小区内商铺频繁易主 房租上涨等成创业拦路虎 创业专家：“守店”有三大秘笈

    “本店转让，价格面议。”如今在东部一些人口居住密集的小区内，商铺转让的信息时常出现，商铺频繁易主俨然成常态。记者近日走访调查发现，小区内开店易但守店难，房租上涨、行业不适、经验不足等成为创业者前进路上的“拦路虎”。市创业专家志愿团表示，在小区内创业，经营方向很重要，“女人、孩子、便捷”应为选择行业时重点考虑的三大方向，此外产品及服务质量的不断提升也是必不可少的守店“法宝”。

    现象：

    小区商铺频繁易主

    “小区内又有一家房产中介关门了，这一条街上20多家店，关门的店铺接近三分之一。”2日上午，家住鲁信长春花园小区的许大妈向记者反映。许大妈是个细心人，已退休的她主要“任务”是接送孙女上下学，路上很注意观察小区动态。

    许大妈住在该小区72号楼，与之连成一排的5栋楼成为小区内商铺密集区。目前商铺有20多家，营业的有社区超市、钢琴培训学校、服装店、宠物店、药店等。“东头有一家服装店早已停业，中间有一家茶叶店关门，西头有家英语培训班也关了。”据许大妈介绍，自她2009年搬到这个小区以后，这条街上的商铺业主几乎全换了一遍，仅一家超市、一家裁缝店、一家母婴店等少数店铺没换过老板。

    西头的房产中介店大门紧锁，中间一家茶叶店门头上几片破烂的广告布迎风飘动，东头的服装店卷帘门上尘土密布……记者发现情况确如许大妈所言，关门的店铺达8家，超过店铺总数的三分之一。

    无独有偶，商铺频繁易主并不是这个小区的特有现象，位于其东侧的湖光山色小区商铺易主也很频繁。在湖光山色小区居住10年的刘女士对此深有体会。记者走访看到，小区内商铺主要有面包店3家，超市4家，诊所2家，服装店8家，银行网点2家。“10年来，大多数商铺店主都换了，有的商铺店主甚至换过好几茬，只有个别超市、诊所等没换过人。”

    另外，记者对四季景园、左岸风度等小区商铺调查发现，商铺关门并不鲜见，而小区居民均称商铺易主也很频繁，他们称一些经验不足或选择方向不对的创业者未能将店“守住”，在激烈竞争中，这些商铺或宣告“破产”另谋出路或改头换面经营别的行业。

    关店故事

    房租年年涨逼退创业者

    创业5年，最终栽在房租上，这是创业者李娟 （化名）始料未及的。此前，李娟经营的是一家房产中介店，位于银川西路一个小区内。2009年初，拥有1年房产中介经验的李娟决定“赌一把”，将积攒的两万多元倾囊而出，在这家小区并不显眼的位置开起房产中介。

    “店铺不到20个平方，刚开始房租一年两万五，我还能接受。”2日下午，来和原来店铺旁的老朋友叙旧的李娟讲述了自己的创业故事。2009年是二手房交易低迷的一年，不过靠着先前做房屋中介积攒的客源，李娟第一年创业成绩还说得过去。“交完一年的房租和水电费、物业费、电话费后，我一共赚了3万多，抛除日常吃饭等开支，第一年我净赚1万多。”初次创业，李娟还是比较欣慰。

    不过小区内同行也越来越多，尤其是一些大的房产中介连锁店进驻后，李娟的生意受到很大冲击。利润越来越小，但房租却在节节上涨。“第二年涨了1000元，第三年至第五年每年都涨2000元。”而令李娟气愤的是，今年房东要将房租涨到3.6万元。“如今小区内房屋中介已有七八家，生意越来越不好做，目前房价形势也不明朗，买房卖房持观望态度的人越来越多，房屋中介的日子真不好过。”今年又到交房租时，李娟和房东大吵一架，一气之下将店关掉。

    守店故事

    用心经营站稳脚跟

    “小区开店真是‘开店易守店难’，我算是深深领会这句话了。”4日下午，在湖光山色小区经营“艾玛·LOVE”面包店的刘铭（化名）如是说。刘铭表示，“艾玛”是她女儿的名字，自从女儿出生后，家里开销陡然提高，为了缓解家庭经济压力，也为了给妻子找到一份喜欢的职业，他和妻子于去年1月底开了这家面包店。

    为人豪爽的刘铭也很实在，他向记者透露，开这家店前，他和妻子实际上对制作蛋糕一窍不通，开店纯属一时热情和冲动。“小区内有2000多户人家，这都是我们的潜在客户，不会做面包我们可以先雇面包师。不过我们的劣势也很明显，因为小区已有两家大型面包品牌连锁店，如何在产品技术和质量上超越他们，这是我们的难题。”店铺开门后第一天免费试吃，四邻八舍的居民纷纷来尝鲜，而且也都说面包好吃，但过后却没一个人来买，这让刘铭和妻子陷入苦恼中。

    “经过和妻子商量，我俩决定先让她出去拜师学艺，一定先把手艺练好了。”刘铭说。从去年3月底至冬天，刘铭的妻子勤学苦练大半年后终于出徒，靠着在面包制作上的天赋及刻苦钻研，她制作的面包赢得越来越多居民的认可。而在和大型面包连锁店竞争中，刘铭也探索出自己店铺的生存之道，那就是主打新鲜和健康。“我们每天做的面包全是当天出炉，绝对不拖到第二天销售。”刘铭表示，刚开始面包店顾客少，有时一天剩下一大堆面包，他便将剩下的面包分给小区内熟悉的居民，小区内保安、环卫工人都吃过他送的面包，所有面包坚决做到“日清”。靠着对产品质量的这份执着，刘铭的面包也逐渐得到认可，如今已发展到200多名会员，月营业额也从去年最高的2万元涨至今年的3万多元。

    “孩子已成我们的主力消费者，不少家长都办了会员卡，小朋友们放学后就来我们这加餐。我们的面包一直以来绝对不加改良剂、防腐剂和添加剂，所以家长们很放心。”刘铭开心地说。

    记者观察：

    小区开店大浪淘沙

    房价连年攀升，房租已成为不少创业者不可小觑的一笔开支，不少创业者也被节节上涨的房租“压垮”。在鲁信长春花园小区经营服装缝纫店的魏女士告诉记者，她在小区开店已有5年多，见证了多家店铺更迭。“不少店铺都是因房租上涨而关门的，我们附近一家房产中介也是年年遭遇房东涨价，每年交房租时就和房东吵架，今年房租又涨了一大截，这家店便关门了。”

    而在湖光山色小区做房产中介的刘经理则提到，小区内商铺房租上涨的确逼退不少创业者。“一家理发店的房租如今已涨到9.5万元一年，原来经营者已撤离，目前店铺迟迟没租出去。有一家卖有机食品的店铺因房租压力大，搬到别的店铺进行合营，双方共同分担房租压力。”刘经理说，目前在该小区内位置不算好的商铺，90多平方米年租在6万元左右，而在好一点位置的商铺年租已达到12万元左右。

    另外，经验不足也是不少创业者面临的难题。“在小区内开店起步成本的确低，一般三四万元便能撑起门头，好一点的小区十几万就能起步，对初级创业者来说不算难，但他们选择的行业门槛较低，同行也会越来越多，最终经验不足的创业者会被淘汰。”四季景园小区一家超市相关负责人王先生如是说，经过“大浪淘沙”，产品适销对路、经验丰富的创业者才能被留下来。

    专家支招

    “女人、孩子、便捷”为创业三大秘笈

    前有房租上涨，后有同行竞争，小区创业者如何才能守住店，并且守好店呢？

    对此，青岛市创业工程专家志愿团副团长、青岛思锐伟业管理咨询有限公司董事长王可锋介绍说，小区创业拥有众多潜在消费者，且起步资金少，因而赢得不少创业者青睐。通过对小区创业者归类，他认为有三种类型，分别为生存型创业者，连锁型社区服务商及特殊型业态经营者。

    “生存型创业者主要代表为杂货店经营业主等小型商铺创业者，他们不求赚很多钱，只要求和打工赚的工资差不多即可。”王可锋说，连锁型社区服务商主要代表为连锁便利店等，例如利群、友客便利店等，这类经营者优势在于统一配货，统一经营，统一宣传，但覆盖面有局限，有些小区“最后一公里”到不了。而特殊型业态经营者既不属于自发也不属于连锁，代表行业如小区自营中医诊所等，诊所经营者靠手艺吃饭，若手艺精湛，往往会赢得周边多个社区居民慕名而来，而不像便利店等客户群主要来自本小区。

    小区创业如何才能经营成功呢？王可锋首先引用了犹太人的一句创业名言，那就是“赚女人和孩子的钱”。“‘赚女人的钱’代表行业如服装、美容、美发等，这些行业起步资金量不算大，只要产品适销对路，利润还是比较可观。”王可锋表示，有关调查显示，70%的社会购买力来自女性，这也是女性概念店经营形态发酵的原因。他提到，“赚孩子的钱”的行业集中在教育培训、面包店、零食店等行业，当前教育已成为家庭重要的开支，另外儿童消费能力比较强，消费频率等也比较高。

    另外，王可锋认为“快捷方便”也是小区创业的重要法则，这需要创业者根据区位优势，赚差异化的钱。“小区内缺啥，创业者就可以干啥，主要体现便民性，例如小区内经营服装裁缝的人少，那开服装裁剪店肯定会赚钱，因为大多数百姓都会遇到裁剪裤脚等需求。”

    “商铺要想实现长期红火，必须要因地制宜，同时还要有独具特色的经营品牌和理念。”青岛大学工商管理系副教授田旭如是说。田旭认为，小区创业者一定要明白自己的发展优势在哪里，不打无准备之仗。而从实体店转战网上商城、有丰富创业经验的陈誉仁表示，小区创业者首先也要提升自己的软实力，一定要对所从事的行业有清楚的了解，其次还要调查从事行业的利润是否能远超过房租、人工成本费用。“一些创业者总是想靠侥幸赚钱，其实这种思想比较莽撞，创业不是想干就能干，创业者一定要仔细评估自己的实力和所从事行业的前景再入行。”