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“3·30新政”满月:青岛楼盘房价呈现涨跌分化

来源:青岛财经网-青岛财经日报 作者:陈璐 葛均艳 2015-04-30 05:07:54 字号:A- A+

    3·30新政满月,岛城楼市在新政刺激下,楼市各市场主体逐渐做出反映。尤其是面对库存压力的开发企业,趁机拿出“应对策略”一方面推盘节奏加快,另一方面营销方式推陈出新。而作为政策受惠方的刚需改善者逐渐抬头。而房价在买方期待下,有涨有跌,大部分依旧还打“优惠牌”,新盘推盘依旧维持低价走量策略。业内分析,政策持续发酵,后市“红五月”可期。

    【开发商】

    集体“押宝”借机推陈出新

    经过3月份的“调整期”,进入4月之后,开发商借助政策利好,迅速抓住节点推盘。记者采访获悉,3·30新政发布之后,多家房企迅速做出反应,尤其是一些刚需改善户型主打的楼盘迅速做出市场应对策略,推出一一系列优惠政策,吸引了大量的购房者,获得了较好的销售业绩。

    尤其是外来大鳄,反应速度更为迅速,部分开发商推出多盘联动的促销策略,赢得了不少的市场份额。记者实地采访时,一位置业顾问告诉记者,“新政之后我们向顾客推盘时,信心也足了”,据了解,新政之后岛城开发商对后市期望值迅速上升。尽管新推楼盘并不是很多,但是一些在售项目积极制定销售策略,争夺客源。

    记者了解到,由于竞争激烈,开发商集体“押宝”,营销策略可谓“眼花缭乱”,有的邀请话题明星轮番上阵,更有马戏表演吸引客源。有的除了售楼处置业顾问“正规军”,更发展了大批“游击队”,蹲点拉客与同区域楼盘“血拼”。很多看房人不禁感叹:为了卖房,开发商也是拼了。

    【购房者】

    入市谨慎部分刚改需“抬头”

    新政刺激让部分购房者尤其是改善型刚需者开始入市。记者走访获悉,很多改需改善户型的楼盘销售情况较好,部分购房者的信心正在回升。看房车也开始活跃起来,李沧市北一线的看房车尤其热闹。“刚需看盘的不少,刚需改善人群相比较以前有明显的增多。”组织看房车的徐先生告诉记者,李沧一些项目套三户型很抢手。

    “一直有换房的想法,迫于政策影响一直不敢考虑,3·30新政之后,我们就将换房大计正式提上日程了”,最近正在到处看房的徐女士向记者透漏,“经过一个多月的考量,最终决定落户大李沧”。原来,徐女士原本家住市北,之所以选择李沧是因为总房价相对较低。

    除新房之外,二手房市场热度也逐渐回升。然而,记者了解到,像徐女士一样碍于总价高而“退而求其次”的购房人还有很多,有些刚改购房人因为房价的问题依旧没法实现居住改善。徐女士表示,“尽管政策利好,但是大部分项目房价依旧不低,我们依旧不敢轻言换房”。

    【房价涨跌】

    新房开盘依旧“低开”

    新政发布之后,很多楼盘放出“涨价”的讯息,部分热销盘价格上涨幅度一度达到每平上浮300-500元。记者综合涨价楼盘发现,这些楼盘地段较好,不是学区房就是地铁房,都是区域热销楼盘。据悉,这些楼盘在价格稍做调整之后,销量并没有受到太大影响。

    与此同时,部分楼盘优惠幅度并没有收窄,有些楼盘优惠幅度继续加大。“尽管市场利好政策频频发布,但是库存压力下,很多开发商的资金链都存在问题,尤其是一些小开发商抗压能力较差,如果再加上地段等综合因素,价格优势越大,销售情况也就更好一些。”一位从事房地产业十余年的经理人告诉记者,项目与项目之间的分化也在加剧。

    据了解,目前市场新入市或者是即将入市的项目依旧维持“低价走量”的销售策略。通常情况下,下半年楼市要比上半年竞争激烈一些,楼市分析人士张百忍表示,“很多楼盘选择新政后开盘,这样有利于应对下半年局面,提前下手,抢占先机。”

    【新房成交】

    热销与停滞并存库存压力仍在

    从总体成交情况来看,经过一个月的政策发酵期,新房成交回升已在意料之中。据网上房地产网发布的交易信息,新政发布之后,新房成交接连上涨,周成交都在2000余套,而日成交最高值超过400套。从成交热点区域来看,刚需较为集中的李沧区黄岛区都是炙手可热区域。

    而从具体楼盘来看,热销盘不少。记者走访获悉,新政发布之后,很多项目一改“刚需天下”的推盘策略,开始加推套三、套四户型。房价点评网高级师张斌表示,“随着竞争的加剧,开发商也越来越意识到调整户型结构在销售中的重要性,在实际操作中,并不是越小的户型越好卖,顺应政策调整,积极推出改善型户型也是‘识时务’之举”。

    据了解,新政后岛城热销盘依旧是刚需占主力,海尔鼎世华府、伟东幸福之城湖山美地等项目一度登上周成交热销榜,另外,世茂公园美地、领秀珊瑚湾也取得了较好的销售业绩。有业内人士表示,随着新政持续发酵,即将开始的五月,将掀起成交小高峰。

    值得注意的是,除了热销盘之外,部分楼盘销售遇阻,成交情况不容乐观。记者从网上房地产网查阅获悉,大户型销售压力依旧很大,很多项目月成交依旧是个位数。

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    “红五”过招 出奇不意

    李沧区大鳄越秀星汇蓝湾全面进入“免战”模式,4.25-5.8免战期间,免契税、免公共维修基金、首付免息等16项免费措施可谓“天上掉馅饼”,更有商铺免租、免费为业主提供婚礼场地等服务。

    海信地产日前在其官方微信打出口号“五月的疯”,五一购房节20盘联动,推出百套特价房8.5折起,鲜有优惠活动的高端盘海信天玺买房送10万储藏室,海信天悦0契税、0维修基金。

    青岛东方影都星光岛展示区将于五一开放,同时进行房源认筹,推出房价折扣1.5万抵12万,折扣力度够给力;青岛印象湾推出十套特价房,今年年底交付,多层公摊12%、小高层17%,主推的1-9#小组团容积率仅为0.9,环境极佳。

    华润万象城进入4月以来,将开业的宣传铺天盖地,4月30日青岛华润万象城将盛大开业,时尚女神范冰冰、最火跑男李晨、亚洲人气女团missA等,以及世界花样滑冰冠军庞清、佟健将为开业助阵,可谓明星阵容庞大。

    卓越蔚蓝群岛日前通过微信公众号对外推送楼盘广告。号称“岛城地产首次引入国际马戏专场+萌宠集结!老虎狮子出逃!现身蔚蓝群岛!”该活动从五一开始,至十日结束。无独有偶,龙湖地产也将推出五一嘉年华活动,携手皇家大马戏团,5月1日—5日大牌大腕齐聚龙湖锦璘原著动步公园,为购房者带来最梦幻、刺激的视觉盛宴。

    4月15日,保利地产董事长宋广菊一条微博“保利是个P”曾引发轩然大波,后经证实为品牌形象炒作。备战五一,保利打出“置业享5P,欢乐过五一”的口号,五盘联合,到访有机会抽取ipad等礼品,还推出36套特批房低至8折。

    传统房屋租赁市场平淡

    从青岛链家获悉,自3月以来,租赁房客带量较年前上涨趋势明显,但4月开始,租赁市场开始回归平稳,新增前瞻性指标数量随着时间缓慢回落。4月第三周新增租赁房源量较第二周下降2.73%,新增租赁到访量环比下降2.23%,带领客户看房量下降1.62%。从数据中分析,租赁市场逐渐趋于平稳,相比于年初时租赁势头回落,且回落速度较为缓慢。

    从青岛链家数据监控组监控的租赁房价上来看,春节后房价较春节前整体上升,其中市南区、崂山区上涨幅度明显,而李沧区与市北区虽有小幅上涨,但是上涨幅度并不大。春节后,3月第二周市南区租赁均价较3月第一周环比上涨64.36%,而4月第一周较3月最后一周市南区房价下降24.51%。房价的变动趋势与新增房客带的趋势基本保持一致,说明春节后市场十分火爆,价格上涨迅速,但租赁高峰期大约维持在1个月左右的时间后,租赁市场开始逐渐趋于平稳,缓慢下降,传统租赁市场平淡,主战场开始偏向为买卖市场。

    青岛链家市场分析师刘烁认为,新政主要对于买卖置业者影响较多,虽也有出现转租为售的现象,但是很少的一部分,并不具有普遍性,也没有形成较大趋势,所以对于租赁市场没有至关重要的影响。

    旅游旺季来临短租房渐热

    与传统房屋租赁市场成交量缓慢下降的情况不同,随着天气的转暖,青岛即将迎来旅游旺季,短租房市场开始升温。

    “这个短租房是我2011年时出价1.7万/平方米买来的,虽然是个年头有点久的二手房,但地理位置好,能当短租房,投资了4年感觉效果不错。”有着4年租赁经验的“短租房”房东刘先生说:“短租房三个月完全可以抵得上长租房一年的租金收入,我这套二居室每天租价是400元,5月份以后每月闲置时间不会超过一周,一个月9000元入账是很轻松的,夏季三个月收入27000元,等秋季再把它租出去半年,一年下来房租收入超过4万元。”

    记者调查了解,目前有部分短租房源已在网络或中介处挂出,价位较去年7月、8月时低不少,例如五四广场附近一套海景二居短租价位为280元/天,而在去年8月时同一小区二居室短租价格高达520元/天。记者拨打房东电话咨询,房东表示,现在价格挂得比较低是因为现在还没有到真正的旅游旺季,五一过后价格肯定要上调。科威国际不动产的曲经理表示,目前青岛沿海一线的租赁房源已经日渐紧俏,传统旅游旺季来临后市南、崂山位置比较好的地段可能一房难求。

    市区租房现四大热门板块

    从租赁房屋类型占比上来看,在2015年年初至今,租赁的房源种类占比最大,也是市场上最受欢迎的主要类型是套二的房源,排名第二的是套一的房源。其中套二的户型占总体租赁成交比例的40%-50%,套一的约占20%-30%。

    而青岛市区目前形成了四大租房热门板块。在西部的西镇、团岛一带有相当一部分的小区套三月租金在1800元以内,非常适合学生合租。东部商圈购物中心云集,逛街吃饭很方便,受到不少毕业生青睐,区域内部的住宅体量也不小。为此,大量的应届毕业生会投身当中,使得该区的租房需求逐渐涌现。以恩马花园为例,两房一厅的多层租金约3000元/月。在“旺角”台东也能租到适合自己的便宜房子,目前在台东六路小学周边和北仲小区的出租房源,房租每月在1600元左右,二室一厅家电齐全,购物交通也很方便,工作居住起来很适宜。李沧区交通发达、饮食、购物、娱乐样样俱全,加上租金相对低些,李村公园附近的出租房非常受欢迎,很多都是一放租即刻成交。目前类似九水路、金水路、李村公园附近的精装修房单位每月租金为1500-1800元左右。若楼龄较新、环境较好的电梯楼如绿城理想之城,租金约2500元/月。

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