进入暑期之后，大量的外地游客涌入青岛，往年7月是投资型购房最旺盛的月份之一，但是今年受到楼市调控政策的影响，岛城楼市始终维持在量缩价稳的态势。上周青岛市新建商品住宅成交2529套，成交面积为28.91万平方米，环比分别上涨3.5%和3.96%。虽然即墨创智新区在本月13日拍出新“地王”，但是记者发现，“地王”对于周边楼盘的拉动力并不强劲，也没有引起区域内新建商品房的抢购风潮。

    刚需“北进”势头不减

    进入七月份以来，主城区加推的楼盘不多，二手房成交量萎缩，房价也没有出现较大降幅。而刚需族置业，仍然集中在城阳和西海岸新区两个区域。据锐理新媒体的数据显示，上周城阳区新建商品住宅成交612套，成交面积为74583.47平方米，位列各区成交面积排行榜的首位。西海岸新区虽然成交了552套新房，但是主要集中在原胶南片区，原黄岛片区上周仅仅成交了58套，新建商品住宅的供应量持续走低。上周青岛新建商品住宅的成交均价为10730元/平方米，从整个七月份青岛新建商品住宅的均价来看，都在1万元/平方米至1.1万元/平方米之间震荡，相对平稳。

    从单个项目成交情况来看，位于老胶南的中建锦绣城上周成交247套，该项目体量较大，一次性加推超过上千套房源，所以成交量位列上周新建商品住宅单项目成交面积排行榜的首位。排名在第二、第三位的均是城阳区项目。

    二手房中介转攻租赁

    七月份第三周，二手房成交量依旧低迷，青岛六区二手房市场成交量722套，环比上周成交下降2.2%，岛城二手房整体成交量稳中略有回落，区域成交量波动较为明显。

    在新房供应量下降的情况下，原黄岛区二手房交易略有抬头，位于成交榜首，二手房成交160套，环比上周上升1.9%。主城区方面，市北、李沧大户型房源依旧是刚需族追求的热点。市北区二手房成交量137套，环比上周上升13.2%，李沧区二手房成交量108套，环比上周上升30.1%，但崂山区和市南区成交量略有下滑。

    “银行取消房贷优惠，放贷周期变长，对于买卖双方都有影响。 ”房产经纪人马涛分析说。他告诉记者，因为银行放贷周期变长，所以房东卖房热情不高，再加之主城区新房越来越少，改善型卖房者观望情绪比较浓厚，房源相对减少。另一方面，随着首付比例的提高，许多年轻购房者难以承担主城区大户型二手房，但又难以接受中小户型的老旧住宅，由此造成成交量萎缩。 “以前到了夏天会有外地购房者前来咨询房源，但受楼市新政影响，今年只能做本地刚需族的生意。 ”在西海岸新区长江中路上，守在超市门口推销房源的房产经纪人小朱无奈地说道。为了维持生计，许多房产经纪人将主要精力投入到房屋租赁业务上。

    ●记者观察

    酒店式公寓借势抢客

    游客的增多，也使得岛城许多热点区域的酒店一房难求。进入暑期以后，各种特色日租房生意火爆，单日租金都达到400元至600元之间。许多前期销售压力较大的公寓项目也趁机推盘，通过各种优惠招揽客户。

    记者到杭州路一家酒店式公寓的销售中心探访发现，这个将于2019年1月份交付的酒店式公寓，目前工程进度已经过半。虽然天气炎热，但是销售中心吸引了不少购房者。记者详细咨询才了解，原来开发商推出了优惠政策：交15万元定金可立即获得减免7万元房款，精装交付，赠送空调、冰箱等家用电器，可以说这样的优惠相当诱人。但是，该项目目前尚未与公寓托管机构达成托管协议，所以许多投资者并不急于出手，而是反复测算收益率。 “现在酒店是挺火，但游客住宿时多选择沿海一线或者地铁沿线，这里位置比较偏，如果没有有实力的酒店管理企业托管，未来的回报很难实现。 ”实地探访的市民周先生告诉记者。

    此外，还有一些开发商采取主动出击的方式，招徕客户。位于辽宁路的一家酒店式公寓项目，开发商派出了大量宣传人员驻守在周边的商场、公交车站等地，穿着统一的宣传马甲，推销公寓产品。开发商虽然没有礼品赠送，但却直接给出94折的优惠。目前，购房者买房越来越冷静，除了关注价格和位置之外，对房屋产权性质、贷款利率、二手交易费率等问题也都问得很仔细。 “旅游旺季游客确实很多，但一年之中也就会火这么两三个月，剩下的时间公寓房出租会比较尴尬。 ”市民孙女士摇头说。

    “地王”周边房源充足

    7月13日，一场空前激烈的“夺地”大战在岛城上演。青岛市国土资源和房屋管理局网上拍卖位于即墨创智新区埠惜路以东、盟旺山路北侧和南侧的两宗地块，分别引来了17家和16家竞买人报名参与。从拍卖开始，竞争的白热化超乎业内人士的预料。经过996轮竞价，中海地产以楼面地价6721元/平方米竞得盟旺山路北侧地块，总金额16319.26万元，溢价率325.11%；经过501轮竞价，中海地产又竞得盟旺山路南侧地块，成交楼面地价6702元/平方米，总金额33681.57万元，溢价率400.15%。即墨创智新区的“地王”也由此产生。两宗地拍卖结束后，周边众多开发商立即展开了“地王”营销，重点渲染“面粉”贵过“面包”，“面包”必定涨价这一理论。

    随后，记者到即墨创智新区探访，发现“地王”虽然对于人气有一定提升，但各盘销售都比较正常，即使是知名开发商加推的品质楼盘，也没有出现一房难求或者众人抢房的火爆场面。7月16日，记者到万科朗润园探访时，发现该项目仍有多套房源可售。而附近的天一仁和郡，虽然在记者探访时表示要封盘涨价，但是第二天记者再次打电话咨询时，置业顾问表示该项目已经开始正常销售。海信盟旺世家目前尚未开盘，记者到售楼处探访时感觉人气一般，据置业顾问预测该项目价格将与周边楼盘持平。在探访过程中记者还发现，在各大销售中心现场咨询的客户多是即墨本地人，从市区赶来的投资型购房者并不多见。“这个区域未来发展可能不错，但还有一个漫长的建设过程，现在房地产市场正处于调控状态，未来楼市如何还不好说，所以我暂时不会考虑投资。 ”市民张先生说。

    ●市场走向

    开发商偏爱“全款”族

    虽然投资客越来越谨慎，但是刚需族购房需求依然旺盛。特别是在主城区工作的年轻置业者，为了解决居住需求密切关注各大楼盘加推。记者调查发现，随着“金九银十”的临近，各大开发商推盘节奏也在加快。

    城阳区依旧是新房供应的主力区域。位于城阳区的瑞阳路117号万科金域华府，二期95—140平方米小高层和洋房预计8月初加推，小高层预计价格12000元/平方米，洋房预计价格16500元/平方米至17500元/平方米；城阳区玉虹路16号的金秋泰和郡预计8月份加推叠拼别墅，面积为150平方米和160平方米，预计均价18000元/平方米。同时加推面积87平方米和123平方米的高层住宅，预计均价14000元/平方米；城阳区天泰阳光里预计8月初开盘，预计15000元/平方米，规划1栋15层、2栋11层、3栋6层带精装修110—150平方米宽庭洋房。

    位于西海岸新区石雀滩路九号的金沙滩壹号，预计8月加推9号、11号、12号非毛坯高层产品，户型建面140—208平方米之间，预计价格23000元/平方米至24000元/平方米之间；东岳中路与金辉路交汇处的黑卓原筑，新开项目由6栋多层电梯洋房和3栋高层住宅组成，洋房分别为121平方米套三和140平方米套四，高层为87平方米套二、97平方米套三和111平方米套三，多层电梯洋房预计均价10000元/平方米，高层住宅价格预计9000元/平方米。

    位于胶州市广州北路与莱州路交会处西的正北名城预计8月份加推，户型面积为105平方米和106平方米的套三，价格未定；位于胶州西路与西外环路交汇处向北450米路东侧的灏景苑，预计8月份开盘，预计均价5823元/平方米。

    位于崂山区同安路866号的金地悦峰项目预计7月底开盘，预计均价3.6万元/平方米左右，认筹享受98折优惠。面积包括93平精装套二户型、131平精装套三户型。记者探访发现在房贷放款周期增长的情况下，开发商对于全款购房者愈发青睐，东李一家准备开盘的开发商，在开盘时明确表示将给予全款买房者3%的优惠，按照总房价折算优惠力度超过5万元。