住，看来广告发布已有时日。

　　由于正值周末，记者多次拨打招租广告上的电话均没人接听，随后记者登录岛城多家二手房网站，发现多家中介都在热推这处网点。“上下两层大概300平方米，年租金最少36万元，不能再降了。”一家二手房置业顾问李经理如是说，这处网点要放在别处，价格至少翻两倍。

　　据了解，这处二层网点前租客是一家股份制银行，这家银行一名内部人士在接受记者采访时也提到，不续租并不是因为租金价格问题，而是因为此处交通不够便利，停车位也比较有限。

　　事实上，山东路40号写字楼对外招租的不只是这一栋网点，155平11万，320平11万……记者在一家二手房网站上发现，这处写字楼有十余个网点正在招租，与市南区香港中路一些写字楼租金相比，这处写字楼租金的确非常低。

　　小区网点：定位不当招租犯难

　　大连路4号有一排小区网点，网点房均是上下两层设计，宽大的落地玻璃窗，宽阔的人行道，周边小区居民集聚，按理说这里具备商业兴盛的一切因素，这些网点应该不愁租，而事实却恰恰相反，十余个网点仅有两家租出去，一家租给银行，另一家租给茶叶店，其余多个网点的落地玻璃窗布满厚厚的灰尘，一看就是多年没人打理，这到底是咋回事呢？

　　附近居民刘先生介绍说，这处小区建成多年，小区网点招租一直不佳，个别网点也租出去过，但过不了多久，商户就离开了，主要是周边有购买力的顾客太少了。商铺难租背后肯定有原因，小区网点对面一家商铺老板刘玥（化名）的分析挺有代表性。刘玥表示，小区及周边居民大都是老城区居民，个人购买力有限，而这处小区网点面积都偏大，小的加起来也要200平方米左右，大的七八百平方米。“社区商店做的都是小本生意，比如百货批发、肉食店等，这么大的网点租金也肯定高，小本生意根本挣不出来。”

　　专家观点：“老大难”商铺提前自查

　　辽宁路地景大道两易其主，但商铺招租仍步履维艰；香港中路金街购物广场，开工时赚尽人气，孰料建设过程一波三折，商铺开张时人气低落，如今已关门待新生。

　　说起部分商铺招租难以及难持久的问题，青岛科威不动产总经理孙杰提到，商铺招租难归根到底就是人气不足，每个“老大难”商铺背后都有自己的原因。“广发金融大厦地理位置欠佳，地景大道的位置较偏，大连路4号网点面积偏大，这些都是网点先天性不足的缺陷。”孙杰认为，要想让先天性缺陷的网点红火起来，除非周边布局大的商业网点或步行街等，只有这样才能将人流吸引过来，否则这些网点问题很难解决。

　　“出租犯难的商铺首先要自查原因，找准症结才能对症下药。”青岛大学工商管理系副教授田旭受访时表示，地景大道等地下商业街建立之初是等待地铁商机，而如今其应该提前规划，明确自己与其他一站式购物商场的优劣，用心去打造特色品牌，只有这样才能找到出路。

    租金直降商铺变成“伤铺”

    随着物价的攀升，岛城多数商铺的身价也是水涨船高，一些黄金地角的旺铺租金如今更是高得令人咋舌。不过，在岛城各大商圈，也有这样一些商铺情形例外，十几年来租金不涨反降，最高降幅可达75%，这让商铺经营者甚至商铺所有者伤心不已。近日，记者走访了解到，这些商铺变“伤铺”，除所属商圈没落等大环境变化的影响外，商业竞争加剧、网购兴起对实体商铺的冲击也是重要原因。

    “伤铺”之中山路租金连降商户忙退租

    “人家抱怨房租年年涨那是觉得挣得少了，可我们这儿房租不涨，是因为生意太差。”李强（化名）在中山商城经营服装生意有十几年光景了，提起这里的现状，他忍不住叹气，表示自己无话可说。中山商城诞生于上世纪90年代，是青岛最具代表性的地下商业之一，回顾其上世纪的辉煌历史，李强却有些滔滔不绝。“我是1996年才进来的，不是最早的一批。那会儿进这里租店铺，不但得交不菲的转让费，还得找关系排队，一有转让的店铺优先给我。”李强回忆说，他那会儿进中山商城租下一间20平方米的小商铺，第一年就交了5万元的转让费和10万元的租金，这个数目即使在现在看来，仍然算是高租金，但是，就是这么高的租金也没阻碍住商户们削尖脑袋往里面挤的热情，因为其背后是利益的驱动。李强告诉记者，当年这里生意好得不得了，10万元的租金用不了几个月就能回本。

    时隔17年，李强依然蜗居在此，但情况大不如前。“说实话，租金一降再降，现在20平方米的店铺年租金才2.5万元，比17年前降了75%。”李强摇摇头，苦笑说，17年来，价格没涨的东西屈指可数，这里的商铺租金便是其中之一，其身价还大幅贬值。中山商城最鼎盛的时期是在上世纪90年代中期和末期，尽管租金高达5000元/平方米，但有的商户仍一口气租下3间店铺，只是后来生意骤减，即使房租连年降低，最后还是忍受不了亏损纷纷退出，而李强也无奈之下关了一家门店。李强表示，现在这里的老商户能占到10%就不错了，像他这样的老商户也是靠着“回头客”勉强维持经营，“你看这里的开门情况就知道了，西区和中区算是位置最好的，还是每隔几家店就有一家转租、清仓或歇业的店铺，东区的商铺更是大面积歇业。”

    “伤铺”之台东昔日红火小店待价而沽

    近年来，随着台东商圈人气日渐爆棚，众多生意人纷纷瞄准这块商业聚宝盆，不惜重金来此开店，导致这里的商铺金贵到寸土寸金的地步，年租金高达每平方米1万元的也不少见。但是，再兴盛的商圈也有令人伤心的店铺。今年以来，在台东菜市一路附近出现大量集中招租的商铺，这在过去是极难见到的景象。

    “我在这边有两间商铺，今年同时被退租了。”房东张晨（化名）介绍说，他在此有两间商铺，一间为10平方米，年租金为5.8万元，另一间为8平方米，年租金为5.3万元，之前一个商铺租给了做服装生意的，另一间则租给从事食品类的商户。过去，这两间店铺一直很好租，即使店主不想租了，也几乎不用他这个房东出面，上家加些转让费倒手就租给了下家，中间几乎没有几天空店的时间。但是今年情况不同，4月份之前，这两个商户就一前一后向张晨提出了退租，其中有一间还没有到期。“确实不太容易转租，否则他们不会放着转让费不赚，把房子直接交还给我。”张晨表示，这种情况并不是仅发生在他这两家店铺，今年菜市一路附近出现了大面积待租的小商铺，“过去都很好租，价格也几乎是每年都会涨一些，今年真成了‘伤铺’，不但租金涨不上去，有的店几个月都租不出去。”

    原因分析

    商圈没落与网店兴起

    昔日风光无限的商铺变成如今难以出手的“伤铺”，这样的例子还有很多，比如青岛第一座地下商城——龙山地下商城，以及胶州路上的东方贸易大厦和伊都锦两座大商场。

    “中山商城、龙山地下商城这些曾经红极一时的商铺聚集地如今生意萧条有其特殊性。”青岛市商务局相关人士表示，随着青岛经济重心东移，经济消费能力强的居民也离开了昔日的政治、经济中心，导致中山路商圈乃至整个西部商圈都告别了过去的兴旺人气，龙山地下商城、中山商城等西部商圈的主体自然不可避免人气大滑坡。虽然后期中山路商圈多次改造、复兴，但效果并不理想，圈内商铺的境况也没有实质性好转。

    不过，中山路商圈的 “圈内人”却认为，商圈没落只是原因之一，眼下全国大流通、市场充分竞争也是重要因素。“以前外地人来逛中山路，都会捎特产甚至服装回去，现在各地都能买到这些东西，尤其网购这么发达，根本没必要在旅游景区附近购物了。”中山路一家服装商铺的张先生称，就本市而言，以前只有中山路一个商圈，现在多得举不胜举，加上网上云集了全球范围的各种商品，使得原本就被分流的客流进实体店消费的更少了。从实体店转战到网上商城，速普商城CEO陈誉仁也表示，不管中山路还是台东，和网购相比，实体店的创业者都面临租金的成本压力以及因为网购而被分流客源的问题，尤其是租金较高的台东商圈压力更为明显，而这恐怕才是经营传统项目的实体商铺最严峻的考验。

    坚守特色 生意起死回生

    寒冰不能断流水，枯木也能再逢春。枯木尚能逢春，又何况是商铺？虽然受多重因素的影响，目前岛城多地段出现租不出去的商铺以及盛极而衰的“伤铺”，但是，记者经过多日的走访调查发现，岛城还有这样一些商铺，它们曾经非常萧条甚至无人问津，后来经过业主“妙手回春”式的经营，使其起死回生。对此，有专家表示，在商业竞争日益激烈、人力和租金成本高企的当下，实体店唯有找好行业、找准市场定位、找对经营方式才能生存发展下去。

     商铺复活记 1

    购物广场客流量3年增3倍

    决定商圈兴旺的不是车流，而是人流。这句话堪称至理名言。在浮山后六小区建成后的10年间，经过同安路的车流并不少，而同安路719号的大型商业网点却并未火爆，多数时间呈现沉寂态势。而最近3年来，随着浮山后住宅区陆续增加，居民陆续增多，同安路719号商业网点人气渐涨，加之其定位相对准确，精心打造一站式购物广场，使得这处网点正慢慢“起死回生”。

    说起这处网点的变化，在奉天惠购物广场一楼经营茶叶销售的肖玉洁或许最有发言权。3年前，早在奉天惠购物广场开业之初，肖玉洁便在广场一楼包下一处近20平方米的区域，将其精心打造成“茶庄”。“当时这处网点还不热，租金也不贵，每年只有4万多。”肖玉洁的茶庄位于奉天惠购物广场一楼显著位置，由于她属于第一批老业户，商场也很厚道，租金3年来一直没涨过，不过其客流量却显著增加。

    “保守估计，现在客流量至少比第一年增长3倍吧。”肖玉洁介绍说，此处网点一开始便奔着“一站式购物广场”的目标去迈进，这比较迎合消费潮流，由于定位准确，网点也日渐红火。记者在现场看到这处网点经营品种非常宽泛，一楼有一家大型生鲜超市，沿街网点房分布教育培训、蛋糕坊、药店等特色店，而6个楼层也各有侧重，包括名优特产、休闲运动服饰及器材、餐饮娱乐等，基本可满足消费者的购物需求。昨日正值周末，记者发现进出商场购物休闲的顾客络绎不绝。和3年前刚开业时相比，肖玉洁店内的茶叶品种、规模也多扩充了好几倍。“大商圈盘活了，我们小商家也跟着沾光。”肖玉洁对茶叶店前景充满信心。

    商铺复活记 2

    歇业十年馅饼粥获新生

    1926年，青岛的中山路商圈开了一家清真饭店，叫“馅饼粥”，主营清真饭菜，当年也曾红火一时。时光荏苒，随着中山路商圈的衰退以及馅饼粥作为“老字号”自身负担过重，终于在新世纪之初闭店谢客，这个结局令不少老青岛人扼腕惋惜。随着馅饼粥的结业，其德县路29号的经营旧址也闲置了下来，直到2010年重新开张。

    “不是想闲着，实在是租不出去。”谈到该商铺长达10年的闲置，青岛馅饼粥餐饮食品公司负责人徐宏卿解释说，本来中山路经过一轮改造，馅饼粥所在的位置恰好是“老上海商城”的一角，位置应该不错，但该商城自诞生以来就生意萧条，除了馅饼粥和苏宁电器以及沿街个别几个门头房有人租之外，其余几层楼的商铺几乎空空荡荡，后来甚至连上行的楼梯口都被封死了。徐宏卿称，在这样一个环境下，馅饼粥约300平方米的店铺、年租金出价七八万元都无人接手。

    徐宏卿说，正因为租不出去，自己被逼无奈才重新开张馅饼粥的。时隔两年，徐宏卿为自己当初的决定感到庆幸。“当时也是没信心，整个商圈大环境都不好，重装开业的馅饼粥能活下去吗？”徐宏卿说，幸亏当时市区两级政府的多方扶持，馅饼粥在2010年年底还清历史欠账，这才得以投资300多万重新装修开张。

    开张后，馅饼粥保持了清真特色，延续了“老字号”的品质，主打怀旧牌的同时开发新菜品，现场剔羊肉烧烤更是赢得了顾客的信任。“我们的客源分两部分，老青岛人和游客，大家都是吃个特色和放心，现在旅游季节，晚上饭店内20多桌几乎全满，外面的馅饼窗口则天天有顾客排队。”徐宏卿表示，馅饼粥能让原址商铺起死回生，全靠特色和怀旧。由于客流量大，馅饼粥趁热打铁，在江西路又开了一家分店。

    现状

    阵痛期后商铺集体复活

    任何事物的发展都有其兴衰的周期规律，商铺也不例外，像馅饼粥、奉天惠购物广场这样起死回生的故事在商界并不少见。中山路19号是一座6层的欧式小楼，曾是岛城知名的高端购物广场——“金座现代城”，然而仅两年光景就歇业了。这个大商铺一空就是4年多，直到2009年，仍定位高端的青岛妇婴医院正式接手，挽救了这座商铺的命运。

    “我们刚进来时，这里也很冷清，后来才慢慢红火起来。”在即墨路小商品市场经营皮包生意的冷女士告诉记者，1997年，即墨路市场退路进室，各类商户从原先大市场集体搬进了聊城路的商城内，可能是市民不适应的缘故，大家的生意一下子从爆棚降到冰点。没多久，一些老商户因为坚持不下去纷纷弃店离去，但仍然有部分商户坚守着。大约两年后，随着店铺的种类越来越齐全、时尚和新颖，即墨路小商品市场又重新聚集了原先大市场的人气，至今也是市民批发、购买各类小商品的首选之地。

    因地制宜特色经营

    专家解析

    有的商铺曾红极一时，如今日渐没落；而有的商铺曾非常萧条，而如今却如日中天。每一处网点建立之初，建造者都抱着最好的信心，商铺难租是谁也不愿看见的结果。而商铺经营业态呈现冰与火的差异，业内人士表示，这除了选址等基础因素，与经营者的思路也有很大关系。

    “商铺要想实现长期红火，必须要因地制宜，同时还要有独具特色的经营品牌和理念。”青岛大学工商管理系副教授田旭如是说。现在除了各大地上商圈都在喊“一站式休闲购物”的口号，地下商业街也在朝这个口号聚拢。田旭认为，不管地上还是地下商业街，现在必须顺应时代潮流，因地制宜，突出自己的发展优势。

    从实体店转战网上商城、有丰富创业经验的陈誉仁表示，随着浮山后人气聚集，奉天惠购物广场独辟蹊径，着重推广山东省内名优特产，这是其与同业竞争的亮点，同时其又聚拢运动服饰、餐饮、玉器等多种休闲消费产品，让周围居民足不出户便能享受周到全面的购物体验，因此它会慢慢红火。不过陈誉仁也提到，与一些购物广场相比，奉天惠购物广场的购物环境还有待提升，比如停车位规划也不够科学合理，因此还有很大提升空间。

    受访的专业人士也一致认为，商铺要想火必须要聚拢人气，可根据人气高低对商铺进行布局选址。“人气越高，商家越聚集，商家越聚集，人气就越高，这是一个良性循环。”青岛科威不动产总经理孙杰说，例如选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量，而位于小区内的商铺则要关注小区的人气兴旺。一般来说，住宅小区内业主多，就意味着消费需求多，开个商铺做生意就好做，投资商铺也就有钱赚。关键之处在于，小区必须具备一定规模。