昨日，市房地产交易中心公布了今年6月份以及上半年岛城房地产交易量。统计显示，上半年新建商品住宅共成交37749套，较之去年上半年跌幅超过三成。而从单月数据来看，自3月起新房交易量已连续4个月呈现下降态势。业内人士分析指出，当前楼市陷入胶着状态，开发商在定价上越来越谨慎。

    新建住宅成交

    上半年同比下跌超三成

    市房地产交易中心公布的统计显示，2014年上半年青岛新房（包含住宅、商业、办公等类型）共计成交45458套，总成交面积达467.1万平方米，同比去年下降23.49%；其中，新建住宅成交37749套，住宅成交面积达372.1万平方米，较之去年上半年54333套的成交量减少16584套，同比跌幅超过三成。不过，需要指出的是，2014年上半年青岛楼市的表现“比上不足比下有余”，尽管与2013年同期相比成交缩水不少，但是与2012年相比成交却出现上涨。

    2013年是青岛楼市历史上的高峰期，各月成交量起伏较大，从2013年7月到12月的成交数据便可清晰看出楼市从“波谷”到“波峰”的转变。而进入2014年以来，青岛楼市逐渐企稳，新房成交量维持在7000套上下，住宅成交量则维持在5000-6000套左右。

    上半年交易回顾

    6月交易量创今年最低

    1月青岛楼市取得“开门红”，但是并未能给2-6月的楼市成交起到“带头作用”；

    2月青岛楼市受农历春节影响，成交大降；

    3月，受青岛公积金新政收紧，住房公积金贷款门槛提高等因素影响，尽管开发商推盘积极性较高，但是依然没能制造去年破万的火爆场景；

    4月，包括青岛在内的一二线城市降价潮“炸开了锅”，楼市观望情绪逐渐浓厚，“银四”终究也没能躲过楼市“雾霾”；

    “金三银四”接连败下阵来，“红五月”可期却也未能期，全国松绑限购潮此起彼伏，“央五条”也未能拉回这架行走在断壁边上的“马车”，截至5月，青岛楼市已经出现了成交“三连降”；

    到了6月份，房企开始冲刺年中业绩，各大项目几乎都加入了“送优惠”队列，无奈购房者对楼市的期望值已经降低，观望情绪致使楼市成交继续下滑。6月青岛楼市新房仅成交了6465套，住宅成交了5198套，6月住宅成交量甚至不敌饱受“春劫”的2月，创下了上半年青岛楼市的住宅成交最低纪录。

    可以看到，自3月份起我市新房交易量已连续下跌4个月。

    楼市深陷胶着期开发商定价很谨慎

    在楼市胶着期，开发商加大促销力度，而越来越多的购房者转为持币观望。开发商希望快速销售回笼资金，促销不断，各种低首付、全民营销等促销活动轮番上演，但真正降价的没有几家。多数购房者则表示，并没有看到实实在在的降价，现在开发商只是通过各类促销活动吸引眼球，所谓的特价房也都是只有很少的名额，而具体的房价优惠却没有看到。

    “在房价连续上涨两年后，青岛楼市正面临一波调整，目前的市场从根本上来说是一种心态上博弈。开发商通过一些促销手段希望能够促进购房者出手，只要实际价格能够达到部分购房者的心理预期，就会有人选择出手。”克而瑞信息集团高级分析师张斌指出，从今年上半年各地产商的总交易额来看，与去年相比确实差距很大，一大型地产商上半年销售额仅为18.6亿元，而去年同期将近60亿元，相比之下跌了将近三分之二，这种现象不仅仅是个例，而基本已成为普遍现象，这对开发商的资金链是个极大的考验。

    为了达到总部下达的指标，预计下半年多数开发商将发动真正的价格攻势，“其实已经有一些盘出现了较为明显的降幅，比如市南区一高端盘，一期开盘均价接近3.5万元/平方米，而眼下二期即将开售的新房源仅为2.7万元/平方米，还有城阳夏庄王沙路上一在售新盘推出的小高层也从7300元/平方米降为6500元/平方米左右。从这些盘可以看到，无论是高端豪宅还是普通刚需盘，都放低了身段，下半年这种情况会越来越多的，购房者应根据自己的实际需求和支付能力选择合适的盘出手。”张斌举例说。

    受青睐的仍是百万元内的房源

    青岛科威不动产总经理孙杰分析，与新房相比，二手房房东的个人承受力较强，目前还未看到一个片区的二手房整体下降的情况，仅有个别房东因为生意上需要钱或其他家庭急用而降价出售房子。大多数房东选择暂时放着，或出租赚取租金收入。

    记者登录58同城网、新闻网等房产网站看到，浮山后片区、大润发片区、李村片区等均有大量二手房源在售，但价格依然较为坚挺，极少看到房东降价甩卖的挂牌信息。

    “从当前成交的情况来看，首次置业的刚需购房者是购房的绝对主力，受制于手头资金有限，他们更青睐中小户型。”孙杰说，前期有个机构做了个对消费者的问卷调查发现，最受欢迎的房源总价区间仍是在70万-100万元之间，而总价在100万-140万元这一价格区间的接受度也有所提高。这说明购房者对于房价走势的清醒认识，在可承受的范围内，适当提升了房屋总价的接受范围。此外购房者的购买力呈现出“扁平化”的分布格局，总价较高与较低房源的接受比例较小，购房者的可接受范围主要集中在中档水平，这对于市场的健康发展是很重要的。

    在户型方面，购房者较为关注的户型面积段集中在60平方米到90平方米，以及90平方米到120平方米的中大户型。其中90平方米到120平方米的受青睐度两个季度一直维持在41%的比例。在一季度的调查中可以发现90平方米以下的中小户型受欢迎程度，占比达37%。在第二季度的调查中发现，60平方米-90平方米的小户型受青睐度有所提高，占到45%。这也与购房者表现出来的刚需置业占据主导地位的情况符合。

    7月新推楼盘中小户型居多

    统计显示，6月青岛仅十余家楼盘开盘，纯新盘有两家，分别为常青藤花园和信达蓝庭福邸。加推的楼盘有万科春阳花园、港城华府、阳光香蜜湖、万科东郡、嘉凯城时代城二期东方龙域和鑫江水青木华等。

    进入7月份，截至目前预计有23个项目计划于7月份开盘或加推，其中纯新盘有16个，占比接近70%。市场走势不明，开发商在定价时顾虑重重。不少纯新盘释放了开盘信息，但具体的销售价格却始终没有公布。

    从区域分布来看，市区共有6个项目准备入市，其中市北有5个，李沧有1个；其余各盘均位于近远郊区域，一直以来的成交主力区域——黄岛区7月预计有5个项目入市。

    从产品类型来看，7月份上市的项目中以住宅为主，只有民建大厦、鸿泰锦园、蓝湾智谷有少量公寓、写字楼等上市。在即将上市的住宅房源中，刚需型的中小户型房源居多，只有两三个项目推出别墅产品。

    从项目开盘和加推的体量来看，单个项目推盘量较小，基本在一两百套左右。其实，进入2014年以来，市场偏冷，各个项目在推盘的时候多采取 “少量多推”的方式，这一方面是因为行情不好积累的客户少，二是因为这样可以在开盘的时候制造紧张感。“上个月李沧有个新盘推出260套房源，首次开盘卖了将近200套，这已经是近一段时间以来卖得最好的一个盘，其他盘在新房源上市时多数一次性只能卖出三四十套，这对开发商来说是个考验，所以近期开盘的项目多采取 ‘小步快走’的方式。”张斌指出。（记者 孙静芳）