限购限贷松绑第一城，政策实施满月，楼市火了吗？

“郑十八条”力度虽然不小，但市场仍难称得上是“小阳春”。

文 ｜薛宇飞

“在3月，仅周六日两天，我们平台在金水区就能成交300套二手房，以前肯定不行的，最多成交十几套。”一家大型房产交易平台的经纪人郭明（化名）说，虽然成交量有所增加，但价格并没有变化。

今年3月1日，郑州市发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（下称“郑十八条”），成为2022年首个放松限购、限贷调控政策的城市。机构数据显示，3月份郑州二手房市场率先回暖，市区的带看量、交易量均有提升，但新房市场受制于房企经营现状等原因制约，回暖情况不如二手房。业内人士表示，郑州房地产市场虽有所好转，却仍难称得上是“小阳春”。

市区楼盘回温 新房市场相对疲软

大致从2018年起，郑州房地产市场进入平淡期，之后的市场活跃度和交易情况，均不能与2016、2017年相比。这其中，尤其以新房市场成交变化最为明显。

据郑州市住管局网站数据显示，2017年12月，当月郑州全市实现商品住宅销售38603套，二手住宅成交4990套；到2021年12月，当月全市实现商品住宅销售9666套，二手住宅成交5017套。简单对比这两个月的数据就能发现，郑州新房销量降幅明显。

“郑十八条”的第一款就是“支持合理住房需求”，并从放宽限购、限贷等政策入手。郑州房产经纪人马腾（化名）对中新经纬称，在“郑十八条”出台前，没有郑州户籍且没有社保的人，也能在郑州买房，只是都是私下操作，如今新政落地，算是正式承认，而且新政在限购套数、公积金使用、贷款政策等方面做了调整，更利于购房人。

据马腾观察，3月份以来，市区内一些楼盘的看房人数有所增加，仅他所在的中原福塔区域，周末两天的交易量就能超过百单。但回温的还只是市区，四环以外的楼盘没有过多起色。

马腾说：“近段时间很多房企资金链接连出现问题，让购房人不敢买新房了，害怕交付不了。现在我们给客户推荐的楼盘，基本都是央企、国企开发的，这种问题不大。另外，郑州正在整治问题楼盘，也是要稳定信心。”中新经纬注意到，2021年11月底，郑州市召开全市问题楼盘化解工作专题会议，提出要对重点问题楼盘实行挂牌督办，以点带面推动化解处置工作有力有序开展。

据克而瑞公布的《2022年一季度郑州房企商品房全口径销量榜》显示，一季度该市TOP5房企销售金额同比下降约24％，TOP10及TOP20销售额同比下降近三成。除了疫情和春节假期因素影响，克而瑞分析道，郑州市场及企业业绩不佳，一方面是由于房企暴雷，客户置业更趋谨慎，另一方面多数房企放缓供货节奏，一季度开盘次数较2021年同期直接腰斩，供求两弱下“小阳春”难以发力。

机构：二手房成交量环比增长两倍

除了“郑十八条”，有机构称，今年3月，郑州在二手房市场实施了7年的20％差额税已在部分区域变相取消。据了解，从2015年1月1日开始，郑州“非满五唯一”住宅在交易时需缴纳差额税费，例如，150万元购入的房子，如果卖200万元，需缴纳（200万－150万）×20％＝10万元的差额税。机构认为，差额税的取消，是对郑州二手房市场的全面松绑。

郑州市金水区的房产经纪人郭明就告诉中新经纬，“郑十八条”和差额税的变相取消，对他所在区域二手房交易的影响较大，从今年2月底到现在，二手房的交易量明显增加。“在3月，仅周六日两天，我们平台在金水区就能成交300套二手房，以前肯定不行的，最多成交十几套。”

贝壳研究院数据显示，“郑十八条”发布后，郑州二手房市场持续修复，3月份二手房成交量超过2月的2倍。3月周度成交和带看量已经恢复至2021年5－6月的水平，3月前两周周均带看量较2021年12月周均提升38％，周均成交较2021年12月提升70％，较1－2月周均（剔除春节周）提升1．6倍，表明新政之下客户预期开始好转，观望情绪有所缓解。

“从区域板块来看，主要是金水区、郑东新区、经开区、惠济区等改善属性较强的板块市场回升幅度相对更明显，3月前两周上述四区成交占全市比重较2月提升8个百分点。荥阳、上街、新郑等距离郑州主城区较远、配套较弱的区域复苏相对缓慢，购房需求相对不足。”该研究院分析。

价格尚无变化 房贷利率降幅明显

“郑十八条”发布满月，新房、二手房市场虽有回温，但价格并未上涨，一些楼盘仍推出各类优惠政策刺激购房人入场。

马腾称，不管是四环内还是四环外的楼盘，价格都没有涨，优惠活动也都在继续，针对清明假期，一口价、特价房这些常规操作依旧较多。以某大型房企在郑州经开区开发的楼盘为例，该楼盘最高的销售价格超过1．8万元／平方米，清明假期的特价房最低为1．62万元／平方米。郭明也说：“新房价格基本没有变化，现在四环内和东边的价格，比去年降了差不过1000元／平方米，四环外和西边的价格比去年降了1000－2000元／平方米。”

二手房价格较为平稳，而着急出售的业主则需降价销售。郭明称，他们门店附近小区一套107平方米的三居室，此前的挂牌价在270万元，在今年3月初业主降到了239万，降价后，很多客户前来看房。

虽然房价没有过多变动，但大幅下调的住房按揭贷款利率，着实给购房人带来优惠。马腾说：“2021年的时候，郑州首套房房贷利率最高达到6．125％，到今年2月底就降到4．9％，仅房贷利息这一项，就能让购房人省下一笔不小的开支。”

以贷款100万元、贷款利率6．125％、30年等额本息方式还款计算，贷款人的利息支出共计达118．74万元，每月还款6076．11元；在其他条件不变、贷款利率4．9％计算，贷款人的利息支出共计91．06万元，每月还款5307．27元。

据中新经纬此前了解，针对毕业5年内全日制大专及以上学历留郑大学生，中原银行部分网点的住房按揭贷款专项优惠为年利率4．7％（单利）。另外，在贷款政策上，“郑十八条”提出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。

对于郑州房地产市场未来的变化，贝壳研究院认为，新房方面，政策调整后仍有一定观望情绪，房企风险、资金流转、利率差异等多方面因素，都使新房市场的回暖滞后于二手市场，但市场修复依然可期。二手房方面，从3月份二手房经理信心指数看，该指数持续保持在荣枯线（50）以上，表明成交量持续修复预期较强。

不过，中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示，从郑州3月份的表现看，“郑十八条”力度虽然不小，但市场仍难称得上是“小阳春”，出现这种情况的原因，与郑州在过去遭遇多轮疫情冲击、暴雨袭击等外部环境有关。他建议，可以再适度出台更有利于购房人的政策，以促进市场进一步活跃。