理财课堂：下跌拐点已出现 投资房地产需谨慎

    从我们看到的房地产市场的分析来看，我们接触的信托的产品也比较多，银行从去年开始就已经开始对它就不再新增加规模给房地产企业，上市公司的IPO或者定向增发全部停止，属于我想通过股票的二级市场进行融资，这个渠道也行不推了，它就转到信托和民间借贷，如果能募到钱，还是信托做的比较多，我们分析一下信托的融资成本，在去年的时候，信托应该是收益率在10%左右，如果再加上信托公司管理的费用是在5%，融资成本应该是在15%，通过民间借贷市场，差不多也是这个利率。如果进行比较，就不如做信托进行融资了。

    这样房地产类的信托增长的非常的迅猛，大家在银行也可以看到高端的客户，信托产品不对公众进行公开募集的，所以没有限制得住，所以既有血液流进去就不会收缩，它没有感觉到压力，怎么办？今年4月份开始，银监会就对信托公司要求，你要发行房地产类的信托可以，你要给我报批，他们要控制数据，到底流向房地产市场多少钱，从6月份就跟银行叫停销售渠道，主要的销售渠道就是银行和第三方理财公司。第三方理财公司目前在国内非常少，所以主要的渠道还是在银行，银行的销售渠道一旦叫停，先让银行不要卖了，不卖就募集不到钱了，这个资金就有问题了，所以在那个期间就开始房地产市场大规模的进行民间借贷，通过这一块渠道进行融资，但是民间借贷这一个渠道，一般对风险意识比较强的公司是根本不借给它，像河南邦成一笔都没有。就会去那些不太明白的，给你许诺高利率的地方来借这个钱。当时房地产商是怎么想的？我要支撑，支撑到有一天政府送口就可以了，有钱人都有很多的房子，让我贬值，本身他们的阶层就不愿意，就跟政府驳议。

    十月份只有中粮房地产拿了一块地，其他都没有拿地，他们手里要有现金要做好过冬的准备。我先借了这个钱，我寄希望于马上把钱卖出去，房子的成交我们也看了是非常的低迷，经常收到短信这个开盘了、那个开盘了。卖不掉他们就想降价，降价又出现一个问题，地方政府还是不太愿意让他们降价，降价之后地就卖不出去了，上周有一个房地产商要甩，降20%要卖，地方政府就说不能低于10%。只有把手头上的房子赶紧套现出来，大家有一个特点，买涨不买跌，如果买了之后须跌怎么办？所以房价下跌10%-20%是肯定会有的，大家可以期待。

    我们从资金状况来看，也可以分析到房价下跌是一个必然的过程，拐点已经开始出现了，而且政府现在基本上态度也不太想救它，中国的经济增速比较开始下滑，经济结构调整不过来，也是挺麻烦的一件事。所以说现在我们接触的私募股权基金，他们占的比较高的比例，基本上现在都是在投新兴的产业、高科技的企业，另外还有比较好的行业我们非常看好的就是现代农业，大家如果有自己做创业的，或者企业有涉及到的也可以关注一下，这是房地产市场的状况。

    固定收益率的信托:如果资金有100万可以投这块，风险控制是这样的，资金是进到信托公司的账户，信托公司会委托银行进行托管，这个钱银行审核，信托公司也会进行监管，它会拿出房产做抵押，我可以给大家看一个项目，是一个青岛的项目，颐中假日旁边的凯越中心，当时它通过信托进行融资的时候，地上进行建好的，以5层楼来进行担保的，抵押率是40%。去年8月份又做了一个产品，当时下跌的空间还是比较有限的，抵押率也是非常低，只有跌了60%的情况下，才给你本金。还有一个担保，另外一个公司进行了一个担保，是两层担保，基本上风险是比较低的，当然信托投资的方向是非常多的，有可转债、有矿产的项目，房地产项目，企业债，很多都是通过这个进行融资。

    私募股权基金    

    今年的股市情况不是太好，股票型的下跌幅度也是比较大的，如果投的话投一些指数型、债券型的。我想给大家看一下大家平常不太接触到的，就是私募股权基金和阳光私募基金。他们都是私募基金，募集的方式都是私底下募集的，不是公开的。阳光私募基金投资方向是投在股票的二级市场，私募股权基金实际上是在一级还要往前的市场，推出方式是希望能够通过企业上市，然后退出活力，这个风险获利还是比较清晰的，如果打新股，如果中了一个新股就非常开心，它的投资的阶段是在比打新股还要更靠前，买入的价格是更低的，私募股权投资基于行业发展的趋势，不管懂或者是不懂，只要抓住了上升期的行业，你肯定是赚钱的，在这个过程当中，你只要参与进去，你肯定是赚钱的，但是赚钱的生意总是这样，一开始是被少部分人发现，所以它才赚钱赚的那么容易，等着大家都发现赚钱的时候，大家赚钱的效益就比较差的，现在是一个证券化的过程，国家资本市场从创业板开始上市的时候，中国就进入了证券化的过程，对比国外的企业，它融资的渠道通过股票的二级市场来进行融资是非常好的渠道，而且我们国家也意识到这个问题，所以开了创业板，引起了中小企业、高科技的企业通过这个渠道来进行融资，这个过程前一段时间也谈起来中国证券化的进程至少还有十年，中国证券化的进程就相当于前几年房地产的市场。以前上市的公司比较少，而且先上的是国营企业，国家的大型企业要进行融资，就通过这个来进行上的。如果我们能很好的把握，那肯定你也能赚到钱。投资预上市的企业，盈利模式是这样的，一般情况下企业上市之前2-3年左右的时间进入进去，这个企业为什么会进去？一般情况下他们选择的标准是这样的，一个是行业的龙头企业，另外一个是年符合增长率是在30%以上，再就是团队的人认为是比较有激情，创业能承担压力，是比较有发展前景，是比较团结的一队人，会选择进去。