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青岛楼市上演冰火两重天 小房脱销大房卖不动

来源:青岛日报-- 2013-09-11 12:35:42 字号:TT

青岛楼市上演冰火两重天 小房脱销大房卖不动

  在以刚需购买为主力的当前楼市,中小户型也当仁不让地成为市场成交的主角。据青岛锐理数据统计显示,截止到8月底,全市商品住宅成交67049套,其中70-120平方米的中小户型成交占比高达75%;而120平方米以上的大户型仅占20%。数字表明,中小户型在今年持续热销。

  部分楼盘小户型无房可售

  “现在在售的只有120平方米以上的大户型房源了,小户型房源已经全部卖完了。”某品牌地产公司项目销售人员告诉记者,上半年他们项目开盘销售,除了90平方米左右的中小户型外,还有一点150平方米的大户型。今年三四月份,项目推出之后,中小户型几乎被一抢而空,开盘当天中小户型的去化率达到了90%,剩余没多少类似的房子也很快都卖光了,现在剩下的都是150平方米的大户型了。

  据了解,目前在售的众多项目中,许多项目都面临着小户型房子基本售罄,而大户型房源还有很多的局面,许多“日光盘”的主力房源户型多为套二和小套三小户型。以城阳区某项目为例,其目前推出的房源以中小户型为主,120平方米以下的占到整个项目的91%。而从目前销售情况来看,各面积区间去化率差异较大,其中80平方米以下的户型已去化了97%,80-90平方米的户型去化率已经达到87%,而120平方米以上的户型目前去化还不到20%。同在城阳区的某楼盘,除所推出个别大户型外,推出的中小户型房源在不到两小时的时间内被抢光,开盘前一天,数百购房者就来到售楼处,苦等一夜只为选上心仪的房源。

  大户型库存连年增长

  近年来,受楼市调控政策的影响,大户型销售明显感觉“卖不动”,库存量逐年增长。

  从大户型存量走势来看,根据锐理数据统计显示,2010年5月份由于整体房地产市场比较红火,市场存量较低,全市大户型存量仅有11195套,处于近几年历史低点。而调控政策出台后,大户型受限贷、限购等政策的影响非常明显,库存量一路走高,截止到目前全市120平方米以上大户型库存量一路上升至三万多套,三年多的时间增长了近两倍。

  从市场来看,大户型的销售与小户型“日光”也形成了鲜明对比。如城阳区某家楼盘,虽然大户型推出了大幅优惠,却只卖出去寥寥数套。记者走访了多家在售楼盘发现,不少推出大户型的楼盘都是门庭冷落,销售情况也都是很不乐观。

  据了解,为了消化大户型的库存、回笼资金,岛城有房产公司调整规划,将一些大户型改成市场热销的刚需产品,只在楼王位置留少量的大户型。

  业内人士分析,2011年起大户型就出现滞销的苗头,从2012年到2013年越来越严重。大户型滞销的根本原因首先在于总价过高,对于刚需一族来说,还款压力太大。

  再者,大户型客群有限,这种产品适合三世同堂等人群,所以一般开发商不会将这个产品当主打产品来推,一般会选择楼盘中位置最好的地方来做大户型。还有,随着国内经济形势变化,人民币对外升值、对内贬值等因素,投资客群会转向写字楼、商业地产。

  房屋总价成购买杠杆

  同中小户型相比,一般来说,开发商都会将大面积的房子放在整个项目的最佳位置,最好楼层,如东西两侧,朝向也都比中小户型好很多。同时,受面积大的影响,大户型房子的总价要比中小户型高出一些。

  从以往大户型的成交来看,消费群体大都为改善型或投资性客户,而这一部分群体受调控限购限贷的影响最为明显。特别是当前楼市主要以刚需客户为主,而总价是刚需客户购房的第一要素,对此非常敏感。同一区域内大户型和小户型虽然单价差别大不,但总价差距明显。

  对刚需客群而言,不同区域的消费群体和消费能力也不一样,从而能够接受的房屋总价也有所差别。例如主城区热销的中小户型房屋总价主要集中在70-130万元之间,而近郊区域刚需购买的房屋总价则多集中在60-100万元之间,远郊区域则更低一些,房屋总价主要集中在40-70万元之间。

  底气足,大户型抻着卖

  尽管大户型库存量逐年增加,但是,由于今年以来中小户型市场销售一路走高,从而也带动了大户型价格有些水涨船高。而面对大户型房子,根据公司资金压力情况,不同的开发商采取的策略也不同。

  据统计,从价格上看,今年以来市场销量再次走高,中小户型产品从年初至今均价涨幅在8%左右,而大户型产品成交均价涨幅仅在2%左右。对于目前进入销售环节,且大户型存量较高项目,部分有资金压力的开发商会采取比较保守的价格策略以控制总价,而有实力的开发商,由于对后市预期比较乐观,愿意承受短期滞销带来的资金积压,仍然跟随市场整体节奏进行价格的调整。而其它尚未进入前期产品定位的项目,则根据当前形势适时的调整了产品策略。

  但从目前市场来看,总体说来,由于整体数量较少,而且位置较好,所以大部分开发商对项目中的大户型产品采取“抻着卖”的态度,不着急,“买一套是一套”。(记者 鞠培霞)

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