理财课堂：下跌拐点已出现 投资房地产需谨慎

   今年9月份的时候和私募股权基金考察了青岛的一家企业，年符合增长率是150%，要马上上市，老板一开始说不上市，但是我看旁边比我还差的公司都上市了，我也得上市，崂山区政府组织了一个讲座，可以通过什么样的渠道进行融资，他说那我也上。你会发现企业的状况会非常好，他是做农业设备，行业前景非常好，因为中国农业现代化刚刚开始，就是大规模的农场化发展刚刚开始，而他们公司前景非常不错，将来的发展空间也是很大的。如果它去报，国家又是支持的行业，可能在1-2年就上市了，这个期间私募股权基金就要进去，就要拿一部分钱给人家，然后买一定的股份，一般情况下不占大股，你会发现如果进去的时候，一般情况下以十倍的市盈率，这是市场价，例如说我现在一块钱进去，现在目前企业的股价一分配，可能是一股值一块钱，我以十倍的市盈率进去，我给十块钱买一股，这样就是议价给他的，这样退出的时候，一年以后如果以100%怎长的话，就是2块钱，如果一年以后上市的话，股价本身就是1块钱变成2块钱，自身的企业的增长。我们目前市场上二级市场市盈率以30倍市盈率，这是非常低的市盈率，很多都是50倍、40倍，以30倍的市盈率，你会发现投进去的10块钱变成了60块钱，因为它本身自身企业有一个增长，然后你可以看看投资是什么样的情况？所以这是盈利模式，了解它的盈利模式你会发现风险在哪里？企业上市不了，目前来说一般情况下私募股权基金会和企业签订一个回购协议，如果上市不了，你要把本金+利息还给我，一般利息就是15%，也就是说那几年只要进去基本上就能赚钱，但是起步资金比较高，只有有钱人可以投。

    我们可以看一下行业的情况，当时我们去和客户谈，他认为往上发展的空间非常小，而且我们从行业来看，如果不进行一些创新，利润是越来越低的，是非常艰难的，行业既然是这样，手头有的资金，或者是新增加的资金，你不会想着再投入到这个萎缩下去的行业，如果要投资，一定会投资一个刚刚起步的高成长性的行业，它也是非常认同这个观念，考虑了一下，利马吗出几千万来投资基金。这就说明行业的情况是怎么样的，这个行业不是很赚钱的，但是你想在这方面赚钱是比较困难的，一般情况下企业有这么一个阶段，第一个阶段，很少有人知道这个行业赚钱，我进去了，那个时候形容一下就是满地捡钱的感觉。再往后，有的人也了解到，这个办法赚钱，我也加入进来，就是大家找找钱。再往下的阶段，你才是赚钱，赚钱的时候实际上是比较累的，就是比较辛苦的赚钱。再往后，赚钱也很难了，就像外贸企业，可能青岛做外贸行业的人比较多，我们现在跟这些金融机构的人一起讨论认为，外贸行业大家还有3-5年的时间，外贸行业要考虑在这个期间要进去转型，要往哪方面转型？如果选择不好就会很被动。

    海外产品：海外投资是比较复杂的，基本上有几种方式，一种是投资于基金，像贝莱德黄金基金等国外的基金公司，水平也比较高，因为他们都有50、60年投资管理的经验，他们的基金经理很少换人，不像国内，干好了都跑私募那去了。国外的基金公司就不是这样的，国外的公募基金相对比较少，主要以私募为主，像我们听到比较大的对冲基金、巴菲特基金都是私募基金，而且国外的私募基金主要采取的方式是对冲的模式，收益率也是比较可观，所以你可以选择一些这样的进行投资，再就是海外的房地产市场，国内人对房地产比较熟悉和热衷，跑到国外买房子，他们有各种各样的维修费用、各种税非常高，如果没有人管理是不行的，所以单纯的投资房子不是一个很适合的，如果没有人在那儿住的话，你还得没事去看着。

    互动提问

    学员：我有一套房子是没有贷款的，另外一套房子贷款，贷款的那套是刚刚贷款一年，我不知道适不适合提前还贷？贷款金额也不是很高，当时是8.5折，总共不到50万。

    董爱玲：实际上你的家庭情况，第二套房产是投资性房产，还是不建议提前还贷，贷款的利率还不是相当高的。把这部分钱拿出来做一个投资，能超过这个收益率，就可以做一个投资。

    学员：表里面低风险投资的产品，包括银行理财、保险、银行储蓄都没有现在打完8.5折，我是6%，收益率都低于我的6%。

    董爱玲：可以做固定收益率的信托，可能只有50万。现在大家有一些办法，就是亲戚两个人如果有100万的话，就可以以两个人的名义投下去。我看您比较年轻，我是鼓励大家创业的。创业可以对自身能力的提升、眼界的开阔都是非常有帮助的。另外，如果想赚更多的钱，实现人生价值，还是建议、鼓励大家创业。

    学员：现代农业或者高科技，如果对于个人创业，成本应该不会很高，低投入的小的创业，您如果推荐是哪方面呢？

    董爱玲：万达集团现在在北京郊区已经买了很多的地，开始进军农业，现在很多做资本市场的人开始进军农业，他们也是非常看好。目前来说国内正好到了临界点了，大家开始重视健康的生活方式，以前是吃饱了就算，现在就要吃点有机的，口感比较好的。包括有机食品，现在青岛刚刚开始出现，也有几家在销售，大家也可以买来尝一下，口感确实不错。

    我当时算了一下，有机蔬菜十公斤是100多公斤一盒，里面给配上各种蔬菜，当天摘下来的，当天晚上就送到家里面。你会发现一个月吃四盒吃不了，基本上两盒就够了，两周一盒，因为其他还要再买别的，200多块钱的成本，对目前稍微差不多有工作的人都是可以吃得起的，特别是白领。这样已经有公司开始在做这方面，但是没有普及开，但是将来肯定会有的。

    创新型的行业也是不错，比如说现代服务业，第三方理财也是属于服务业的领域。

    学员：我是做民间借贷的，如果我们公司运作借贷+担保这种模式，您觉得大家投入的可能性大吗？我们投我们自己的项目，担保公司也是我们自己，这样在社会上大家能不能认可？

    董爱玲：应该是可以的。

    学员：银行有的时候发行信托产品，这个风险不是很高的吧？

    董爱玲：风险不是很高。

    学员：我一个朋友在海阳开发商品房，而且不限购、不限贷，对这样的三四线城市的房地产怎么看？

    董爱玲：整个房地产市场都是向下的趋势，包括三四线城市，前一段时间包括二三线城市涨的非常高了，去年到今年这一段时间涨幅非常大。在国外投资房地产，要参考租售比，租金足不足够支付房屋的利息。目前来说，我们靠租金来挣投资的收益是远远达不到投入，是非常低的。如果一年租金3万块钱，投资出去，市场基准资金使用利率现在可能在10%左右，风险不是特别高，这样就明显的低，就不适合投资。房地产就是希望房子涨价赚钱，而不是从房租赚钱。但是将来以后可能会转向这方面赚钱。因为地皮很长时间不赚钱了，现在为什么这么涨？这是因为畸形的涨法，地皮哪能这么涨法？本身还有70年的使用权。

    学员：建筑成本基本上都是固定的，地皮一味的下跌，政府还要支撑，如果说中国房产跌40%-50%，那政府是不是还要救助？

    董爱玲：政府现在在测试银行的承压能力是多少？一旦出问题的话，肯定受影响最大的是银行，其实房地产自己开发的项目，自己拿不了多少钱，基本上出资是20%左右，其他的都是别人的钱。政府现在卖地，地方政府为什么还积极的去卖地？如果土地政策变了，卖了地的钱也随便支配不了，他们肯定不愿意去卖了，所以就得看政策的一些动向，现在开发商前一段时间都在等，等着向政府要价、要条件，但是现在政府一直不行动，他们现在就已经做好准备，就要过冬了。

    学员：潘石屹认为可能会跌40%以上。

    董爱玲：现在到底跌到多大的空间我们也说不清楚。大家可以看一个很重要的指标，房地产的企业资金不受限的时候，它会涨。如果资金没有转暖的情况下，还是不要投。看房地产商很开心，日子比较舒心，开始转向的时候，就开始投了。因为从长远情况来看，房地产还是会跑赢通货膨胀的，这是经济发展必要的条件，温和的通胀会维持的，国家统计局的数据是在3%-5%，但是国家大上周发改委经济金融眼界部的研究部宋丽来青岛讲座的时候，就说国家3-5年期间允许通货膨胀3%-5%的存在。大家要做好准备，实际的物价涨幅是比这个要高的。

    房价已经在下跌了，青岛的楼盘基本上是在九折的情况，自己一定要根据自己的经验，做出一个合理的判断。