大量商品房入市租赁房源增多 租金收益走低投资客焦虑

房屋租赁市场的旺季即将到来，今年记者调查发现，虽然租房客的数量有增无减，但随着西海岸、东李、城阳等地大批新房交付，在许多区域已经呈现供大于求的局面。为了尽快将房屋出租取得收益，部分房东已经不再坚持“押一付六”、“押一付三”，开始接受“押一付一”这种付款方式。在房价和贷款利率不断升高的情况下，以租养房的压力越来越大，许多购房者也开始取消投资房产的计划。

探访

热点租赁板块 租房市场遇冷

在租房合同上签字的一刹那，市民张女士心头的一块石头落了地。在市南区工作的张女士2012年在东李的万科生态城购买了一套88平方米的二手房，房屋交付后，张女士花了十几万元装修，然后就将房子出租，月租金价格一直在1800元至2000元左右浮动。即使有人退租，房子挂在中介处便很快能继续出租，而且租金和自己每月还贷总额相差不大，她对这种以租养房的模式比较满意。

然而，这一楼市的“明星”板块，房屋租赁平衡自去年10月份被打破了。今年2月底租客到期退房后，张女士又把房子挂在中介处，但一个多月过去了也没人问津，张女士有些着急，到中介处一看，买房子的人不少，但是租房子的人不多。随着周边多个项目集中交付之后，出租的房源却越来越多。在咬牙又空了两个月后，张女士无奈听从房产经纪人的建议，将月租金从1800元降到了1600元。但即使如此，也没有立即将房子租出去。

无独有偶，在台东六路有一套老房的朱女士也感觉房子越来越难出租了。“我刚换了热水器，又装了宽带，墙壁也粉刷了一遍，这不都是为年轻人准备的嘛。”朱女士说，她要出租的这套49平方米的套二房源是她前年购买的，主要是为了让孩子上台东六路小学。因为房子太小，所以买下之后便一直出租。因为地处闹市区，所以房子出租并不难，最高的时候曾经月租达1500元，房客主要以年轻人为主。但是从今年开始，她的房子便已无人问津。一开始她觉得是房子破旧，于是粉刷了墙壁，添置了电器，装了网络。但装修之后，房子依然没有租出去。“以前至少要‘押一付六’，现在‘押一付一’都行啊。”朱女士无奈地说。

记者调查发现，从2016年年底开始，在新都心、李村等地的新房交付后，许多原本需要租房的年轻人搬入新居的同时，还有大量房源进入了租赁市场。四川路、即墨路、辽宁路、威海路等地许多房龄在30年以上的老房，居住舒适度相对较差，环境比较嘈杂，对年轻的租房客吸引力越来越差，租金已经出现了滞涨。而环湾路西侧的滨海新区、东李等区域，虽然出租房的品质不错，但片区内租房客较少，缺少地铁配套的片区难以将主城区的外溢租房客导入，同样存在供大于求的问题。

房源充足 新生区域陷租赁瓶颈

相比成熟的居住区，一些仍在建设中的新区房产出租则更不乐观。市民胡先生2016年在火炬路购买了一套商品住宅，今年年初已经交房。虽然房价比当年买房时涨了不少，但现在，这套房子却让他左右为难，有些心神不宁。“现在一家人为装不装修还没达成一致，主要原因就是这房子一旦出租，‘钱’景太不乐观了。”胡先生感叹说。因为他自己在宁夏路还有一套自住房，所以这房子目前他并不打算自住；如果新房空置，每月二百多元的物业费肯定要交，每月3000多元的房贷也是白白“损失”。如果能靠出租贴补一下，却是一个两全的方式。

胡先生找装修公司咨询了一下，自己的房子装修最少需要15万元，但是目前周边没有劳动密集型企业，需要租房子的年轻人很少，所以租金价格很低。他看到网上也有小区出租房源，89平方米的房子月租金仅1500元。在这种情况下，即使房子有人租，年收益也不到两万元，和装修折旧损耗的费用差不多。

在大珠山脚下置业的汪先生也面临同样的问题。当时，买房时他就对位置相对比较偏僻有了疑虑，但是房产中介表示这里距离西海岸各大景区交通便利，到了旅游旺季做日租房收益会很高。但是，等汪先生买下房子后才发现，这个房子出租并不像中介描述得那么美好。在旅游旺季到该片区租房的人很少，平时则更是无人问津，没辙他只能自己扛着物业费和贷款。

记者调查发现，随着楼市日渐火爆，购房者的买房区域越扩越大，但是租房消费群体的扩张并没有那么迅速。因此，造成了部分房源充足的新生区域租房价格一直在低位徘徊，购房者短时间内很难取得购房收益。

算账

房屋租金收益远低于理财产品

“租金增长缓慢，而房价继续增长的空间很小了，所以我不太敢购买房产投资了。”市民小朱说。小朱目前有一套自住房，父母看楼市火爆，就想把自己的积蓄拿出来，让小朱在新都心买一套房子投资，但是小朱调查以后，觉得风险远大于预期收益。

以新都心万科城的一套套二住房为例，现在买至少要花300万元，即使有能力支付一半房款作为首付，剩下的一半房款要按照基准利率的1.2倍贷款，每个月要还的房贷在8800元左右。假设这套房子的月租金从去年的3000元左右涨到了3500元，即便能顺利出租，每个月的“亏空”也有5000元。“就算我们不去管贷款，这一年的租金回报收益率也不到1.5%，远远低于理财收益。也许有人说这房子还会升值，但是现在新都心的价格已经超过了3.5万元/平方米，在楼市调控政策越来越收紧的情况下，继续大涨的空间我认为可能性已经很小了。”小朱分析说道。

除了新都心，市北CBD、海尔路、香港中路沿线都是房产出租的热点区域，因为教育、医疗、地铁的配套比较完善，所以租房的价格还在小幅上涨，但与此同时贷款利率也不断上升，单从租房收益上讲，房主收益实际上是在下降的。

数据

市场交易低迷置业计划被搁置

在高房价和出租低收益多重影响下，“4·18”新政之后的青岛楼市持续降温，在主城区二手房市场反应最为明显。根据网上房地产公布最新数据统计，4月29日至5月5日，青岛全市二手房共成交745套，环比前一周大幅下滑72%，成交面积62914.15平方米。

从成交量排名来看，排名前三的为市北、西海岸、市南。市北本周二手房成交184套，西海岸新区本周二手房成交149套，市南本周二手房成交91套。区市排行第三名已经不足百套，其余区市成交寥寥。在市场萧条的同时，记者调查房产经纪人对于二手房出租和销售也提不起兴趣来，他们把主要精力已经转移到外地房源的销售上。“现在卖一套外地的房子佣金有数万元，但是租房的佣金一般也就一千多元。”业内人士朱先生说。在出租市场持续低迷的情况下，记者采访多名购房者发现，许多人已经暂停了置业计划，还有不少二手房持有者已经开始考虑出手名下的房源。（记者 王寿林）