原标题：熟读岛城楼市触摸2016年脉搏

    2015年末，青岛楼市来了一个漂亮 “冲刺”：12月份，青岛市新房成交15062套，达到全年最高；二手房则是成交4321套，同比2014年12月上涨57.47%。如今，热闹喧嚣的2015年刚刚落下帷幕，有关岛城楼市的各项统计已经纷纷出炉。对于楼市的参与者来说，无论是开发商还是购房者，他们更关心的是2016年楼市的趋势。虽然趋势无法预测，但是透过2015年数据的“技术分析”，无疑能更准确地把握岛城楼市的新一年“脉搏”。

    新房

    2016不适合观望

    2015年，岛城新房市场成绩斐然，青岛锐理数据显示，2015年青岛市新建商品住房成交139262套，成交面积14932364.59平方米；其中新建住宅成交121648套，成交面积12875486.17平方米，成交套数相比冷清的2014年分别增长43.54%和49.20%。2013年可以称得上楼市火热的一年，不过从成交量来看，2015年青岛新房市场更胜一筹。回顾2015年新房市场，近郊板块无疑挑起了大梁。从全年各区域新房成交比例来看，西海岸新区遥遥领先，以23.91%的占比坐稳岛城楼市首把交椅，北岸新城则以16.28%的占比紧随其后。在主城区，李沧后半场发力，占全市新房总销量的13.7%，排名第三。

    虽然2015年新房成交量非常“好看”，但是在年初市场的看法却并不一致，这在成交量上也看得出来，前四个月青岛市新建住宅的成交量并不突出。不过随着 “3·30新政”的出炉，央行再次发布新政，商贷二套房首付降至四成，公积金贷款首付降至二成，岛城楼市才有了起色。随后青岛新房市场的态势就十分明朗，每月新建商品住宅成交量都保持在万套以上。

    以往，岛城楼市有着内在的规律，“金三银四”、“红五月”、“金九银十”等等都是楼市的成交旺季。不过在2015年这被全面改写，楼市下半场竟然成为“旺季”。9月份新建商品住宅成交12105套，10月份新建商品住宅成交11480套，“金九银十”没有让人落空。不过更让人惊喜的是最后两个月，11月份青岛新建商品住宅成交12899套，超过旺季成交量；12月份青岛新建商品住宅成交12853套，达到全年最高点。业内人士表示，2015年楼市“上半场”表现平平是和购房者的观望情绪息息相关。不少市民延续了2014年的观望情绪，期待政府更大力度的调控，希望开发商更大幅度的让步。“大量需求被压制到年后，从而造成年底市场成交的火爆。”岛城楼市观察人士张先生表示，对于想要2016年买房的市民来说，再次观望到下半年并不合适，因为购房者在成交火爆的时候买房并不划算，因为这时候议价空间小，房源选择机会也少。

    此外，进入2016年，房贷利率经过2015年五次降息已经降到历史最低，并且2015年多项楼市利好政策出台，已经纷纷落地实施，实际上目前可以说是“最佳买房时机”。

    二手房

    平稳开局火热可期

    2015年，岛城二手房市场启动的比较早，尤成交量更是惊人。根据链家网数据监控组数据显示，2015年全年青岛市二手房共成交43348套，相比2014年的25647套，同比上涨69.02%。其实对比两年的月成交量，不难发现自春节后，月成交量都比较稳定，2014年全年成交量基本维持在2000套左右，2015年成交量维持在4000套左右，在2015年，周成交过千套已成常态，更是印证了二手房的火爆。

    业内人士表示，2015年是近年来二手房行情较好的一年，超过4万套的成交量远胜2014年，高成交出现的原因与多次降息、房贷优惠折扣多都有直接关系。另外，全年各个时间节点都有不错的契机，年中旅游季海景房源成交出色，年末不少房东可议价空间加大，部分区域改善型房源迎来成交高潮。

    不过岛城二手房成交虽火爆，但是主城区占比突出。链家网数据监控组数据显示，2014年整年中心占比 （中心区域包括市内四区）平均值为71%，2015年中心占比平均值为73%，从数据上来看，2015年除了成交量较2014年火爆外，成交区域较2014年更多集中在市内四区，更向市中心靠拢。不仅如此，从各区域成交情况来看，2015年全年市北区在青岛二手房总成交量中稳居首位，全年突破15122套，是青岛二手房主力成交区域。业内人士分析，市北区包括原市北区和原四方区，区域内二手房房源多并且价格合适，因而成交火热。

    随着12月成交量再破4000套，2015年青岛二手房市场以火爆的局面完美收官。青岛链家市场研究部刘烁认为，根据目前的情况来看，2016年的二手房市场火热可期，并且从2015年到2016年，市场很可能以较好的局面平稳过渡。

    土地

    新市北或成新年热点

    2015年岛城楼市的土地市场虽然没有2014年火热，但是完成了“网上拍卖会”的转型，根据青岛锐理数据统计，2015年青岛市一共推地166宗商住地块，占地面积8609.58亩；成交222宗地块，成交面积10222.35亩。从2015年青岛土地市场各区域的成交详情来看，还是近郊、远郊大面积出货，尤其西海岸、即墨、胶州等都是大手笔。在主城区除了市北区新地块上市还算频繁之外，其他各区地块上市量都是“寥寥”，寸土寸金的市南区土地市场更是再现了2013年的“0成交”。

    从区域成交排名来看，西海岸新区在晋级国家级经济新区之后，一举夺得了2015年土地成交冠军的称号，卖出61宗地块稳居全市榜首。此外，凭借蓝色硅谷核心区的建设和古城的改造，即墨市2015年也没少卖地，去年成功卖出39宗地块，成交面积1581.27亩；新机场的建设给胶州带来不少人气，今年土地市场交易35宗。

    从楼市规律来看，前一年出让的土地很可能迅速成为第二年就上市的新盘，因此新市北的土地成交成绩就格外引人瞩目。记者注意到，2015年新市北卖了21宗地块占地面积1081.03亩，成交总额超过115亿元，是全市“最能卖地”的区域。不难发现，2015年，市北区不少原属老四方区的老企业搬迁地块入储之后正式登上拍卖台，比如海晶化工地块、老机械铸造厂地块、双桃精气化工、国棉二厂地块等，这些老厂地块全都找到的“新东家”，也成为2015年土地市场上，市北成交“占大头”的主要中坚力量。去年12月，万科一举拿下原海晶化工的四宗地块，以41亿元的成交总价问鼎2015年青岛土地 “总价地王”，其中多宗地块是经过百轮竞拍，以高溢价、高地价才成功收入囊中的。原海晶化工地块含金量颇高，只有实力雄厚的大鳄房企才敢问津，万科能够拿下如此重量级地块也是情理之中的事情。

    业内人士坦言，336亩的巨幅地块，万科将打造出怎样的一个大型综合体项目，这将成为购房者2016关注的焦点。

    【分析】

    “金三银四”值得期待

    2015年青岛市房地产市场全面回暖，整体呈现“量增价稳”的良性态势，最让人印象深刻的则是临近年末开发商也并未“歇火”，与销售旺季“金九银十”相比不仅没有减少，反而有增加的趋势。年尾新房销量的“翘尾”也为房地产市场重提了信心。因此，2016年伊始青岛将有8家新盘趁热打铁，赶在春节前入市，其中包含7个纯新盘和1个加推盘。最值得一提的是，在这8个新盘中，崂山区的重量级新盘就占了3个，分别是鲁德海德堡、世袭领地悦廷和都市果岭。

    虽然2016年1月份打算开盘的新盘数量并不多，但是在业内人士看来，开发商现在正筹划“猫冬”过大年，有些放慢推盘节奏，一方面想避开楼市淡季，另一方面想养精蓄锐在“金三银四”打个漂亮仗。并且2016年是让人备受期待的一年，国家已经把“去库存”放在了一定的高度上，从1月份将开盘的价格来看，也都保持着“低价冲量”的模式。因此，观望一年的购房者不妨观察下1月份，看青岛楼市能否“承上启下”来个开门红。（记者 王晓磊）