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青岛新房成交同比跌三成 楼市陷胶着新盘定价难

来源:青岛早报 作者:孙静芳 | 责任编辑:中石 2014-07-02 05:58:02 --字号:TT

青岛新房成交同比跌三成

    昨日,市房地产交易中心公布了今年6月份以及上半年岛城房地产交易量。统计显示,上半年新建商品住宅共成交37749套,较之去年上半年跌幅超过三成。而从单月数据来看,自3月起新房交易量已连续4个月呈现下降态势。业内人士分析指出,当前楼市陷入胶着状态,开发商在定价上越来越谨慎。

    新建住宅成交

    上半年同比下跌超三成

    市房地产交易中心公布的统计显示,2014年上半年青岛新房(包含住宅、商业、办公等类型)共计成交45458套,总成交面积达467.1万平方米,同比去年下降23.49%;其中,新建住宅成交37749套,住宅成交面积达372.1万平方米,较之去年上半年54333套的成交量减少16584套,同比跌幅超过三成。不过,需要指出的是,2014年上半年青岛楼市的表现“比上不足比下有余”,尽管与2013年同期相比成交缩水不少,但是与2012年相比成交却出现上涨。

    2013年是青岛楼市历史上的高峰期,各月成交量起伏较大,从2013年7月到12月的成交数据便可清晰看出楼市从“波谷”到“波峰”的转变。而进入2014年以来,青岛楼市逐渐企稳,新房成交量维持在7000套上下,住宅成交量则维持在5000-6000套左右。

    上半年交易回顾

    6月交易量创今年最低

    1月青岛楼市取得“开门红”,但是并未能给2-6月的楼市成交起到“带头作用”;

    2月青岛楼市受农历春节影响,成交大降;

    3月,受青岛公积金新政收紧,住房公积金贷款门槛提高等因素影响,尽管开发商推盘积极性较高,但是依然没能制造去年破万的火爆场景;

    4月,包括青岛在内的一二线城市降价潮“炸开了锅”,楼市观望情绪逐渐浓厚,“银四”终究也没能躲过楼市“雾霾”;

    “金三银四”接连败下阵来,“红五月”可期却也未能期,全国松绑限购潮此起彼伏,“央五条”也未能拉回这架行走在断壁边上的“马车”,截至5月,青岛楼市已经出现了成交“三连降”;

    到了6月份,房企开始冲刺年中业绩,各大项目几乎都加入了“送优惠”队列,无奈购房者对楼市的期望值已经降低,观望情绪致使楼市成交继续下滑。6月青岛楼市新房仅成交了6465套,住宅成交了5198套,6月住宅成交量甚至不敌饱受“春劫”的2月,创下了上半年青岛楼市的住宅成交最低纪录。

    可以看到,自3月份起我市新房交易量已连续下跌4个月。

    楼市深陷胶着期开发商定价很谨慎

    在楼市胶着期,开发商加大促销力度,而越来越多的购房者转为持币观望。开发商希望快速销售回笼资金,促销不断,各种低首付、全民营销等促销活动轮番上演,但真正降价的没有几家。多数购房者则表示,并没有看到实实在在的降价,现在开发商只是通过各类促销活动吸引眼球,所谓的特价房也都是只有很少的名额,而具体的房价优惠却没有看到。

    “在房价连续上涨两年后,青岛楼市正面临一波调整,目前的市场从根本上来说是一种心态上博弈。开发商通过一些促销手段希望能够促进购房者出手,只要实际价格能够达到部分购房者的心理预期,就会有人选择出手。”克而瑞信息集团高级分析师张斌指出,从今年上半年各地产商的总交易额来看,与去年相比确实差距很大,一大型地产商上半年销售额仅为18.6亿元,而去年同期将近60亿元,相比之下跌了将近三分之二,这种现象不仅仅是个例,而基本已成为普遍现象,这对开发商的资金链是个极大的考验。

    为了达到总部下达的指标,预计下半年多数开发商将发动真正的价格攻势,“其实已经有一些盘出现了较为明显的降幅,比如市南区一高端盘,一期开盘均价接近3.5万元/平方米,而眼下二期即将开售的新房源仅为2.7万元/平方米,还有城阳夏庄王沙路上一在售新盘推出的小高层也从7300元/平方米降为6500元/平方米左右。从这些盘可以看到,无论是高端豪宅还是普通刚需盘,都放低了身段,下半年这种情况会越来越多的,购房者应根据自己的实际需求和支付能力选择合适的盘出手。”张斌举例说。

    受青睐的仍是百万元内的房源

    青岛科威不动产总经理孙杰分析,与新房相比,二手房房东的个人承受力较强,目前还未看到一个片区的二手房整体下降的情况,仅有个别房东因为生意上需要钱或其他家庭急用而降价出售房子。大多数房东选择暂时放着,或出租赚取租金收入。

    记者登录58同城网、新闻网等房产网站看到,浮山后片区、大润发片区、李村片区等均有大量二手房源在售,但价格依然较为坚挺,极少看到房东降价甩卖的挂牌信息。

    “从当前成交的情况来看,首次置业的刚需购房者是购房的绝对主力,受制于手头资金有限,他们更青睐中小户型。”孙杰说,前期有个机构做了个对消费者的问卷调查发现,最受欢迎的房源总价区间仍是在70万-100万元之间,而总价在100万-140万元这一价格区间的接受度也有所提高。这说明购房者对于房价走势的清醒认识,在可承受的范围内,适当提升了房屋总价的接受范围。此外购房者的购买力呈现出“扁平化”的分布格局,总价较高与较低房源的接受比例较小,购房者的可接受范围主要集中在中档水平,这对于市场的健康发展是很重要的。

    在户型方面,购房者较为关注的户型面积段集中在60平方米到90平方米,以及90平方米到120平方米的中大户型。其中90平方米到120平方米的受青睐度两个季度一直维持在41%的比例。在一季度的调查中可以发现90平方米以下的中小户型受欢迎程度,占比达37%。在第二季度的调查中发现,60平方米-90平方米的小户型受青睐度有所提高,占到45%。这也与购房者表现出来的刚需置业占据主导地位的情况符合。

    7月新推楼盘中小户型居多

    统计显示,6月青岛仅十余家楼盘开盘,纯新盘有两家,分别为常青藤花园和信达蓝庭福邸。加推的楼盘有万科春阳花园、港城华府、阳光香蜜湖、万科东郡、嘉凯城时代城二期东方龙域和鑫江水青木华等。

    进入7月份,截至目前预计有23个项目计划于7月份开盘或加推,其中纯新盘有16个,占比接近70%。市场走势不明,开发商在定价时顾虑重重。不少纯新盘释放了开盘信息,但具体的销售价格却始终没有公布。

    从区域分布来看,市区共有6个项目准备入市,其中市北有5个,李沧有1个;其余各盘均位于近远郊区域,一直以来的成交主力区域——黄岛区7月预计有5个项目入市。

    从产品类型来看,7月份上市的项目中以住宅为主,只有民建大厦、鸿泰锦园、蓝湾智谷有少量公寓、写字楼等上市。在即将上市的住宅房源中,刚需型的中小户型房源居多,只有两三个项目推出别墅产品。

    从项目开盘和加推的体量来看,单个项目推盘量较小,基本在一两百套左右。其实,进入2014年以来,市场偏冷,各个项目在推盘的时候多采取 “少量多推”的方式,这一方面是因为行情不好积累的客户少,二是因为这样可以在开盘的时候制造紧张感。“上个月李沧有个新盘推出260套房源,首次开盘卖了将近200套,这已经是近一段时间以来卖得最好的一个盘,其他盘在新房源上市时多数一次性只能卖出三四十套,这对开发商来说是个考验,所以近期开盘的项目多采取 ‘小步快走’的方式。”张斌指出。(记者 孙静芳)

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