智慧青岛观察|盘点2017年青岛楼市政策 这些还将影响2018年

2017正式落幕，2018年大幕开启，回顾2017年被不少网友、业内戏称为“房产政策调控年”，而纵观从年初至年尾一轮接一轮的政策，这个头衔可谓是实至名归。

一.【3月16日起：非本市户籍限购一套】

3月15日,市国土资源房管局等五部门联合发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》,并于3月16日起正式施行。

通知确定,一是在市区范围(市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区,包括高新区)内,能够提供从购房申请之日起前2年内、在本市(六区四市,下同)连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(家庭成员均不拥有本市户籍),限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对在市区范围已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,或无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂不得购买住房。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。二是首次和二次申请住房公积金贷款,购买新建住房的,最低首付比例由20%提高至30%,购买二手住房的,最低首付比例由30%提高至40%。三是在市区范围内购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%,购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

主要影响群体：改善置业群体、投资群体、外地户口刚刚来青的刚需群体

这轮政策主要影响到了改善群体和投资群体。首先该政策明确说明暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，即个人或家庭名下已拥有两套住房的青岛户籍置业者不能够再通过贷款进行置业。其次，二套房最低首付比例由30%提高至40%，增加了部分改善族的首付压力，但影响有限。

此外，该政策明确说明，无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂不得购买住房。这一政策让目前为外地户口同时来青工作时间较短的刚需置业者受到了影响，该群体在政策下暂不具备购房身份，入青购房买房门槛自此提高了。

二.【3月16日公积金首付比例调整】

根据青岛市国土资源和房屋管理局等五部门联合印发的《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》要求,自2017年3月16日起,我市调整住房公积金贷款最低首付款比例。

购买新建住房(含经济适用房),首次和二次申请住房公积金贷款的,最低首付款比例由20%上调为30%;二手住房最低首付款比例由30%上调为40%,同时继续执行首付款比例与房龄挂钩的政策:房龄在10年以内的,首付款比例不低于40%;10年以上(不含10年)房龄,房龄增加以5年为一档,首付款比例相应提高10%。继续执行三次及以上住房公积金贷款不予受理政策。

主要影响群体：计划使用公积金置业的购房人群

不少计划计划使用公积金贷款置业的购房人群，首付比例将需要增加。特别是二手住房最低首付款比例由30%上调为40%,同时继续执行首付款比例与房龄挂钩的政策。

三.【3月31日起：认贷又认房，“取证”满2年方可交易】

3月30日,青岛市国土资源房管局等三部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》,并于3月31日起实施。

通知确定:一是在本市范围内(六区四市)购买的新建商品住房和二手住房,需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。二是差别化住房信贷政策,各商业银行应按照“认贷又认房”的要求严格执行。

主要影响群体：改善群体、投资群体、部分区域中介从业者

房源取得《不动产权证书》满2年后方可入市，该政策直接打破了不少投资性置业者“短线”运作资产的捷径，封堵了短期内将不动产进行变现的可能。而要求各银行认贷又认房的政策，让属于“二套房购房群体”类型的置业者数量增加。

东李金水路片区一位中介从业者日前受访时表示，这个政策对自己工作方向有明显影响，因为东李区域取证不满两年的二手房源在政策实施后都下架了，区域内满足这一要求的二手房并不多。之前自己更愿意去经手买卖业务，从从今年4月开始，自己更多的工作中心则是放在了租赁上。“2016年我是和几个同事主动请缨从其他区域门店来东李地区开拓新店业务，没想到今年年初政策后，就主要靠房屋租赁增长业绩了，有几个同事又申请调回其他门店或离职了。”

四.【5月11日起：加强商品房预售方案管理】

青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》，其中规定：涨幅过高的,暂缓发放预售许可证；楼盘加推部分价格不得高于项目前期去年均价最高月份的销售价格,新项目参照去年同期同质可比产品销售价格。

对于含装修的商品住宅项目，在办理预售方案审核时应要求开发企业将房屋的毛坯价格与装修标准分离，同时开发企业在销售阶段应将相关信息明确告知购房人并在售楼现场予以公示。在网签合同阶段要在合同中明确毛坯单价、毛坯总价和房屋全装修总价，不得违背购房人的意愿，通过提高装修价格变相抬高房价。不得强制捆绑销售车位或储藏室等住宅附属设施，变相抬高房价。

主要影响人群：房企从业者、改善群体、一部分刚需群体

虽然不少置业者十分青睐拎包入住的便捷，对于住宅市场精装的政策近年也频繁出台，但在这轮政策要求房源销售“限价”的背景下，“精装”当下却成为部分开发商变相提价的一个手段，近期在岛城楼市也出现过房企通过精装加价房屋售价的现象，其中精装大户型行情以及部分刚需小户型精装房价格受到了波及，改善群体和一部分青睐精装房的刚需群体受到影响。

而根据5月11日出台的这轮新政，在办理预售方案审核时应要求开发企业将房屋的毛坯价格与装修标准分离，同时开发企业在销售阶段应将相关信息明确告知购房人并在售楼现场予以公示。在网签合同阶段要在合同中明确毛坯单价、毛坯总价和房屋全装修总价，不得违背购房人的意愿，通过提高装修价格变相抬高房价。

同时，该政策中还要求得强制捆绑销售车位或储藏室等住宅附属设施，变相抬高房价。根据市国土资源与房屋管理局消息，有楼盘因捆绑车位销售已被责令项目停止销售，并不定时巡查监督其整改。

五.【6月1日起：多家银行取消房贷折扣】

6月1日起，青岛市面多家银行首套房执行基准利率，二套房上浮10%，部分银行甚至出现首套房利率上浮5%—7%，或者暂停房贷业务。

主要影响群体：贷款置业群体、部分楼盘开发企业

无论是刚需还是改善，不少置业者都通过贷款方式进行置业，但八五折、九折房贷难寻，不少银行开始执行首套房基准利率，甚至上浮利率，各家银行二套房则纷纷上浮基准利率10%及以上，这让贷款置业者感到还款压力上升。而根据记者6月时在市场一线的调查，不少置业者为了减少还贷压力，上调了购房首付比例。二这次由6月开始的房贷收紧一直持续到今年底，目前首套房基准利率上浮10%已成为主流行情。

另外，在房贷行情收紧的现状下，少数房企不按常规出牌，出现了全款购买优先等售房现象。

六.【7月12日：限地价竞自持面积】

7月12日,青岛市国土资源和房屋管理局发布即土储告字[2017]6号土地出让公告,规定“当竞买报价达到或超过最高限价后,网上竞价中止,转入网下竞普通商品房现房销售面积(普通商品房现房销售面积最高限定面积为5万平方米),当有竞买人承诺现房销售面积超过5万平方米,转入竞商业、商务办公部分的合理自持面积。”这是青岛土拍市场首次提出“限地价竞自持面积”。

主要影响群体:房地产开发企业

回顾下半年岛城土地市场，多幅地块在竞拍者报价达到或超过最高限价后,网上竞价中止,转入网下竞普通商品房现房销售面积。

七.【8月28日：试点集体用地建租赁住房】

8月28日,国土资源部、住房和城乡建设部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定第一批在北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。试点方案提出,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

八.【9月30日：调整商品住房预售条件】

9月30日,青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城乡建设委员会联合发布《关于加快住房有效供应促进房地产市场平稳有序发展的通知》,要求:加快落实供地计划;严格控制住宅用地价格;加快住宅项目施工进度;加大闲置土地处置力度;适当调整商品住房预售条件。

九.【10月28日：土地拍卖活动不得使用“人海战术”】

10月28日,青岛市国土资源和房屋管理局发布土地出让公告,两宗商住用地均设置“限地价竞房价”,同时首次提出“单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同竞买人不得同时参加同一宗土地的商品房销售价格竞价活动。”也就是说禁止开发商利用多家子公司同时参与竞拍,以增加拿地几率的行为。

主要影响群体：房地产开发企业

十.【11月3日：楼市严禁出现“首付贷”】

11月3日,为促进房地产市场平稳健康发展,住房和城乡建设部会同人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为,加强房地产领域反洗钱工作。要求银行业金融机构加大对首付资金来源和借款人收入证明真实性的审核力度,严禁互联网金融机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”。

主要影响群体：部分互联网金融机构、小额贷款公司

十一.【12月29日：青岛三部门联合发文开发商不得拒绝购房人使用公积金贷款】

12月26日,住建部官网头条发布了一条“重磅”通知,住建部、财政部、人民银行、国土部四部门联合发文,要求各地开发商不得拒绝购房人选择公积金贷款。

12月29日晚间，青岛市住房公积金管理中心、市国土资源和房屋管理局、市城乡建设委员会联合印发《关于规范房地产开发企业行为保障职工正常使用住房公积金贷款有关事项的通知》，于2018年1月1日起正式实施，要求房地产开发企业不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。

主要影响群体：计划公积金贷款的置业者、房地产开发企业

对于购房者来说，该消息“利好”可谓直达人心。2017下半年曾有购房者反应部分楼盘拒绝使用公积金贷款，而如果楼盘同意购房者使用公积金贷款，则给购房者带来直观的购房压力主流减小。如贷60万元、期限20年,可比当下首套房商贷基准利率上浮10%情况，节省总利息支出16万元以上。

而对于少数存有“猫腻”行为的房地产开发企业，则要小心了!《通知》要求，房地产开发企业在销售商品住房时不得拒绝职工正常使用住房公积金贷款。职工使用住房公积金贷款购房的，应享有与一次性付款或其他付款方式选择房源的同等权利。

《通知》提出，各级房地产管理部门和公积金管理部门要加大联合查处力度，建立信息共享和协同治理机制，对经查实存在阻止或变相阻止住房公积金贷款行为的房地产开发企业，责令限期改正，拒不整改的，暂停其项目网上签约和预售监管资金拨付，并记入房地产开发企业信用档案。市民可通过12329客服热线投诉反映开发商拒贷限贷行为。