近期，外界对政府稳定楼市的政策预期逐渐升温。昨日，国土部、住建部下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求住房供应明显偏多的市县，明显减少住宅用地供应量；允许对不适应市场需求的住房户型做出调整；要求多渠道筹措房源，符合条件的商品房可转作棚改安置房和公租房。（记者 刘兰星）

    住房规划“有供”“有限”

    《通知》要求，各地国土资源、住房城乡建设主管部门要有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。省级住房城乡建设主管部门要根据城镇住房发展规划，指导和监督市、县住房城乡建设主管部门依据住房现状调查、需求预测以及在建、在售住房规模等，立足当地经济社会发展和资源、环境、人口等约束条件，加快编制本地区的住房建设规划及年度实施计划，对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等作出统筹安排，因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例。各类棚户区改造应纳入住房建设规划及年度实施计划，加强实物分类管理。住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。另外，对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

    企业可适当调整套型结构

    《通知》提到，要优化住房供应套型结构。各地要立足市场实际需求，科学把握住房供应套型结构。对于在建商品住房项目，各地国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。

    房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。

    商品房可回购作为保障房

    住房保障方面，《通知》要求多渠道筹措房源。省级住房城乡建设主管部门要及时总结地方经验，进一步加大住房保障货币化工作力度，将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构。

    同时，完善配套土地政策和用地手续。将尚未开工房地产项目用地转变用途、调整规划建设条件用于棚改安置房和公共租赁住房建设的，市、县国土资源主管部门应重新核定相应的土地价款，更改土地出让合同。对购买在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租赁住房的，要签订土地出让补充合同，明确土地分摊、地价款核算等事项。改变尚未开工房地产项目的宗地用途，或整体购买在建、已建成商品住房项目用于公共租赁住房，符合划拨用地条件的，应重新办理划拨用地手续，核发划拨用地决定书。

    强化房地产开发联动监管

    《通知》指出，各地主管部门要依法依规，强化房地产开发全过程的联动监管。对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业，以及违反有关资质管理规定的房地产开发企业，国土资源主管部门可以根据住房城乡建设主管部门提供的处罚信息，限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。国土资源主管部门要及时将在土地市场中有违法违规行为的房地产开发企业信息告知住房城乡建设主管部门，住房城乡建设主管部门要依据房地产开发企业资质管理规定，予以相应处罚；情节严重的，依法注销其资质证书。

    此外，住房建设规划、年度实施计划和住房用地供应年度计划要经过专家咨询、科学论证后形成，报同级人民政府审批后实施，同时分别报省级住房城乡建设部门和国土资源主管部门备案，并向社会公开。市、县住房建设规划、年度实施计划和住房用地供应年度计划的完成情况，调整房地产项目的土地用途、改变套型结构等规划建设条件的情况，以及住房开发建设和销售情况，要主动向社会公开，接受社会监督。对措施不落实、工作不到位的，省级住房城乡建设、国土资源主管部门要责成整改，并依法追究有关单位和个人的责任。

    房地产新政四大亮点

    住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

    对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。

    整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套用地手续。

    对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业，违反有关资质管理规定的房地产开发企业，国土资源主管部门可以限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。对在土地市场中有违法违规行为的房地产开发企业，住房城乡建设主管部门可予以相应处罚；情节严重的，依法注销其资质证书。

    易居研究院研究员严跃进：

    反映了结构调整的决心

    房地产市场新常态的发展，重心在于调结构。虽然2014年以来楼市经历了降温态势，但强刺激并非良药。此次政策回避“刺激”、“增加”等传统字眼，而以“有供”、“有限”等字眼代替，反映了在总量调控的基础上，对结构调整的意图将比较明显。出台此类政策，和楼市结构的一些问题有很大关联。自2014年6月份住建部提出“千方百计去库存”后，如何优化住房供应结构，预防住房结构性过剩的问题，成为政府和企业关注的问题。此次《通知》明确，对部分住宅消化较难的城市，将减少土地供应量，甚至暂停计划供应，反映了结构调整的决心。部分政府曾希望打新型城镇化的旗帜而“任性”地供应土地，现在看来该计划要落空。当然，对于此类地方政府而言，在土地财政压力增加的基础上，势必需要在产业转型、融资渠道拓宽等方面寻找新动力和新资源。

    房价点评网高级分析师张斌：

    保障房位置选择将更多

    如何优化住房供应结构，预防住房结构性过剩的问题，是政府和企业共同关注的问题。此次《通知》明确，对部分住宅消化较难的城市，将减少土地供应量，甚至暂停计划供应，反映了结构调整的决心。

    土地供应方面提出了“有限”，限制就是某些人口相对比较少，但是土地出让比较多，造成商品房积压的一些三四线城市和一些新兴的区域，减少这种造成库存的因素，是对房地产某些泡沫的抑制。第二点，支持自助和改善是两会期间就提出的基调，政策也提出了对不适应市场的户型作出调整，也就是说中小户型在这次政策出台之后还会受到一个明确的扶持。再就是这个针对库存使用转换型的方案，比如说土地用途的调整上，可能会给相对新兴的产业地产、养老地产、文化体育这类产业腾挪出一个空间，从这方面来说，很多房企的发展思路可能就不会集中于某部分产品。

    保障房建设在历次住房政策和文件中都会被提及。此次提出，可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公租房房源，有两项利好：其一，通过政府回购，解决了库存。另一方面，从保障群体的受益来说，拿到房子的位置选择更多，购买准现房很快就能交付，保障群体也可以尽快住进去。