昨日，市城乡建设委联合其它七部门正式发文，发布《关于优化市场环境促进房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），《意见》中多条涉及商品房去库存的问题，明确规定要多渠道、多方式消化库存商品房，鼓励房地产开发企业将符合条件的商品房合理化、多元化“变身”。

    该《意见》由青岛市城乡建设委员会、青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市规划局、青岛市城市管理局、青岛市水利局、青岛市政务服务和公共资源交易管理办公室、青岛市地震局、青岛市气象局等八部门联合发文。《意见》自公布之日起实施，有效期至2016年12月31日。期满后，根据实际情况研究调整。

    鼓励房地产用地多元化“变身”

    此次发布的《意见》涉及合理安排住房及用地供应规模、调整优化住房及用地供应结构、切实加快住房项目建设进程、统筹做好保障性安居工程建设、优化房地产市场发展环境等5个方面16条规定。

    其中，在调整优化住房及用地供应结构方面，明确规定调整房地产用地结构。各区、市政府可根据当地房地产市场供求情况，对房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的已出让的未开发房地产用地项目，经集体决策提出应调整优化的房地产用地结构项目，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、教育产业、文化产业、体育产业、旅游产业、“互联网+”等项目用途的开发建设。

    在优化住房供应套型结构方面，规定全面放开商品住房套型建筑面积比例限制，满足市场多层次居住需求。对在建商品住房项目，国土、规划部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业对不适应市场需求的住房户型作出调整，支持居民自住和改善性住房需求。

    鼓励库存地产改为“创客空间”

    此外，还明确规定要多渠道、多方式消化库存商品房。各区、市政府可采用贴息、补助等方式，鼓励房地产开发企业将符合条件的商品房改造为电商用房（办公仓储加工物流一体化）、都市型工业（轻加工研发型）地产、商务居住复合式地产（SOHO、LOFT）、养老地产（“老少居”、“老人房”、养老公寓、养老服务设施）旅游地产（分时度假酒店、家居式宾舍）等，实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的双赢。

    各区、市政府可运用创业投资基金，鼓励房地产开发企业将库存的工业、商务地产改造为“创客空间”（会议室+实验室+茶社或咖啡屋+办公间），为小微企业、自由职业者、创业者提供条件便利、质优价廉的工作生活场所，对有前景的创业团队可将房价、房租折算为股权投资，允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者将住宅、公寓登记注册成营业场所，积极支持大众创业、万众创新，推动青岛打造成为“创新之城、创业之都、创客之岛”。

    存量房可用作保障性住房

    在统筹做好保障性安居工程建设方面，《意见》第十四条要求要加大房源筹集力度。一方面通过市场化收储房源。存量商品住房规模较多的区市，应回购或租赁部分存量或在建商品房，用作公共租赁住房。在户型上，应以单套住房建筑面积60平方米以下的小户型住房为主，存量小户型住房数量较少的，单套住房建筑面积可适当放宽至85平方米。

    在区位上，应以交通便利、配套完善、需求集中的区域为主；在房源布局上，应按栋或按单元相对集中分布；在采购和租赁程序上，可通过政府公开招标采购、委托国有公司回购或租赁存量商品住房作为公共租赁住房房源，体现公平透明的原则，接受社会各界监督。此外，还积极鼓励单位自建公共租赁住房，解决引进人才过渡性住房需求。探索政府和社会资本合作模式建设运营公共租赁住房。

    全市商品住宅库存量超17万套

    “去库存”一直是2015年以来楼市的主基调。尤其是在上半年接连利好政策，让楼市正式进入“去库存化”回暖期，而此次新发布的楼市维稳“16条”，无疑将为岛城房地产开发带来更多的“利好”。业内分析，此次政策出台，为楼市去库存提供了更多的“新途径”，下半年楼市去化节奏加快的同时，市场将更为理性。“此次出台的政策，部分内容涉及楼市去库存问题，在解决库存高压方面，一方面给与开发商一定的自主权，通过市场需求自行调整户型，另一方面可以根据实际情况对土地性质进行转变，这是对市场自主调节能力的一种尊重。”房价点评网分析师表示。

    记者了解到，上半年在众多开盘的项目中，刚需户型占据绝对的购买主力地位。据统计，80~100平方米的套二与小套三总成交面积在200万平方米以上。100~120平米户型成交量在80万平方米左右，120~140平方米户型成交量在75万平方米左右。在各种户型的搜索与浏览占比中，以套三户型的浏览量占比最多。

    位于李沧区东李片区的某楼盘销售经理告诉记者，“我们在选择推盘户型时，考虑因素很多，既要考虑客户的要求，也要考虑周边楼盘的同质化情况，还要考虑政策层面，此次全面放开商品住房套型建筑面积比例限制后，我们可以更直接地面对市场了。”

    根据中国指数研究院青岛分院提供的数据，截至7月31日，全市商品住宅库存量大约170707套，可售面积约1870.18万平方米。其中市南区2833套，市北区5843套，老四方区13688套，李沧区13452套，崂山区2667套，城阳20562套，黄岛24707套，即墨市21908套，胶州市25958套，胶南市19806套。

    此外，也有分析人士表示，尽管政策层面已经做出很多针对性调整，但是真正放手市场，还需要更多的探索。分析人士张百忍表示，此次相关职能部门颁布的“16条”，对楼市是一种刺激，但是这种刺激相对微弱。

    他告诉记者，对于存量房来说，去化最难的目前商业已经超过了住宅。乐天玛特、五星电器等接二两三的退出青岛市场很能说明问题。而住宅方面，市区的不愁卖，而郊区的相对要困难一些。真正影响商品房价格以及销售情况的，目前来看，一个是地价，另一个就是住宅与商业之间的比例。（青岛财经日报/青岛财经网葛均艳）