近日，沉默已久的小产权房再度进入人们视线，“允许农村集体土地入市”为主旨的土地制度改革让小产权房成为近期的焦点。目前青岛的小产权房一共有多少套？主要集中在哪些区域？现在的价格情况如何？都是哪些人群在购买？涉及拆迁问题是如何补偿的？11月8日～11日，记者对青岛的小产权房市场进行了详细调查。

    青岛市最大的小产权房小区是李沧区河南庄小区，一共有5000套小产权房，入住率超过95% ，有7成住户都是外地人。2009年的时候，小区房价在3000元左右，如今已经涨到了6000元左右。10年来这些区域的小产权房价格普遍翻番。鲜为人知的是，青岛有专业投资客买卖小产权房，无法贷款、不受限购、一次性付款，需找村委签字盖章，还得交6%的“过户费”。

    记者调查

    最牛小区有5000套小产权房

    早在两年前，河南庄旧村已经拆迁，目前回迁房正在建设。在河南庄拆迁区域东侧，有一片多层楼房，地皮属于这个旧村集体所有，然而多数楼房却卖给了外地人。

    熟悉青岛房地产市场的市民都知道，这里的楼房都是小产权房。但很多人可能不知道，这个小区也是青岛目前最大的小产权房小区，有大约5000套小产权房。11月11日上午，记者对这个小区进行了探访。

    这个小区紧邻台柳路。拓宽后的台柳路给小区带来了便利，交通、购物都比以前方便了很多。以前，小区门口经常是黑车遍地，如今公交车和出租车多了起来。在小区西门口，保安人员很敬业，进出车辆都要接受检查。所有房子都是多层，外立面也很整洁，小区内部有多家小商店，还有菜市场。如果不是看到路两边林立的多个中介，很难知道这是小产权房小区。10多个中介门口挂着小区的房源，清晰标着小产权，非商品房。

    在崂山区一家车行工作的王珠珠是这里的住户。“在这里住了2年了，这里的房子质量还不错，漏雨什么的事情没有碰到过。当时我老公买的时候价格是35万元，还带个车位。”王珠珠说道，“我们那栋楼都住满了。物业管理得也不错，平时还有人打扫楼梯。”

    “当时买的时候知道没产权证吗？”“知道，要不然价格不可能这么便宜。但这个小区生活很方便，商品房的价格太高，承受不起。”王珠珠回答说。

    农民经适房非小产权房

    科威国际不动产青岛区域总经理孙杰告诉记者，青岛市的小产权房集中在崂山、李沧和城阳，而且大多是前几年建设的，最近两年受政策影响，李沧和崂山新建小产权房明显减少了很多。另外，市北区的杨家群附近有一部分小产权房，由于近年来交通比以前方便了，有很多嫌房价太贵的年轻人纷纷到这里来买房、租房，安家。

    相比李沧区和崂山区，城阳区的小产权房价格较低，而且空置率比较高，很多市区投资客购买以后根本不去居住。目前，城阳区的小产权房价格在1500元～3000元/平方米。然而并非所有的农村楼房都是小产权房。

    “城阳区上马街道前程村在卖第三批小产权房，去年20万元，今年就30万元了，而且男女不平等，22岁的未婚男孩都有分配，而25岁的未婚女孩都得等男孩分完后再看有没有权利分配，农村父母攒了一辈子的钱，想买这套房子，我们担心的是，国家不承认小产权房，别买了违法的房子，花尽了血汗钱。”近日一位市民反映说。

    记者了解到，前程社区建设的农民经济适用房是用于解决本社区居民多年未批宅基地造成的住房紧张问题，不可以上市交易，属于集体土地上的村民个人房产，不属于“小产权房”。社区一期农民经济适用房于2008年开工建设，主体为砖混结构，二期于2012年开工建设，主体为框架结构，并采用外墙保温等技术，造成了住宅楼建设成本增加。二期共规划96套农民经济适用房，社区已召开村两委会议、党员会议、村民代表会议制定二期农民经济适用房销售办法，将符合申请农民经济适用房的男孩、女孩纳入本次销售对象，报街道办事处审查通过后正式实施。

    最贵小产权房单价过万

    崂山区也有几处规模比较大的小产权房小区，比较知名的是金岭新村和石老人花园。现在看，这两个小区的位置非常好。金岭新村位于银川东路附近，近30个楼座紧邻崂山区政府，旁边便是著名小区丽海花园。小区共分为新旧两期，分别建于1998年和2000年，建设单位为中韩街道办金家岭居委会。目前小区入住率很高，有超市、饭馆等生活设施完善，附近公交车也很多。

    金家岭居委会位于崂山区行政中心附近，从1994年金家岭村作为崂山区率先实行整村改造的试点村进行改造。先后建成了金岭新村和金岭花园两个住宅小区，投资1.5亿元，建筑面积16万平方米。金家岭村部分房源是小产权房，大部分卖给了外来人，部分房源是当地村民居住。让人意外的是，目前这个小区的小产权房价格甚至过万元了。与河南庄小区相比，这个小区的房源位置更好，而且户型方正，建成时间较短。

    石老人花园位置最好。11月8日下午，在石老人花园，一位业主告诉记者，这边房子很多是小产权房，价格是买主和卖主商量，部分房源是村民自建的。旁边中介负责人向记者证实了这一情况，“高层里只有5栋楼是有房产证的，其他都是小产权房。没有房产证的房子单价也超过1万元了。价格优势还是很明显的，有房产证的房源都2万元左右了。”

    “我是2001年在崂山区金岭新村买了一套住房，到现在为止房产证也没下来，我咨询过崂山区房产交易中心，得到的回复是现在正由国土资源局核定地界，好像已经核了快半年了。究竟什么时候能核定完地界的问题。即便核定完地界属于出让或是划拨，一旦开发商仍不交纳相关资料和款项，是否有什么制约的规定或办法，哪个部门能制约开发商？现在已经十年都还没有个正式身份。”这是业主王女士在青岛政务网的投诉。

    据介绍，金岭新村项目是崂山区第一批拟解决的问题产权项目之一，经崂山区政府专题会议研究，确定由市国土资源和房屋管理局将项目土地信息录入系统，由崂山区房地产交易中心按规定为开发公司办理权属备案。现在相关部门已对该项目用地地界进行了核定，正在进行地籍调查，在确定四邻无争议后，即可整理该项目用地入库。届时，由崂山区房产交易中心负责办理后续工作。迄今为止，在工作过程中，开发单位尚未出现不配合办理相关手续的情况。