理财课堂：下跌拐点已出现 投资房地产需谨慎

    前一段时间江浙地区民间借贷出现了一些问题，温总理亲自去江浙地区考察，江浙采用的就是地下钱庄的模式，实际上是非法集资的模式，利率非常高。民间借贷最高利率现在达到多少？年利率我们统计了一下，应该是120%，平均借贷利率应该是在60%，大家有没有清楚这么多民间借贷，比例最大的是流向哪一个投资市场？

    学员：中小企业。

    董爱玲：实际上70%的资金是流入了房地产市场，因为其他的行业承受不了这么高的利率。我们做企业、实业的收益率还是比较低，借的钱满足不了收益率，而房地产行业收益率非常高。

    学员：还有矿石。

    董爱玲：资源类的矿山的开采收益率也是非常高的。

    目前，民间借贷市场有三种模式。五色土模式是借贷中介的模式，收取中间的介绍费，双方互相借，一般情况下都是拿房产抵押，我们也谈了抵押率的问题，大家一定要考虑在目前房地产的市场情况下，抵押率多少是合适的？我们认为目前来说不应该高于50%，越低越保险，现在这一轮房地产价格到底能下调多少，将来以后现在还很难讲到底能调多少。而且国家也不太好决定到底能降多少，因为这是市场的产物，一旦下调大家都不买，房地产商压力非常大，可能就要甩盘，自己往下降，以后会发生什么情况，现在还很难讲。所以一定要在50%以下，相对来说还是比较安全的。

    另外一种模式就是河南模式，河南模式的创始人是河南邦成担保公司，它的模式就是借贷+担保的模式，两方面借钱，互相不认识，我有信息，你们俩互相借，我给你担保一层，我对担保人进行审核，我像银行一样审核，甚至比银行一样审核，如果没有问题，你就可以把贷给他，然后还有一些控制风险的措施。比如说这个出借人有500万，我不会把这500万对接给一个人，他们可以对接三家的企业。他们还有一种方式，如果这个企业借款300万，我这300万不会一次给大家，一般情况下，企业借款一般是短期的借款才可以承受比银行高的利率，现在需要3个月的贷款，我可能先给你100万，这个是滚动来进行的，这300万是在不同时点给你的。如果你第一期还不了，第二期就不会把钱借给你，所以有一些控制的方式，这个模式也是做的非常的成功，现在目前来说已经能做到年三个亿，它的不良贷款率比银行控制的还要低，它一旦知道到期还不上钱了，能做到三天之内公司先把钱打给你，然后他再找别人要。这种模式的技术含量非常高，这不是一般公司能做得了的，青岛的五色土模式，外面干房产中介的不好干了，马上一改门头就做民间借贷，这个没有介绍人，技术含量并不高，河南邦成的技术含量非常好，否则的话自己的钱要拿出来给别人的。

    第三种模式，是地下钱庄的模式。江浙地区有这样的传统，从历史上来讲，这就是有集资的传统，一个村里面看好一个项目，这个村里面有一个矿，马上就可以集资几个亿，他们有这样的传统，他们目前做的就是这种模式，这种模式涉及到民间的非法集资，它造成的社会影响是非常坏的，如果出现问题，上万的家庭都要牵扯到当中的，而且因为额度也比较低，一般情况下都是向老百姓募集的，这样十万、二十万可能就是一个家庭经济的来源，如果是有钱人，1000人、2000万的人，拿10万块钱，亏就亏了，但是对于工薪家庭，是会对生活造成危险的。

    温总理来浙江以后，浙江省政府一起开会探讨这个问题的时候，与金融专家一起探讨，11月11号出了一个指导文件，我们认为他应该做民间借贷的交易所，就相当于咱们买股票，有卖的有买的，资金量也可以看得到，国家也会比较安心，任何的事情越透明、公开化，存在的风险相对低一些，越不公开，可能问题就越严重，这是一个趋势。

    下跌拐点已出现 投资房产需谨慎

    董爱玲：我们看一下房地产市场。在前几年，房地产投资是一个稳赚不赔的投资。房地产投资有一个杠杆在里面，而且是非常大的，10年的时间，房价上涨了将近10倍。无论你懂不懂，之前只要参与了房地产的投资，你肯定是赚钱的。

    房地产的杠杆在哪里？如果是100万的房子，首付20万就可以买下，杠杆就是5倍，如果房地产涨了10%，而且前几年一年涨10%还是比较轻松的，那等于投资的钱赚了多少？房价上涨了10%，那赚了是5倍的钱，所以说投资这方面都赚钱了，但是往下会不会再有这种情况？让我们来分析一下，我们先进行的是去杠杆化，贷款首付比例提高，还有就是限购，这一些都造成了房地产目前投资的不太适合。

    另外，国家为什么要对房地产进行打压？实际上从2008年之前，国家就已经进行了统计，认为房地产要进行调控，不能这么涨，据我们统计的数据，很多的中小企业不干了，而且很稳妥。实际上做企业需要的能力是非常全面的，对一个人的要求也是非常高的，专业性也是非常高，很多人干不了这个事，实际上投资企业，投资率应该是70%是倒闭掉的，只有10%是赚钱的。本来干实业也挺好的，我不再投钱进行科研研究了，就投资房地产，这个来钱比较快，这和中国人的心理比较适合，都想赚快钱，最好今天投上，明天就能翻倍。实体经济化，往前发展是后具乏力的，怎么办呢？2008年的时候，当时国家已经做了一个调查，我们其中的一个股东也参与了调查，但是这个调查是没有公开的，例如我今年全国新成立的企业是10万家，倒闭的企业是高于这些家，这样经济往前发展肯定是有问题的，只有新出生的企业比倒闭的企业多的话，经济才会往前走。调整的话怎么办？特别是经济要转型，特别要支持高新技术产业发展，如果都是钢筋混凝土的干法肯定是不行，房子的建筑成本是一定的，卖的是地皮的钱，所以房价的成本在升高。下一步即使投房地产市场，我要投什么样的地方比较好？不要看地角，地皮有升值潜力你才去投，如果没有升值潜力就没有意义了，涨幅是依托地皮升值来进行投资的。

    出现这种情况以后，2008年全球金融危机，我们毫无准备，当时经济等于休克了，就放4万亿进去，我们要刺激经济，就像临危的病人我们要电击一下让他活过来。4万亿进来就造成了高通胀，也和当时的放水有一定的关系，而且全球都在这么做的时候，收入性的通货膨胀压力非常大。

    如果你要是对整个经济的宏观经济有一定的了解，你就会在那个情况下一看全球经济都是通胀了，我们下次通胀的时候大家就有经验了，就买什么？就是买黄金、大宗物品、资源性的肯定是要涨的，做期货的肯定比较了解，都是翻倍的往上涨，这样就有助于帮助我们做出一些判断。