东李，原本默默无闻，和热闹的楼市“绝缘”。然而，2014青岛世园会的召开，给东李带来了有目共睹的变化。其中，最重要的一方面就是催生了岛城楼市的东李板块。如今的东李已经成为整个李沧区居住品质和住宅价格的代表，并且在后世园时代，东李板块的热度仍在不断上升，大鳄纷纷在此发力。随着“金九银十”来临，地产大鳄们在东李的动作也开始加快，一场楼市销售大战已经箭在弦上。

    新盘近邻

    产品竞争在所难免

    “世园会之后，感觉东李冷清了许多。”不少市民曾经有这样的感觉。的确，随着2014青岛世园会的落幕，东李一度恢复到了往日的宁静。不过，这种宁静并没有持续太长时间，今年国家AAAA级景区青岛世界园艺博览园的揭牌使得东李再度引人注目。与此同时，东李板块也在今年频频发力，不但涌现出众多新盘，而且主打刚需更是重新吸引了不少购房者的关注。

    “最近参加了几次购房车活动，发现都有东李这一站。”准备今年购房的小陈说，“感觉东李买房很方便，因为楼盘都是扎堆在一起。”的确，原先一张楼市白纸的东李已经成为房产大鳄的必争之地，如今除了万科、和达在此继续深耕，海尔和卓越也是在去年底拿地进入东李，此外首次进驻岛城的北京城建和新城地产也是选择在东李 “首发”。有地产公司人士表示，选择东李片区作为其青岛战略首发，主要是看好其区域无限的未来发展潜力。

    大鳄们在东李的开发都是 “加速度”，目前，拿地的大鳄们已经纷纷公布案名：万科生态城二期、和达璟城、海尔博悦兰庭、新城香溢紫郡、北京城建龙樾湾和卓越皇后道。其实很多购房者不难发现，这些在东李板块的新盘几乎都是 “近邻”。“感觉都在5分钟车程之内，在地图上看就是挤在一起。”小陈说。记者发现，东李六大盘说是“扎堆”一点不为过，和达、海尔和卓越、新城等项目，基本分布在万科生态城一期的周边，只有北京城建的项目稍远，也不过1公里的距离。

    更耐人寻味的是，海尔博悦兰庭、新城香溢紫都、卓越皇后道、万科生态城二期以及老盘中海玫瑰庭院的售楼处（或临时售楼处）均设在了万科生态城一期的商业网点。在业内人士看来，“售楼一条街”在岛城并不多见，这也从一方面说明了东李板块竞争的白热化，一场“短兵相接”的厮杀在所难免。

    区位雷同

    各家暗战存差异

    “除了和达将有部分别墅洋房以外，海尔博悦兰庭、万科生态城二期、卓越和北京城建项目都将以高层住宅为主，同时配有部分商业。所以，未来这些楼盘产品相似程度特别高，都属于同一区域的竞品项目。”楼市分析人士认为，这几个项目的位置差别不大，可以说在地段、配套、交通等方面都相差无几，没有哪家能有明显优势。

    尽管如此，各家项目还是在向购房者展示着自己的与众不同。“项目靠近广水路小学，该小学将于今年年底建成，明年9月份投入使用。虽然现在学校规划并未确定，但是就地理位置而言，海尔博悦兰庭是周边楼盘最靠近该学校的，划到该校应该不成问题。”海尔博悦兰庭的销售人员介绍。和达璟城的工作人员则是反复强调，大型商超麦凯乐将入驻，在完善周边配套的同时，这无疑能带动世园板块商业配套的繁荣。作为世园板块“老盘”，万科则是强调自己的生态优势，像临近世园会、金水公园和李村河湿地公园，可谓生态环境优势非常大，可作为改善房和养老房。此外万科生态城相关人士表示，购房者对万科品牌的认知度和认可度较高，且之前的万科生态城一期产品做得不错，也为二期做了很好的铺垫。

    虽然推盘节点和地段区位十分接近，但是东李板块的楼盘在入市时仍然是“各有章法”。从时间节点来看，“错峰”无疑是一种好方法。像海尔博悦兰庭开盘最早，6月即已开盘，目前已经加推新楼座；已经开盘的和达璟城，是以上新盘中体量最大的，目前销售态势良好；新城香溢紫郡和卓越皇后道则瞄准“金九银十”，新城地产首入青岛，对首个项目的重视程度可以想象，卓越皇后道似乎是本批东李新盘中最“悄无声息”的，其实卓越皇后道的营销策略更侧重线下，目前已经开始通过活动召集 “全民经纪人”的团队。

    价格比拼

    如今定价“平易近人”

    一度，东李板块以改善需求为主，12000—13000元/平方米的均价也吓退了不少购房者。而如今，随着东李板块“刚需化”，价格也变得平易近人。“感觉东李新盘的房子差不多，价格是我最关注的方面。”有购房者表示。实际上，楼市中地价和房价的关系就像面粉和面包，土地价格往往决定着房价。记者查阅了去年大鳄在东李拿地的数据，发现北京城建拿地价格最高，卓越新城拿地价格最低，海尔其次，和达璟城和万科的拿地价格都在3400元/平方米左右，卓越新城和海尔在土地成本上具有些许优势。

    纵观东李板块的六大盘，定位、定价都有超高的相似度，户型主打80—120平方米以内的二居、三居，因此业内人士认为，没有哪家能有明显优势，相信未来的一两年内，该区域将会成为开发商大打价格战的“战场”。的确，为了能够争夺潜在客户占领市场，“价格战”已经成为东李板块的常态，新盘上市定价一次次刷新“东李新低”，甚至打出“刚需价7字头”以博人眼球。

    以最先开盘的和达和海尔为例，和达璟城最早释放出7999元/平方米的起价，超低的价格给人一种重回2010年的感觉。海尔博悦兰庭则是喊出8070元/平方米起价，最终均价为9370元/平方米；万科生态城二期也不甘示弱，放出起价7999元/平方米，与和达璟城不相上下。新城香溢紫郡、卓越皇后道动作稍微慢，虽然价格未出，但鉴于前几家楼盘位置、配套等方面都其相差无几，在竞争激烈的境况下，定价想来也不会太高。在业内人士看来，排队上市的各家新盘都暗自打着心理战，谁都不敢轻易定高价 “吓跑”客户。显然，东李下半年的楼市还将以“价格战”为主，均价不会过万元，这和一年前的东李12000—13000元/平方米的均价相比，理性了不少。

    配套完善

    增添板块新动力

    “感觉现在周边商业配套不是很完善，没有大型商场，只有小型商超，购物不太方便。”“作为新板块，感觉教育医疗跟不上，所以一直在犹豫。”在很多购房者印象中，东李板块好环境好，但是最大的问题就是缺配套。实际上，作为新兴居住板块，东李的规划发展是紧锣密鼓的。目前，便捷通达的世园大道、金水路、九水东路以及“后世园”人工绿化更完善、天然山水环绕的稀缺生态环境配套，再加上近期青岛地铁M2号线延伸至世园会板块的消息，更是使得众多“上班族”关注东李片区。

    据了解，随着东李众新盘的面世，商业配套规划和建设也初现雏形。商业配套方面，目前已经入住的万科生态城一期、山河城、和达和城等小区均配套有沿街便民底商；万科生态城附近政府还规划有17公里的滨河商业街，并临近李家上流农贸市场；卓越皇后道和和达璟城项目还规划有商业综合体和购物中心，据悉和达璟城计划引入麦凯乐。

    东李板块的教育医疗配套也在不断完善中。随着东李板块新建楼盘增多，新入住市民也越来越多，孩子“入学难”成了头等问题。不过令人欣慰的是，有青岛广水路小学、东川路小学、宾川路小学一大批配套学校将进行新建、改扩建，让居住在此的居民打消了孩子入学问题方面的顾虑，又让一大批新盘荣升为学区房。此外，东李板块的医疗配套也是不断升级，除了目前401医院北院之外，位居金水路和宾川路交汇处即万科生态城二期北侧规划有4.7万医疗用地，将建设一所综合医院，预计590个床位，建成后东李的医疗配套将更加丰富。（记者 王晓磊）