个人二手房交易将缴增值税取代营业税（资料图）

    13日，国家税务总局局长王军在大会堂部长通道被媒体问道，“如何确保营改增5月1日如期落地?”王军回答，营改增将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。

    不少市民会对二手房交易中缴纳增值税产生疑惑，“不是刚刚过2年免征营业税吗?”对此，链家地产济南分公司相关负责人告诉记者，去库存已经列为今年的经济任务，“估计2年免征营业税的政策会持续，只不过可能由免征营业税变为免征增值税，但还要看未来的具体规定。”

    “营改增的本意是优化税制结构，减轻企业税负，避免重复征税，总体来看是好事。关于自然人缴纳增值税征管，还要看具体的税率如何，以及如何计算进项税额。”该负责人告诉记者。

    搜房网房天下二手房电商集团济南分公司大区总监张洪庆说，“营改增本身是帮助企业减税，新房、房企也会减少税负，房价可能不会过高，这样其实也利于房企去库存。”

    二手房交易“营改增” 我们要缴多少税？

    缴税基数由售价变差价，税负更合理

    二手房交易营业税改增值税征收后，作为普通市民，买卖房产要交的税是多了还是少了?13日，山东财经大学经济研究中心主任、山东省财税金融法学研究会副会长潘明星教授就此事接受记者采访时表示，营改增后根据出售房产情况不同，税负的增减情况也不一样。但整体来看，营改增会使税收更合理，税负更优化。

    “将营业税改为增值税征收对税负的具体影响还要等具体制度出来才可以探讨，估计相关文件很快将会出台。包括纳税人、税率、纳税办法等。”潘明星告诉记者，目前二手房交易中卖方需要缴纳营业税，具体规定为：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，营业税税率为5%;个人将购买2年以 上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。而增值税税率方面，目前国内各行业适用增值税税率分为 17%、13%、11%、6%等，如果按照增值税11%的税率来计算，对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异，主要可以分为两大类情况：

    首先是出售购买2年内的房屋。出售价100万元一套普通住宅，要缴纳5%的税，即5万元。如果以11%的增值税计算，房屋出售价还是100万 元，但最初买入价是50万元，抵扣掉进项税后需要缴纳5.5万元。但如果获利更多，收的税就会超过营业税。比如出售价格为120万元，按照营业税需缴纳 6.72万元;增值税就需缴纳7.7万元。

    另一种是出售购买已满2年的房屋。对普宅住宅而言，售价100万元计算，2年外就不需要缴税了。而税务总局已经明确，将原则上延续过去的优惠政策，这意味着，营改增之后这部分税也会免征。

    记者了解到，有关二手房营改增，业内还有一种猜测是按增值税简易计税办法征收，比如说，如果征收税率定为3%，同样出售一套100万元不满两年 的住宅，需要缴纳增值税3万元。需要指出的是，二手房交易税费除了营业税还涉及契税、个税、土地增值税、印花税等税费。营改增只涉及到营业税改征增值税， 因此契税、个税等照常征收。

    “营业税是以房产全额售价为基数，而增值税是以卖出价和买入价的差额做基数，因此虽然税率看上去上升，但是基数变小，税负整体不会上升。”潘明星说。

    按照王军的说法，在实施方案中已考虑原则上延续过去优惠政策，在此基础上根据不同行业特点和情况，新制定了一些过渡措施，以确保所有行业税负只减不增。

    增值税咋收取：

    基本税率为17%；纳税人销售粮食、自来水、暖气、图书等货物时，实行13%的低税率；提供交通运输业服务的，实行11%的低税率；提供现代服务业服务的，实行6%的低税率；纳税人出口货物，税率为0，但是国务院另有规定的除外。

    算笔账：二手房营改增我们会多缴税吗?

    一套普通住宅(140㎡以下)，市场价100万

    情况1：购买2年内

    现行营业税：

    缴税多少只和售价有关计算公式 售价×税率100万×税率5%=5万

    增值税：

    税费多少将和获利多少、税率高低有关计算公式 (销售价-买入价)×税率

    假设税率为11%，房子买入价50万：(出售价100万-买入价50万)×税率11%=5.5万

    假设税率为11%，出售价120万：(出售价120万-买入价50万)×税率11%=7.7万

    情况2：购买已满2年

    现行营业税：不需要缴税

    增值税：税务总局明确，将原则上延续过去的优惠政策

    这意味着，营改增之后这部分税也会免征。

    【提个醒】营业税→增值税契税、个税、土地增值税、印花税等照常征收。

    增值税不适合，直接减免

    财税专家、山东财经大学经济研究中心主任潘明星说，根据国家营改增政策精神，营业税优惠将延续。“营业税进行直接减免，简便易行。但增值税运行采取的是环环征税、道道抵扣的征收方式，不适合进行直接减免。所以，以往我国在进行增值税减免时，多采用‘即征即退’‘先征后返’等方式。营改增后，营业税优惠将以何种方式体现，还需要等待具体的实施方案。”

    房地产投资增速　时隔两年首现回升

    据报道，国家统计局近日发布的今年1到2月份全国房地产开发投资和销售情况显示，时隔两年，房地产开发投资增速首次回升。

    今年前两个月，商品房销售面积11235万平方米，同比增长28.2%，增速比去年全年提高21.7个百分点；销售额增长43.6%，提高29.2个百分点。对此，中原地产市场研究部总监张大伟认为，商品房销售明显加快，首先是由于去年信贷等政策持续调整，使得商品房销售市场持续回升，至今年春节期间，部分需求结束观望入市，一线城市市场升温明显，部分二线热点城市销售翻番。

    张大伟提到，“特别是一二线城市，我们看到的主要的政策方向都是针对包括已经拥有一套，再买一套的改善型需求政策的放宽，特别是对二套房信贷方面的放宽对市场影响的确较大，这部分人群购买力比较强，在信贷杠杆有所降低之后，他们的这种改善型需求得到集中释放。”

    销售面积大幅增长的同时，房地产开发投资也在迅速增长。今年前两个月，全国房地产开发投资9052亿元，同比增长3.0%，增速比去年全年提高2个百分点。张大伟分析，这说明在销售回暖的刺激下，房地产开发企业投资信心有所恢复。包括一些新开工的数据在2015年持续下调之下，出现正增长，恢复了新开工，投资数据自然会乐观一些。（综合济南时报、齐鲁晚报）