杭州楼市独秀

只用了86秒,杭州上塘宸章三期250套房子就售罄了,均价约3.5万元/平方米。60%的意向者没有抢到房,他们中的一些人告诉经济观察报记者,手握千万现金都不能保证在杭州买到房,不论是新房还是二手房。

这一幕发生在长假前夕的杭州。

来自链家研究院的数据显示,9月,杭州新增客源和带客量环比分别增长18.4%和17.2%,而北京、上海、深圳、广州、成都、天津、武汉等一二线城市的新增客源环比增长是-8.1%、0%、-7.5%、-0.5%、2%、-3.1%、-10.5%,带客量环比增长-7.7%、-13.3%、-10.4%、-5.9%、-2.7%、0.13%和 -9.7%。

国庆期间,一二线城市市场凋敝,成交量全面下滑,北京、上海、深圳、广州、成都、济南、武汉成交量分别下滑-1.6%、40.9%、-70%、-53.7%、-30.1%、-65%、-37.9%。

杭州的表现在一二线城市中一枝独秀。链家网的数据显示杭州二手房平均房价已经达到约2.5万元/平方米,这一数字还是被1个月前撤市变区的郊区临安平均过的。

记者调查发现,城区新房供不应求,而持币的征迁户形成了巨大的购买力。

一位当地资深地产人士表示,这两年多个重大活动的落地,使得杭州基础设施的投资幅度增大,快速崛起的互联网信息经济资本带来的旺盛需求催化了部分板块的价格抬升,譬如城西科技城、余杭板块等;再者,新房价格和二手房价格的倒差、新房价格和新拍地价的倒差,让市场看到价值洼地存在。

86秒

杭州上塘宸章三期楼盘销售采取的是网上购房方式。一些有经验的购房者,会提前演练来优化买房流程,选择不热门的楼层、户型,优化抢房的顺序、侧重点,为了规避类似网页停止、界面跳不出来等特殊情况,很多购房者会让亲朋好友联合作战。

“我们网上购房过程中,有个验证码,比如4减去3等于多少?之前有个购房者在紧张情况下,填成了3,结果没有买到房,我们都是拿到预售证就开始销售,所以不存在惜售和捂盘,完全凭运气、拼网速、拼反应。”负责上塘宸章三期的销售人员说,网上选房相较于线下买房更公平,不存在托关系、炒高房号、捆绑车位等行为。

根据杭州上塘宸章项目开发者远洋地产方面透露,三期购房者以本地客户为主,也有落户杭州的新杭州人,首改客户依旧占据市场主力,当然二胎政策下的再改比例也有所上升。“(86秒售罄)这还算正常,一年前远洋万和四季楼盘开盘时,每平方米3万元,当时大批上海人跑过来,看都不看就买,因为位置特别好,其他偏僻地区的楼盘,都比这个价格高,还是看中了性价比。”前述销售人员说。

上海易居房地产研究院总监严跃进分析,相对于以前传统拿号方式,不需要缴纳意向金,参与网上选房,从根本上杜绝了个别人士炒作天价房号的行为,这种网上选房有许多进步之处。

拆迁户楼市

目前多数杭州银行执行首套房贷款利率上浮5%-10%的政策;而渤海银行杭州分行、华夏银行杭州分行,二套房利率上浮20%;杭州银行、浙商银行杭州分行、农业银行杭州分行等,二套房利率上浮15%;还有一些银行的杭州分行已经停止房贷业务。

信贷收紧下,全款买房变成了当下杭州入市者的重要途径。手握重金的,很多是本地的征迁户。

9月28日,经济观察报记者实地走访杭州上塘宸章、万科中央公园、万宝城、滨江华家池、融创金成英特学府、昆仑华府等多个楼盘发现,多数楼盘的购买者是杭州本地拆迁户。

一年前,杭州提出“主城区城中村改造五年攻坚行动”,计划用5年时间基本完成178个主城区城中村改造。其中2017年,杭州主城区年计划征迁21633户,目前已完成这一目标的50%以上。

易居研究院数据显示,目前杭州全市新房可售住宅套数只有3.5万套,大量拆迁户涌入加上互联网产业催生了大量新贵,让杭州的库存快速去化,杭州的库存2013年、2014年、2015年、2016年分别是约10万套、约15万套、约19万套、约15万套,到2017年9月时,库存已经到了9.5万套,为近五年最低。

上文提及的上塘宸章三期楼盘位于的拱墅区,拱墅区官方信息显示,截至目前,拱墅区累计签约5473户拆迁户,其中腾房5379户,拆房3966户,2017年要完成征迁5496户。货币化安置是杭州市力推的安置办法,比如望江地区,截至目前已征迁2300余户,货币和异地安置率超80%,余杭地区征迁户约5000户,情况类似。

据悉,之前拆迁项目平均实施周期为3-4年;现在,平均实施周期仅为6-12个月。

货币化安置提升了征迁效率。经济观察报记者走访城中村看到,一位余杭拆迁户利用20分钟签完所有合同,获得补助1400万元。据称,当天中午他就找中介挑选了一套60平方米的学区房,下午又去某楼盘挑选了一套120平方米的新房。

值得注意的是,2017年杭州保障房配租房源4500套,仅为北京(6万套)、上海(5万套)的7.5%和9%。

“和上次能一样吗?”

市场其他参与者怎么看杭州房价未来走向呢?

远洋地产杭州公司相关人士给予经济观察报记者的书面回复是,随着2016年G20会议的召开,和亚运会等一系列赛事的筹备,杭州近期也在坚决执行调控政策,整个杭州的房价稳中有升。

在严跃进看来,杭州当前房价上涨的压力还是比较大,最明显的是降温速度要缓于其他城市。稳定市场的一个重要方面就是要对土地市场进行管控,前期杭州土地市场火爆是目前楼市的重要助推器。

公开数据显示:2017年前3季度,杭州十区(含临安)的土地出让总金额已达1743.8亿元,超去年全年,仅次于北京的1847亿元。

2017年上半年,杭州市区共成交土地59宗,总出让面积174.33万平方米,总可建建筑面积437.26万平方米,供地完成率26.2%。经济观察报记者通过杭州市国土资源局官网查询到:2017年、2018年、2019年杭州市区计划出让住宅119宗(7677亩)、116宗(8160亩)、119宗(8359亩)。

有一个有意思的历史细节值得回顾,2010年时,杭州主城区的库存曾经跌至低位,当地启动了大面积供地计划,放量土地增加了库存,之后成为全国第一个降房价的城市。

一位正在杭州投资房产的购房者对前述历史不以为然,“上次的购房钱是来自于老百姓自身,是市场驱动,这次的钱有些来自征迁资金,并且,前有G20,后有亚运会,未来和过去,会一样吗?”