2014青岛或征房产税 市民生娃换房应对忙
网上关于青岛将试点征收房产税的传言持续不断
青岛新闻网12月16日讯 近日，网友盛传明年青岛将成为第二批房产税试点城市。一些有存量房的市民，急于抛售存量房产。更有甚者，一些持房年轻夫妇，为了“摊薄”人均持有房屋面积，提前怀孕要孩子。
现状:盛传青岛明年开征房产税 市民忙“换房”
“都在说青岛明年要试点征收房产税，现在提早把我手里的三套小房子卖掉，换成一套大房子还是比较稳妥的。”随着年末的临近，岛城市民再次将目光紧紧盯在了房产税是否出台、何时出台以及如何执行上。
家住台东商圈的赵雯蕾女士就正为此事烦恼。赵女士告诉记者，目前她和老公手里有3套房子，面积都在70至100平米之间，一套自己住，正在出租的两套是之前拆迁时所得，虽然是父母拆迁所得，但也都过户到了老公的名下。在了解了重庆的房产税征收政策后，赵女士权衡了当前扑朔迷离的楼市政策，最终选择了“卖散房、换大房”。
和赵女士面临着相同问题的何先生名下有两套房产，加起来近200平米，和赵女士的处理方式不同的是，他选择了提前要孩子。“本来准备先奋斗三年事业再要孩子的，但眼看房产税就要实施，增加家庭成员现在还是最靠谱有保障的方法。”对于妻子的提前怀孕计划，何先生苦笑着摇头：“都是房产税惹的祸”。
记者了解到，目前像赵女士和何先生情况的人不在少数，为了能更好的规避房产税，市民无奈之下频出“对策”。
房产税政策先由上海重庆试点
追溯房产税的渊源，已看出楼市调控的由来已久。1986年10月，《房产税暂行条例》颁布实施，该条例规定对家庭住宅免征房产税；2010年7月，财政部宣布房产税试点将于2012年开始推行；2011年1月，上海开展对部分个人住房征收房产税试点，适用税率暂定为0.6%。征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。
2011年1月，重庆启动房产税改革试点，征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。 2012年12月，住建部部长姜伟新表示，正在研究房产税试点，2013年将继续推进城镇个人住房信息系统建设、编制实施好住房发展和建设规划。
专家观点:房产税能起到平衡地产供需作用
房产税在上海、重庆先行先试已满两年，受到的争议也是褒贬不一。但房产税的开征对楼市调控、百姓生活无疑会产生重要影响。那么，对于网络盛传的青岛进入第二批试点城市是否可靠呢？岛城的房产税的实行情况将会按照什么模式进行？个人存量房和人均面积哪个更会主导青岛房产税实行？房产税如果兑现，又将会对青岛的地产市场带来多少影响？这些都是市民们在猜测的系列问题。
“毫无疑问，试行新的房产税对整个地产市场的规范调节是有重大作用的。”青岛市工商联房地产行业联盟秘书长龙江在接受记者采访时谈到了对房产税的看法。
龙江认为，虽然青岛是否开征房产税的政策还没下来，但毫无疑问的是房产税的征收将会对整个地产市场的良性循环起到至关作用。从国内地产市场看，经济处于高速发展阶段，资源的分配不均导致了地产资源的浪费现场，而房产税的实行则能起到平衡市场供需关系的作用。
龙江认为，青岛虽然是国内二线城市，但因其适宜的居住环境，是很多人就业生活的优先考虑对象，但这也恰恰成就了青岛房价。
房产税的实行与否会对整个地产市场形成什么样影响呢？“实行房产税的作用，我个人觉得主要能起到四个方面的正面影响。”龙江认为，首先，房产税的开征可以和国际房价接轨，减少中国市民的“住房难”问题；其次，开征了房产税可以比较准确的估算出房屋的供需比例，有效的遏制资源的比例失调，从而引导出地产市场的供需平衡。第三，可以起到抑制房价单幅上涨的作用；第四，开征了房产税，可以真正摸清房价变更的周期，从而推动保障房的建设，解决老百姓的住房难。（记者 朱颖）
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——解读“重庆模式”和“上海模式”
解读房产税：“重庆模式”VS“上海模式”
“重庆模式”：锁定高档房和别墅
按高于近两年商品房价倍数累进税率
“征收对象针对主城九区，对独栋商品住宅，不管存量还是增量都收税；另外个人新购的高档住房要征房产税，这个高档住房是指比主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍的房子。现在开始，新购的高档房要征税；三是如果是在重庆没有户籍、没有工作、没有企业，但是到重庆买房子，买一套不会收税，但是他买两套、三套、五套，我们常规说的什么炒房团，纯属到这里炒房子的，从第二套开始收税，哪怕是普通房子也要收。”重庆市市长黄奇帆2011年1月27日通过新闻发布会介绍了“重庆版”房产税。
计算方法：重庆的房产税税率是以房产交易价为征税基数，交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。
2011年上两年度重庆主城九区新建商品住房成交均价的2倍为9941元/平方米。即今年房价超过9941元/平米的住房将进入收税范围，到1.5万元/平方米就是三倍，就是1%的税率，如果到2万元/平方米，就是四倍，为1.2%。
“上海模式”：针对新购住房
人均超过60平方米新购住房要缴税
上海的房产税征收方式究竟什么样？记者了解到，自去年1月底开始，上海开征的房产税征收范围包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，以及非上海市居民家庭在当地新购的住房。上海市居民家庭人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税。
上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法规定，合并计算的家庭全部住房面积人均超过60或等于平方米的，要对新购住房超出部分的面积征收房产税，税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。如果该住房的市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。
上海市还规定了几类可以退还房产税的情况，比如上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该家庭原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税可予退还。
上海市居民家庭人均不超过60平方米的,其新购的住房暂免征收房产税。税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳,适用税率暂定为0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。
计算方法:上海应税住房年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率。Eg:一居民家庭 3人 原先有105平存量房,现新购123平米,单价21500元计算方式:105+123-180=48平 48*21500*70%*0.6%=4334.4元
“上海模式”落地的可能性更大
从目前已试点房产税的上海、重庆两地情况来看，此次征收范围并未将存量房纳入征收范围，虽然重庆的征收目标群体锁定在高档房和别墅，但是征收范围仍然有限。中国房地产研究会副会长顾云昌认为，应该以“上海模式”为主导，对“增量”征税，而不是家家户户都要缴纳房产税。相比较而言，“重庆模式”工作量太大，“上海模式”执行难度就小一些。第二批试点城市很可能主要针对的也是新增购房需求，即使涉及部分存量房，基本居住需求甚至是改善性居住需求也会得到足够的保护。
业内人士认为，就上海和重庆房地产税试点情况来看，房地产税征收的税率较低且征收范围也并未将存量房纳入，所以房产税在两地的征收虽说有一定成效，但无论对楼市成交量还是房价，房产税试点的影响都相当有限。从其创造的税收收入来看，相对于重庆和上海两地的财政收入，房产税带来的收入也少得可怜，影响较为有限。
此前，中国社会科学院财政与贸易经济研究所所长高培勇就曾表示，我国房产税改革试点的真正难点在于能否对存量而非增量房征税，这涉及到整个中国的税收征管机制。他表示，找到一种可对接存量住房且适用房产税通行规则的 “可持续”和“可复制”的征管机制安排是房产税改革试点中面临的挑战。
