12日，山东省住建厅印发《山东省商品房预售资金监管办法》(以下简称“办法”)，自今年3月1日起施行。根据该办法，对商品房预售资金实行全程监管，根据工程进度4个节点确定房企监管资金使用比例。根据政策，新建商品房的预售资金将被戴上“金箍”，专款专用避免购房款被开发商私自挪用，大大降低了楼盘烂尾的风险。据悉，此举将影响那些对资金链敏感的房企，不过这也更好地保障了购房者的利益。

    ■专用账户

    不开专户拿不到预售证

    据了解，商品房预售资金是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款。

    按照办法，商品房预售资金实行全程监管，自开发企业取得《商品房预售许可证》开始，至取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件终止。房企申请商品房预售许可前，应当选择监管银行名录内的商业银行，按照一次商品房预售许可申请对应账户的原则，开立商品房预售资金监管专用账户。监管账户应当按幢或者多幢开立，并由房地产主管部门、监管银行、房企三方签订商品房预售资金监管协议。未开立监管账户的，房地产主管部门不得核发预售许可证。

    ■监管账户

    交付和退还不经房企手

    办法还对预售资金收存作出明确规定。商品房预售资金应当全部存入监管账户，房企不得直接收存房价款。

    购房者与房企签订商品房预售合同后，房企应当尽快进行预售合同网签，同时根据合同相关约定，向购房者出具《商品房预售资金监管收存通知单》。购房人凭通知单将预售资金存入专户后，房地产主管部门按规定办理商品房预售合同备案。申请按揭贷款的，购房人将首付款存入监管账户后，并书面委托贷款银行将发放的按揭贷款足额转入监管账户。

    房企应当将商品房预售资金监管相关规定告知购房者，将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置公示，并在商品房预售合同中予以明确。

    当购房人申请解除商品房预售合同后，房款怎么退还？办法规定，房企和购房人协商一致或者生效法律文书判决解除预售合同的，可到房地产主管部门申请撤销网签备案。符合规定的准予网签备案，并出具《商品房预售资金监管解除通知单》。监管银行按照解除通知单和生效法律文书，将监管资金退回购房人指定的个人账户或贷款银行账户。

    ■控制节点

    全程按照比例进行监管

    以前一些房企收取商品房预售资金后，本应用于工程建设，但被开发企业私自挪用，造成工程难以为继导致楼盘烂尾。为治理烂尾楼，2016年8月，省政府办公厅印发了有关通知，根据烂尾楼盘的不同类型，分别给出了3条“处置路径”。对于挪用预售资金造成的烂尾项目，可敦促开发企业筹措资金，恢复项目建设；对于企业自身无力实施的项目，可协调其他有实力的开发企业接盘，尽快复工并达到竣工交付条件；对于债权债务复杂、难以协调接盘的项目，可借鉴三联彩石山庄项目的处理模式，按“购房者债权优先受偿”的原则，通过司法途径妥善解决。

    此次办法的实行，将更有利于从源头上保证工程时效。据相关部门负责人介绍，实行商品房预售资金监管是保证商品房项目如期建设、按期交付的重要制度，是维护广大购房者合法权益的重要保障手段。

    为加强监管预售资金的使用，该办法规定，房地产主管部门在核发预售许可证时，按照批准预售的商品房面积与商品房预售资金监管标准的乘积，确定预售资金监管额度。按照工程建设进度分为4个控制节点，当建成层数达到规划总层数一半时，监管资金留存比例为60%~70%；当主体结构封顶时，监管资金留存比例为30%~35%；当单体竣工验收合格时，监管资金留存比例为15%~18%；当取得房地产开发项目竣工综合验收备案文件时，监管终止。房地产主管部门可根据房企信用状况、资质等级等情况，适当降低商品房预售监管资金留存比例，但最多不得超过5个百分点。房企申请使用预售资金监管额度以内的资金，应当按照工程建设进度控制节点提出用款申请。

    按照山东省“从严掌控新建商品房预售许可条件，鼓励推行现房销售”的要求，各地可提高商品房预售许可条件。

    ■违规制约

    不入专户的可暂停网签

    房企出现违规行为时有何制约措施?办法规定，房企未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的、变相逃避商品房预售资金监管的、未按规定使用商品房预售资金的、提供虚假材料以及其他违反该办法或者监管协议的行为，房地产主管部门责令其限期整改，记入企业及从业人员信用档案，情节严重的可暂停其预售合同网签业务，并依法予以行政处罚。

    ■链接

    省新规监管力度

    比青岛现行更严

    2010年3月1日起，岛城部分市区率先实施新建商品房预售资金监管。

    2013年，这一制度在全市范围内推广开来。2013年5月15日，岛城出台《青岛市新建商品房预售资金监管办法》，相关部门将设立预售资金监管账户，购房人所交纳的房款将直接存入监管专用账户，购房贷款也将直接发放到监管专用账户。并全程监督预售金，楼盘想用得提前申请。根据规定，该办法于2013年7月1日起实行，有效期至2018年6月30日。

    根据规定，开发企业应当按照开发建设项目工程进度申请拨付重点监管资金，拨付后，监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金的5%。开发企业使用重点监管资金的，应当向监管机构提出申请，并按照监管节点分别提供材料。取得《商品房预售许可证》的，应当提交预售许可证明；建成层数达到规划设计总层数一半的，应当提交开发企业和施工单位出具的证明材料；主体封顶的，应当提交主体(结构)验收证明；通过竣工验收的，应当提交《青岛市建设工程竣工验收备案证》。

    2014年7月31日，商品房预售资金监管制度进一步完善。并规定，开发企业应按照开发建设项目工程进度申请拨付重点监管资金，具体节点为：取得《商品房预售许可证》的，可以申请不超过重点监管资金30%的资金额度；建成层数达到规划设计总层数一半的，可以申请不超过重点监管资金50%的资金额度；主体封顶的，可以申请不超过重点监管资金70%的资金额度；通过竣工验收的，可以申请不超过重点监管资金95%的资金额度；完成房地产初始登记的，解除监管。同时，按照上述工程进度和申请额度拨付重点监管资金后，监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金的5%。

    如此看来，3月1日将适用的新规，在4个节点上对预售资金的监管力度上更加严厉，更有利于保障购房者的利益。