即墨撤市设区获批！揭秘房价、教育、交通未来趋势

来源：作者： 2017-09-21 09:47:21 字号：A^- A⁺

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日前，国务院、省政府批复了青岛市区划调整的请示，同意撤销县级即墨市，设立青岛市即墨区，以原即墨市的行政区域为即墨区的行政区域，即墨区人民政府驻通济街道振华街140号。

——来源：青岛日报

根据公开资料显示，即墨市是青岛市下辖的一个县级市，即墨市陆地1780平方公里、海域2517平方公里、海岸线183公里，辖7个镇、8个街道，1个省级经济开发区、1个省级旅游度假区、1个省级高新技术产业开发区，1033个村，121.45万人。

2016年9月，中国社会科学院发布的《中国县域经济发展报告（2016）》显示，即墨市经济基本竞争力位列山东省第1位、全国第9位，是江北唯一进入全国县域前10强的城市。

今年3月，青岛市第十二次党代会报告中提出，以胶州湾群为依托打造中心城区、以灵山湾群为依托打造西部湾城、以鳌山湾群为依托打造东部湾城，构筑“三湾三城”的海湾型城市新格局。

三湾三城格局

2012年11月，青岛部分行政区划实施调整：撤销青岛市市北区、四方区，设立新的青岛市市北区，以原市北区、四方区的行政区域为新的市北区的行政区域；撤销青岛市黄岛区、县级胶南市，设立新的青岛市黄岛区，以原青岛市黄岛区、县级胶南市的行政区域为新的黄岛区的行政区域。调整后，青岛市辖6个市辖区（市南、市北、李沧、崂山、黄岛、城阳），代管4个县级市（即墨、胶州、平度、莱西）。

此次区划调整后，青岛市的市区面积将在原来3293平方公里的基础上大幅增加，达到5073平方公里。

小科普：什么是代管市

代管市实际上一般是指县级市，这是为了更好的服务地区发展，加快区域一体化进程而广泛应用于政府实践中的治理手段。

一般而言，代管市的设置是指撤县设市后，行政区域均未变动，由所在省直辖，由所在地级市代管。

就在去年，多家媒体曾公开报道，全国有165个县撤县设市申报材料已报国务院排队待审批。

撤县设市后，行政区域均未变动，都由所在省直辖，由所在地级市代管。批复文件还专门提到，设市后，当地不新建政府性楼堂馆所，不增加财政供养人员，不增加“三公”经费。

撤县设市后，全国许多地区开始了撤市设区的进程，来进一步推动城市化的发展

随着即墨撤市划区正式获批，必将会对青岛与即墨都产生重大影响，今天小编就带你谈一谈即墨撤市划区后的五大影响！还有超30亿美元大项目落地即墨，你绝对感兴趣！

一、对房价的影响

对于撤市设区的影响，百姓们最关心的肯定还是房价，考虑到从相对独立的县级市变成城区，房价势必也要经历一波小涨，胶南就是个例子。

首先是限购问题，即墨市现在并没有限购政策，划区后由于所有政策都与青岛执行相同的，因此会不会限购是大家非常关心的问题，对此今天做客行风在线的即墨市副市长宋宗军表示：限购或者不限购，会有权威部门，根据这个地方的发展和实际情况来研究确定，我现在不好说。

对于这个问题，青岛楼市专家张百忍的观点是：

即墨如果单纯划区的话，不会限购，因为现在市场比较稳定。但是划区之后如果出现了大幅度的涨价，或者说抢购的话有可能会限购，但这种可能性不是很大。

其次是房价上涨的问题。实际上即墨在撤市划区，由于中国蓝谷和三湾三城的规划，房价就一直在向上走，特别是以蓝谷为依托，“一横三纵”4条地铁线（11号、16号、7号、15号线）的布局助力。如今的大即墨吸引来不少高精尖项目的入驻，随着人口的快速聚集、教育、交通等资源的日益完善，恒大、绿城、融创、鲁信、海信、天泰等地产大鳄争相进驻。

举几个例子：

润通润园C区项目位于即墨与城阳交界处，属于通济街道办事处吴家沟岔村旧村改造项目用地，毗邻正阳路商圈和青岛农业大学，周边二手房居多，如翰林苑、仁和居、林溪美地、金日紫都等，房价在7720元/㎡-8600元/㎡左右，吸引了不少该校教职工和毕房族在此租房、买房。

德馨珑湖项目位于即墨市长江一路117号，向西通向烟青路，向北直达即墨市区，向南直达城阳及青岛，周边银行，学校，菜市场等一应俱全。德馨珑湖首期由35栋住宅和1栋近3000平米的幼儿园组成，含别墅、洋房、高层等，体量较大，一直稳坐即墨热销楼盘之榜。

2016年以来，融创就在即墨蓝色硅谷嶺海片区大手笔收购多个项目，并将整体案名定为融创青岛湾。琴湾是首个对外公示亮相的项目，根据融创的对外宣传，未来还将有海墅、龙岛、凤岛等多个项目推出。按常理，开发商入驻后，为树立良好的口碑，首期项目一定会质优价廉！

二、交通问题

第二个问题就是大家比较关心的交通问题了。

16日，市发改委党组成员、市重大建设项目稽察特派员徐守国就“政府投资项目稽查情况”与网友在线交流。他表示，青岛地铁11号线将于2018年上半年通车运行，届时，即墨将迎来地铁时代！

地铁11号线的运行将有效的改善即墨和崂山的居民出行，同时11号线可实现与年底开通的2号线相换乘，开通后将让即墨与市区更好地相串联。

目前由于地铁和城铁尚未通车，从青岛去即墨依然主要依靠长途车。公交车很少，现在大家比较熟悉的932路车，起点是劲松一路，终点是即墨公交枢纽南站，实际上并没有到即墨市中心，下车后仍然要换车。目前青岛到即墨共有636路、928路、634路、642路和932路5条公交线路，而这五条线路基本都是只到城阳与即墨交界处，对于群众的出行还是很不方便。究其原因，还是因为即墨仍然是县级市，即墨公交与市区公交是两个系统，无法做到互相接通与整合。而城阳就是一个纳入市区公交系统网络很好的例子。而其他省市也有像杭州余姚区的例子。作为同样较早实现撤市划区的地方，余姚的公交系统与杭州市区整合的非常好。

因此，撤市设区后，非常重要的一步便是整合两个地区的公交系统，首先在交通上实现城乡融合。不过目前青岛市并没有出台关于青岛-即墨公交的相关规划方案，因此只能等待撤市划区正式完成后的后续规划了。

另外就是，撤市划区后，随着公交系统的整合，我们智慧青岛的公交查询功能也可以在即墨使用啦！现在下载智慧青岛APP或是关注智慧青岛服务微信公众号（zhihuiqd0532）就可以提前做好准备啦！

三、关于即墨拆迁的问题

其实即墨的城市建设在青岛几个县级市里是相当差的，其城中村之泛滥到了惊人的程度，历任班子也想改造，但大多持有畏难情绪，只有宝龙等少数几个村改造。上任班子相对强势，市中心有了中交和天泰古城项目，最大的变化是城东起来一个创智新区。这也是十三五中国蓝谷的一个重要项目。

即墨城市布局如同扁担，东西越拉越长。创智新区山地多，不大用拆迁，所以有新城的样子。我们刚才也说了，即墨最大的问题是城中村泛滥，市区包围在里边不下20个之多，加上如今城市扩张之后，算上城郊，50个以上。即墨改区之后，有个城市的样子，对接好城阳，连成一片，这几十个村的改造必然要快速启动。

因此，即墨撤市改区后，城中村改造是重中之重，从拆迁的难易度考虑，即墨与城阳交接的地方应该是能够较早进行改造的地区，这里房价相对稳定，地价也相对较低，由于靠着城阳基建也不错，因此改造难度相对较低。

另一方面，由于青岛市区已经长期处于一个土地成交量较低的时期，因此即墨划区后，城中村的改造势必会吸引大量房地产商前来竞争，然后推高地价，上个月中海地王就是个例子。随着地价上涨，房价会有一定刺激，三月份市区调控后，形成对即墨楼市第一轮大刺激，经过二季度的抢房之后，即墨市区房源已经很少，供求较为紧张，因此城中村改造显然是下一个竞争的目标。

四、关于同城待遇与教育问题

撤市设区后，即墨市民将会享受与青岛市区居民完全相同的待遇，在教育、医疗、住房、养老、交通等民生事项也将享受青岛的福利，实现与主城区的逐步统一，社会保障体系会更加健全。这是撤市改区后对于即墨市民最直观的利好。

对于大家比较关心的教育问题，撤市改区后，由于即墨市正式变成青岛市区的一部分，因此即墨的学生自然也可以来市区的重点学校上学，只要这个学校的招生是面向全青岛市而不是面向市内四区的，比如青岛二中分校。

8月18日，即墨市副市长李黎做客《行风在线》时透露，即墨计划未来三年投入24亿建设36处学校，13处学校操场有望今年10月对公众开放。

早在今年年初，即墨市就宣布了将新建、改扩建6处中小学和8处农村幼儿园，建成启用4处城区公办幼儿园，新建6处学校标准化食堂的消息。据了解，位于青岛蓝谷的山大附小、幼儿园项目于2016年6月开工建设，该项目位于莱青东路以西、莱青路以东、山大北路以南，占地面积约75亩，规划总建筑面积44000平方米，建设36个教学班和18个幼儿园幼儿教学班。“目前新建改扩建中小学、幼儿园和学校标准化食堂尚在建设中，预计9月份完工。”李黎说到。

最低工资是否会调整？

当然会调整，前面也提到了，撤市划区后，即墨居民的各项福利待遇将和市区相同，自然也包括最低工资，不过具体的调整时间还是要等市政府正式公布。

五、撤市设区对于青岛发展的影响

即墨撤市划区对于青岛发展的意义到底有多大？

能让青岛跻身一线或是准一线城市吗？

这个问题其实很简单，根本不可能。这就和青岛不可能直辖是一样的。实际上，北上广深四个城市能够成为一线城市，并不完全是因为经济发达。目前全国排名前20的城市里，去掉排名前四的北上广深，没有任何一座城市具备成为一线城市的实力与条件。

我们首先看一下北上广深是如何成为一线城市的。广州自元明清一直是我国最重要也是最大的对外贸易口岸，广州十三行干脆垄断了清朝的对外贸易，是四个一线城市里经济基础最好的。上海是中国最早实现工业化的地方，也是中国最早接受近代工业化生活方式的地方，还是华东地区最重要的海港和河运终点，基础最好。北京是首都，政治中心，历来是北方最重要且最大的城市。深圳靠着香港，是改革开放的第一个门户和脸面，受到的政策倾斜最多。这样看的话，这四个城市必然会成为一线城市，GDP必然成为全国前四，因为全国其他城市没有这样的条件。所以反过来讲，要想城市一线城市，就必须要具备上述四个城市所拥有的条件，而这对于这四个条件对于其他城市来说实在是太难具备了。

曾经富可敌国的广州十三行

内陆城市如武汉，作为三省通衢，长江河运的重要港口，却不是海港。河运衰落后，仅仅依靠铁路枢纽和省会的政治地位无法获得更大的发展空间，因为当下的经济发展模式决定了，沿海城市天然的比内陆城市更具竞争力。

三省通衢武汉市

而沿海城市中，宁波、厦门、福州、海口、青岛、烟台、珠海等实际上都属于改革开放后的后发城市，建国前的城市发展与地位就不如上海和广州，建国后和改开后自然差的越来越大。唯一能比一比的是大连和天津，但是大连受到东北地区衰落的拖累，现在已经在青岛和天津后面了，而天津由于离北京太近，总是被压一头，无法形成引领地区发展的龙头城市，离成为一线城市也是遥远。

对于青岛来说，比较现实的未来是成为北方的成都，作为地区发展的龙头城市活跃在舞台上，而不是去竞争虚无缥缈的一线城市，既不符合城市发展的规律，也不现实。

那么，即墨撤市设区对青岛发展毫无影响么？

当然不是！影响还是很大的

近日，2017山东香港周在香港举办。其中，即墨签了4个重大项目。总投资额超过30亿美元！