市南崂山 城市金边熠熠生辉

    延续青岛百年历史文脉的前海一线和胶州湾东岸是这个城市的发源地，沿海一线几乎聚集了所有青岛的风景区和历史名人故居，既神秘而又富有诗情画意。也正因为此，一直以来，风景秀美的海岸线成为青岛人引以为豪的标志。

    在“地段论”至上的房地产市场中，无论是商品房刚刚步入市场化的时代，还是土地资源日益稀缺的现在，要说青岛最贵的房子，那绝对非市南崂山海景豪宅莫属。海景房作为青岛楼市最具代表性的“作品”，一直也是青岛房价“天花板”。正因如此，有人把市南、崂山的前海一线比喻成青岛的“金边儿”。

    市南：暮年的贵族

    作为青岛城市最早发展的区域，最具青岛特色的景观、最好的医院、最好的学校、高档商场云集……诸此种种，成就了市南区不可撼动的地位。在商品房市场刚刚启动的年代，市南区一房难求，“宁要市南一张床，不要市北一间房”成为那个年代的真实写照。

    而随着青岛城市的不断扩张，房地产市场的持续发展，从2001年到现在，随着市南区可出让的土地资源越来越少，能够销售的楼盘也越来越少，仅有的几个项目要么位置不被世人所喜爱，要么价格高的远远超出一般购房者的承受能力，因此，在刚性和改善性需求大行其道的当前，市南区如同一位步入老年的贵族，虽然贵族底蕴十足，但是却没有了活力。

    从目前来看，西部老城区，有金茂湾等项目在售，虽然也属金边系列，但该区域作为青岛的后海，向来不太受青岛人的关注。而沿着海岸线继续向东，东海路两侧是青岛高端物业的集中区域，其中八大关区域目前有万丽海景、海逸天成、中铁中心、远雄国际广场等项目在售，但是万丽海景作为尾盘，仅剩下的几套房子，均价每平方米六万元的价格堪称青岛楼市的“绿巨人”；海逸天成作为青岛环海凯莱商务酒店改扩建项目，由写字楼和公寓两种业态组成，在刚需市场主导的影响下，该项目一直不温不火，没有引起购房者的关注，远雄广场作为中国台湾同胞在青岛的首个项目，品质堪称优良，目前也属于尾盘在售；青岛中心是中铁在市中心的写字楼，前期受官司纠纷影响，错过了市场好时机，如今受市场影响，销售一直平淡。继续沿海岸线往东，近年来，除了海信·燕岛国际、柏丽澜庭、鲁商首府两个住宅项目以及凯悦大厦曾经聚焦当年楼市外，其他项目都是悄然无声。

    除了沿海一线，近年来，市南区其他区域也鲜有楼盘推出，曾经的中海银海一号、中海紫御观邸、良辰美景、锦绣华城以及现在的鲁信润园等项目，在项目众多的岛城楼市中，如浩瀚大海中的几粒沙子。

    毋庸置疑，作为青岛的老城区，市南区的土地开发几近饱和，新房市场处于波澜不惊的状态，楼市的交易也以二手房买卖为主。

    崂山，城市新贵族

    作为城市金边的东部沿线，受青岛城市东扩的影响，近年来，崂山区的发展可谓“日新月异”，由原来的“村落”一跃成为如今的城市新贵。

    同市南区相比，2000年以来，崂山区房地产市场取得了长足的发展。前些年，崂山区发展的重点在住宅物业，近年来，崂山区已经成为青岛高端写字楼的集聚地，特别是财富管理金融改革试验区的落户，更是为崂山区的发展增添了翅膀。

    谈及崂山区房地产市场的发展，在住宅物业方面，沿着海岸线，从最初的鲁邦悦海豪庭、永盛蔚蓝海岸、金帝山庄、凯旋山庄、千禧龙苑、汇海山庄、山水名园到后来的上实海上海、麦岛金岸、颐和星苑、迪生山庄、世茂拾贰府、天悦，再到目前在售的保利蔓越山、海信天玺、依云小镇、鲁商蓝岸丽舍等项目，可以说，如今崂山区沿海一线的楼盘，已经成为当前青岛楼市高端物业的标志性项目。不仅如此，崂山区楼市还沿着海岸线向北部扩展，近年来，众多崂山区住宅项目在青岛房地产市场上独领风骚，从前些年的鲁信长春花园、鲁信含章花园、远洋风景、海尔东城国际、城建竹韵山色、桃源山色等项目，以及近些年在售的青岛印象·山、香山美墅项目，以及今年刚开盘的金地悦峰，都是近年来青岛房地产高端物业市场的主力军。

    除了住宅市场外，近年来，崂山区已经慢慢成为青岛高端写字楼的集中区域，特别是海尔路、深圳路沿线，从最初的天泰金融广场、御龙国际中心、证大大拇指广场、名汇国际、华沃大厦、天宝国际到现在在售的上实啤酒城项目、大荣中心、白金广场、丽海广场、海信创智谷，以及已经开工建设即将入市的协信青岛环球金融中心等等项目，这些项目都已经或者即将成为青岛高端写字楼的典范。如大荣中心，作为山东首家恒温恒湿恒氧的甲级生态写字楼，大荣中心采用了地源热泵技术、顶棚辐射制冷制热系统、恒湿双过滤新风系统等八大建筑科技系统，实现项目高舒适度、微能耗和可持续发展，是国家建设部 “建筑节能与可再生能源示范工程”。在不久前仲联粮行举行的青岛房地产市场报告会上，该公司青岛区域负责人表示，随着崂山商务氛围的成熟以及金家岭金融新区的政策推动，崂山商务区成为近几年发展较快的办公楼细分市场。未来，崂山区将成为青岛市五A甲级写字楼的集中区域。

    市北李沧 城市腹地升级楼市中心

    在青岛发展的过程中，随着城市格局的不断东移西进北扩，城市腹地——市北、李沧两个区域相继浮出水面。特别是曾经作为青岛工业文明发源地的老四方和李沧区，在新一轮的区划整改后出现了“大动作”：不利于城市发展的老企业、老厂房相继撤离主城区、腾空后的大片土地上重建起生态宜居的新住宅区；曾经荒凉的老村庄也被改造成为时尚生活新领地。

    与市南、崂山两个区域相比，近年来，随着刚性需求逐渐成为房地产市场主力军，价格相对较低的市北和李沧逐渐成为青岛楼市的主战场。

    市北区：楼市供应主力军

    在青岛房地产发展历史上，无论是浮山后区域的华丽蝶变，还是海泊人家买房就像买大白菜，在实现青岛市民“住有所居”的梦想中，市北区发挥了极其重要的作用。

    但是，随着土地资源的逐渐减少，近年来，在房地产市场发展上，市北区也开始呈现出捉襟见肘的尴尬局面，很长一段时间以来，市北区成为青岛楼市的被冷落地带。2012年12月，根据新的行政区划调整，以原市北区、四方区的行政区域设立新的青岛市市北区，自此，市北区有了更广阔的发展空间。

    毋庸置疑，在青岛楼市15年的发展过程中，随着城市交通规划等各种配套设施的逐渐完善，许多新兴片区从最开始的不被人们看好，到现如今成为青岛的城市副中心，这其中浮山后的变化尤为明显，可以说是在所有新兴片区中脱颖而出，不知不觉间成了青岛的“新晋富人区”。

    回顾这片曾经被青岛人称为“宁要山前一片瓦，不要山后一间房”的浮山后，十几年前还作为福利分房的片区，当时人们“不情愿”入驻。那时浮山后没有便捷的交通；没有知名的商超；也没有良好的医疗配套，人们对此区域都是“避之不及”，而如今，浮山后区域楼市价格已经成为除市南崂山之外的“第三高”。

    除了浮山后区域外，老四方片区的“新都心”和“滨海新区”也都是近年来新兴板块的突出代表，如今这两大片区已经成为市北区发展规划的重中之重。

    以新都心为例，这片曾经被叫做双山保尔旧村片区的地方，2009年发生了划时代的变化。曾经的新都心，旧村落、殡仪馆、看守所是这个区域拥有的全部，而现在，在旧村片区上绽放开来的新都心，区域内新盘此起彼伏、楼密如针，“居住区模式”立现，并且比肩浮山后片区，成为“青岛第一大居住区”的“候选人”。

    如果说2010年，新都心在地产大鳄们的带领下开始尝试新区建设，那么2012年底青岛市行政区划调整，则成为其发展的最大契机。新都心所在的原老四方区撤销并入市北区，以原市北区、四方区的行政区域为新的市北区的行政区域，新市北区由此诞生，新都心从四方辖区一跃成为市北东部新区。

    如今的新都心，发展的速度已抹去了旧时的痕迹。作为最早入驻新都心的地产大鳄，在这一片区万科地产项目已经发展成了霸主，规模宏大的万科城位于新都心醒目位置，与万科蓝山并肩，最早建设最早投入使用，如今都有了较高的入住率；此外还有中海清江华府、海信淮安郡、鸿仕雅居等项目环绕四周，居住氛围非常浓郁。不仅如此，这片被青岛人誉为转型最成功的片区上，还有不少新项目正在如火如荼的施工中。

    李沧区：刚需一族看过来

    从2011年开始，成片的旧村改造让李沧商圈和东李板块成为青岛楼市发展的“领头军”，

    实现了从“城乡结合部”到“刚需圣地”的转变。数一数二的李沧商圈、大热的东李世园生态住区以及日新月异的李沧西部交通商务区……一个华丽蝶变的新李沧绽放在世人眼前。

    1994年，李村被从崂山区“揪”出来，与老沧口合并成为李沧区。“脏、乱、差”且“土的掉渣儿”成为人们对李沧的印象，说起买房更不会想到这里。

    如今，中心商圈的体量短短两年时间几乎要赶超台东，加之近来正开通试运行的地铁3号线北段，李沧中部的地下商业也在大肆扩容......商业发展的突飞猛进让地产大鳄嗅到了商机。

    在主城区房价不断发酵时，李沧区成了最大的价格洼地，一时之间，一栋栋崭新的高层拔地而起，中海、保利、海尔、海信等地产巨头纷纷进驻，刚需集中北上，房价从几年前不足万元到现如今“破万”，施工塔吊及地铁围挡都彰显着这一片区未来的发展规模，“李村”已经褪去“村镇”的外衣，转变为炙手可热的中心城区。

    不仅如此，随着世园会的举办，东李也成为李沧楼市的另一大新生力量。“世园效应”带来的是大批房企的进驻以及房价的疯狂上涨，但很快，世园会闭幕后东李瞬间陷入“消沉期”，修葺一新的世园大道、金水路等主干道车辆罕至，与世园会期间的水泄不通形成鲜明对比。除此之外，由于旧村大面积改造且新建住宅量不断攀升，老居民走了新居民还未搬进来的情况，让东李片区显得冷冷清清。加之住宅发展过快而被忽略的商业配套，“后世园时代”让很多置业者开始质疑东李的高房价及发展前景。2015年初，世园会重新调整后再度“开张”，世园生态新区又“火了起来”，卓越、和达、海尔等房企巨头也开始如火如荼的动工建设。

    世园会的举办带火了东李生态居住区，而火车北站则让交通商务区的发展上了一个新台阶。随着青岛老工业“退市入园”战略的实施，那些曾经带给沧口巨大经济效益的同时又造成环境负担的老企业们搬走了，以火车北站为圆心的片区上规划出新的交通商务区。

    从2013年底规划出台至今，仅用不到2年的时间，老沧口就实现“大变脸”。北客站安置区高楼林立，带着近万户回迁居民们率先进入交通商务区“蝶变”的新时代。同时，南方地产大鳄越秀商品房拔地而起也吸引不少新市民入住，coco蓝光蜜城、绿地香颂、保利中央公园等一系列大鳄楼盘纷纷建起来，均价不过万的价值洼地吸引着越来越多的刚需“看过来”。即将通车的青岛地铁3号线也将最先惠及交通商务区。交通的发展、楼市的变迁都预示着一个崭新的交通商务区冉冉升起。（鞠培霞）